以下節(jié)選于“湖南衛(wèi)視房產沙龍”節(jié)目采訪內容：
他是管理學家，語出驚人，一針見血話樓市：“房地產
房地產項目產品溢價設計與品質提升暨房地產規(guī)劃設計
房地產項目產品溢價設計與品質提升課程培訓，旨在使學員深度剖析目前房地產市場最為流行的建筑風格和立面風格，掌握當前戶型創(chuàng)新與研發(fā)的核心設計思路，借鑒戶型設計...[詳細]
公司
百貨公司市場及競爭對手研究實戰(zhàn)技術訓練
百貨公司爭分析課程旨在幫助企業(yè)更加系統(tǒng)深入的了解他的競爭對手，辨析企業(yè)目前所處的競爭環(huán)境，結合企業(yè)的自身情況調整營銷戰(zhàn)略。 [詳細]
大部分是自己找死，找死的途徑就的是過高的負債率，擴充速度如果太快的話，死得也越快。”
他是經濟學家，頭頭是道，侃侃而談地產
房地產企業(yè)前期投資管理體系構建及龍湖地產執(zhí)行案例剖析
房地產企業(yè)前期投資管理體系構建及龍湖地產執(zhí)行案例剖析課程培訓，旨在使學員對前期工作的認識，培養(yǎng)和訓練專業(yè)的前期團隊，教會房地產管理層如何評判和使用好土地開...[詳細]
經：“現在對房地產公司
中國房地產公司的“數字化管理”—如何構建卓越的全面預算管理系統(tǒng)訓練營
房地產全面預算管理系統(tǒng)構建課程系統(tǒng)地介紹企業(yè)全面預算管理體系的建立與實施過程，包括單項目、多項目以及多地域開發(fā)的管理模式；從多個角度闡述如何在全面預算管理...[詳細]
的抑制也好，還是政府
政府公關與高層營銷課程
政府公關與高層營銷課程培訓，過國內外頂級企業(yè)的實踐和升華所形成，內容涉及中國官場文化與政府公關技巧，政府“攻關”流程實戰(zhàn)解析，政府大客戶高層營銷實戰(zhàn)解析等...[詳細]
采取什么樣的手段也好，看起來實際上不算很成功的。”
他是商界紅人，句句箴言，理性解讀投資潮：“我們的人民，我們的老板姓，都要學習最基本的經濟常識。否則的話你就會難以承擔這種風險。”
多重身份之下，是不變的激情和儒雅——史永翔
史永翔-總經理財務管理
《總經理財務管理·經營管理篇》一、企業(yè)資金流的管控二、編制管理損益表幫助設計利潤來源三、利用財務手段幫助經營決策四、企業(yè)全面成本化管理——讓所有人都承擔經...[詳細]
做客湖南衛(wèi)視《房產沙龍》
記者：前面您講到的“房地產的企業(yè)今年肯定會很痛苦，因為錢很緊張”，但是在我們周邊，開發(fā)商好像加快了辦事的步伐，推出了大量的樓盤，好像這個狀態(tài)跟您講的又有一些出入，您怎么看？
史永翔：我的這個言論實際上是對整個全國市場
市場工程學-市場分析及其工具運用
本課程培訓，學員能夠加強對市場營銷專業(yè)知識的理解與運用，掌握市場分析方法與技巧，通過分析市場找到營銷的機會并制定相應的營銷策略，通過深入系統(tǒng)地授課與案例分...[詳細]
來說的，那么整個全國市場看起來，你會看到整個房地產行業(yè)總盤是兩萬多個億，但是有一萬三千多個億都是交了出讓金的，所以你會發(fā)現房地產行業(yè)大部分的資金都是被吸走了，這是一個問題。第二個問題是06年和07年全國性的房地產公司都在大量地囤地，所以資金大量積壓在這個地方。第三個問題就是我們銀行的資金，實際上美國的次貸資金也會影響它，那么整個中國資金的盤量在減少，那么房地產公司又因為大量的囤地導致資金的困難，所以說在這種狀態(tài)之下，今年08年房地產的日子是比較難受的，也就是缺錢。
記者：政府面對這樣的現象，肯定是有明確的態(tài)度的，政府對房地產到底是個什么態(tài)度，是認為他過快過熱發(fā)展了，我要抑制住它，還是說不要漲得太快？
史永翔：我個人的看法是這樣子的，政府對房地產行業(yè)實際上是愛恨交織的。愛的原因是什么？因為中國地方政府的財政收入實際上很大一部分來自于房地產。各個地方政府要發(fā)展當地的經濟，錢從哪里來？很大一部分是要從土地，從房地產的發(fā)展或相關產業(yè)的發(fā)展里來。中國凡是法制建設好的地方的房地產，或者這個城市發(fā)展比較快的（地方），政府是房地產最大的受益者，所以過低的物價，過低的房價對政府的收益也不是好事情。當然也希望能有所調整，這個調整也是建立在民生的基礎之上。
記者：那么中央政府和地方政府是不是有會有角度的不一樣？
史永翔：總體上來說肯定會有些不一樣，作為中央政府來說，隨著建設部的成立，我們現在的政府越來越清晰了。比方說把貧困人口的住房問題單獨列出來，這是跟國際結合。比方說在香港，很多貧窮的人就可以去住廉租房，比方說新加坡，很便宜的房子都可以租到。有錢的人和沒錢的人都區(qū)別開來，那么有錢的人你進入市場，沒錢的人進入社會保障體系，把住房這個產品納入這樣一個范圍當中，我認為這是中央政府非常好的一個進步。
實際上你可以發(fā)現，現在對房地產的抑制也好，采取什么樣的手段也好，看起來實際上不算很成功的。
記者：現在還不算成功，您認為還需要有更強硬的手段出來。
史永翔：我實際上認為，中國中央政府現在要采取的措施是綜合治理。比如說現在，我們越來越考核政府的綜合治理能力，不管是群眾的社會保障，比方說適當的居住條件，最基本的福利保障，比方說農民工的問題，比方說整個社會的應急系統(tǒng)，這些都是在考核整個政府綜合的治理水平。房價的問題實際上還是要放到綜合治理的層面上去考慮，否則你簡單地用行政手段去壓這個房價，這個時代已經過去了。
記者：我們是不是可以這樣理解，銀根緊縮也好，它其實是針對整個經濟的一個過熱的處理，包括CPI的過熱，可能不是完全針對房地產
房地產項目產品溢價設計與品質提升暨房地產規(guī)劃設計
房地產項目產品溢價設計與品質提升課程培訓，旨在使學員深度剖析目前房地產市場最為流行的建筑風格和立面風格，掌握當前戶型創(chuàng)新與研發(fā)的核心設計思路，借鑒戶型設計...[詳細]
市場
市場工程學-市場分析及其工具運用
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史永翔
史永翔-總經理財務管理
《總經理財務管理·經營管理篇》一、企業(yè)資金流的管控二、編制管理損益表幫助設計利潤來源三、利用財務手段幫助經營決策四、企業(yè)全面成本化管理——讓所有人都承擔經...[詳細]
：對，我認為不是完全針對房地產
房地產企業(yè)前期投資管理體系構建及龍湖地產執(zhí)行案例剖析
房地產企業(yè)前期投資管理體系構建及龍湖地產執(zhí)行案例剖析課程培訓，旨在使學員對前期工作的認識，培養(yǎng)和訓練專業(yè)的前期團隊，教會房地產管理層如何評判和使用好土地開...[詳細]
市場。
記者：剛剛您講過，大量的房地產去囤地，然后08年會面臨一種洗牌，這兩者之間有沒有必然的聯系？
史永翔：那當然是有聯系的，你一旦囤地會導致你的房地產公司
中國房地產公司的“數字化管理”—如何構建卓越的全面預算管理系統(tǒng)訓練營
房地產全面預算管理系統(tǒng)構建課程系統(tǒng)地介紹企業(yè)全面預算管理體系的建立與實施過程，包括單項目、多項目以及多地域開發(fā)的管理模式；從多個角度闡述如何在全面預算管理...[詳細]
資金周轉緩慢，那房地產公司
百貨公司市場及競爭對手研究實戰(zhàn)技術訓練
百貨公司爭分析課程旨在幫助企業(yè)更加系統(tǒng)深入的了解他的競爭對手，辨析企業(yè)目前所處的競爭環(huán)境，結合企業(yè)的自身情況調整營銷戰(zhàn)略。 [詳細]
，實際上我們從公司角度來講，誘惑他的，是他的利潤率很高，銷售利潤率也很高，房地產市場
房地產市場分析、產品定位、產品決策核心要素把控課程班
房地產市場分析、產品定位、產品決策核心要素把控課程培訓，旨在使學員學習科學的思維邏輯及思維方法，掌握如何以競爭思維及站在運營視角上進行產品決策，掌握項目定...[詳細]
的銷售利潤率現在基本達到22％以上，毛利率達到40％以上，對一般產業(yè)來說很難賺到這么多錢的，這就是一個暴力的行業(yè)。但是第二個問題，我們在講企業(yè)要素，第一個要素是贏利要素，第二個要素是周轉要素。房地產公司有一個狠命脈是什么？就是資金，整個資產周轉的命脈。你看，民居房要兩年周轉，如果說是商務樓盤，商業(yè)地產肯定要７年至８年才能養(yǎng)熟。他的命脈在于資產周轉率是很慢的，但是他找死的途徑，危險的途徑就是資產負債率很高。像萬科現在的負債率也是將近400％，所以中國的房地產行業(yè)這種負債率極高，周轉率慢，負債又高，這個時候整個的銀行金融資金的壓力就會很大，財務風險也就很大。財務風險一大，只要銀根一緊縮，融資渠道上單一的房地產公司就會很快地被消滅掉。因為囤地，你把資金過度地壓到上面，囤地的錢又是高負債來的，高負債的資金碰到現在銀根緊縮，資金一下子就會壓縮，就使得你這個囤地是死錢了。所以，囤地是原因，洗牌時一個必然的結果。
高的地支撐著高的樓價，政府
政府公關與高層營銷課程
政府公關與高層營銷課程培訓，過國內外頂級企業(yè)的實踐和升華所形成，內容涉及中國官場文化與政府公關技巧，政府“攻關”流程實戰(zhàn)解析，政府大客戶高層營銷實戰(zhàn)解析等...[詳細]
有希望能把房地產的利潤降下來，降下來是希望房地產公司把自己的利潤逼出來，房地產公司他也不太愿意。這個時候我們大量的銀根資金又掌握在國有銀行，國有商業(yè)銀行又被拖下水了，幾股力量在博弈，就會出現流拍的現象。
記者：那么如果是有這樣一個現象，如果您要給這樣一個建議的話，怎么樣這樣的土地實現它的價值的最大化，但是盡量不要傷害到相關利益方？
史永翔：中國根本的出路是，政府要退出房地產市場
2013年房地產市場趨勢研判與土地拓展策略
2013年房地產市場趨勢研判與土地拓展策略課程培訓，通過美國房地產地域市場、土地儲備規(guī)模分析以及萬科理論研究了解項目投資理念，通過美國四大房地產業(yè)務范圍對比及...[詳細]
，地方政府的財政收益不要從房地產公司來拿，而政府就簡單地從稅收上去獲得。假如說我們國家的金融體系能進一步改善，地方政府擁有自己的發(fā)債權，讓地方政府有建設城市的資金來源，而不是簡單地從土地上去獲得。政府能夠有多元的資金來源來啟動每個地方的經濟的發(fā)展，這是很重要的。現在我們政府比較痛苦的是什么？有些地方的工商業(yè)企業(yè)沒有起來，政府要經營城市，那怎么辦？就只好從房地產去拿錢。假如說我們有更寬泛的思想，作為經濟學家來說，如果讓我們地方政府有發(fā)債權，這個時候你就能發(fā)現，我們地方政府可以從別的渠道來獲得建設資金，而不是簡單的從土地上獲得資金，這樣的話政府才會比較好操作，這個時候純市場的概念才能夠完全地發(fā)揮作用，這個是我們從長遠的角度來說。短期內的出路就是說，高地價還是個根本問題，因為拍賣高地價導致了整個房地產的動蕩。第三個問題就是政府能夠盡快地把經濟適用房用更好的市場化的手段和行政手段相結合。高房價我認為傷害的最大的還是低收入人群，我認為這是最大的問題。
記者：怎樣的企業(yè)會被淘汰出局呢？
史永翔
史永翔-總經理財務管理
《總經理財務管理·經營管理篇》一、企業(yè)資金流的管控二、編制管理損益表幫助設計利潤來源三、利用財務手段幫助經營決策四、企業(yè)全面成本化管理——讓所有人都承擔經...[詳細]
：我們已經明顯可以看到這個問題，第一個地方小型的房地產
房地產項目產品溢價設計與品質提升暨房地產規(guī)劃設計
房地產項目產品溢價設計與品質提升課程培訓，旨在使學員深度剖析目前房地產市場最為流行的建筑風格和立面風格，掌握當前戶型創(chuàng)新與研發(fā)的核心設計思路，借鑒戶型設計...[詳細]
公司
百貨公司市場及競爭對手研究實戰(zhàn)技術訓練
百貨公司爭分析課程旨在幫助企業(yè)更加系統(tǒng)深入的了解他的競爭對手，辨析企業(yè)目前所處的競爭環(huán)境，結合企業(yè)的自身情況調整營銷戰(zhàn)略。 [詳細]
會很快被洗掉，嚴格意義上來講，房地產
房地產企業(yè)前期投資管理體系構建及龍湖地產執(zhí)行案例剖析
房地產企業(yè)前期投資管理體系構建及龍湖地產執(zhí)行案例剖析課程培訓，旨在使學員對前期工作的認識，培養(yǎng)和訓練專業(yè)的前期團隊，教會房地產管理層如何評判和使用好土地開...[詳細]
企業(yè)不能被稱為公司，只能稱之為項目，一個項目作完了，這個企業(yè)也就結束了。所以說小型的地方性的房地產公司
中國房地產公司的“數字化管理”—如何構建卓越的全面預算管理系統(tǒng)訓練營
房地產全面預算管理系統(tǒng)構建課程系統(tǒng)地介紹企業(yè)全面預算管理體系的建立與實施過程，包括單項目、多項目以及多地域開發(fā)的管理模式；從多個角度闡述如何在全面預算管理...[詳細]
因為涉及到他的融資渠道單一這個問題，所以很容易被洗牌。第二個問題我也在講，一些大房地產公司，特別是上市的房地產公司，他們在利用低成本融資的這樣一個優(yōu)勢，很快的利用這個銀根緊縮的機會，大量地從小房地產公司的手上以更低的價格獲得土地。所以這個時候你會發(fā)現大吃小是必然的，你也可以發(fā)現其中中國的房地產公司不多了，而且大量的房地產公司實際上也只有一塊地在生存。這個時候只要銀根一緊縮，那么多元化資金的房地產公司就會很快加速他在全國擴充的速度。同樣第三個問題我們也可以看到說，房地產公司還有個特點，就是地方壁壘還是有，所以這種洗牌可能是分地區(qū)的階段性來進行，
記者：那么這樣的一種趨勢下，是不是意味著小房地產公司沒有生存的空間了？
史永翔：這也很難說，你可以發(fā)現，我們今天中國房地產市場
房地產市場分析、產品定位、產品決策核心要素把控課程班
房地產市場分析、產品定位、產品決策核心要素把控課程培訓，旨在使學員學習科學的思維邏輯及思維方法，掌握如何以競爭思維及站在運營視角上進行產品決策，掌握項目定...[詳細]
有個特點，大部分是多元化的，他本來是做另外一個行業(yè)的，但是搞到了一塊地或手上有點錢，就開始做了。我倒是建議，一些小房地產公司放慢一些擴充的步伐，項目不要圈的太多，搞一塊地，買一塊房產。你可能也會比較穩(wěn)健，浙江省的三大房地產公司都被洗掉了，充分說明地方性的房地產公司融資比較單一，擴充速度如果太快的話，死得也越快。
記者：是不是這些小房地產公司它被吞并之后，對樓市來講，到底是一種利好還是利弊？
史永翔：實際上講起來，我認為也不是什么好事情，大房地產公司更容易控制價格，同樣的話他也更容易把整個市場
市場工程學-市場分析及其工具運用
本課程培訓，學員能夠加強對市場營銷專業(yè)知識的理解與運用，掌握市場分析方法與技巧，通過分析市場找到營銷的機會并制定相應的營銷策略，通過深入系統(tǒng)地授課與案例分...[詳細]
價格拖到同一水平線上，所以樓價高與低，不能單一來講，而是要分成績來講。比方說高樓價是什么，要有高收入者去匹配，那么中樓價要跟中層收入者去匹配，中低收入的人要跟中低樓價去匹配，那么形成這樣一個層遞式的房地產的價格才會比較好。現在各個地方政府提出來的，我們價格下降百分之幾，樓價是下降多少，實際上我認為那沒有什么意義，沒有可比性，也沒有辦法來提出一個準確的訊號。
記者：股市和樓市其實是有聯系的，有人說它是蹺蹺板，但是有的時候發(fā)現，股市火的時候，樓市也火，股市平淡的時候，樓市也平淡，他沒有體現那個蹺蹺板。
史永翔：大量的閑錢進入股市了，股市就蹺了，樓市就蹺了，實際上這個觀點是不對的。他實際上是把資金當成了一個定量的概念。實際上今天中國老百姓的閑錢是很多的，因為流動性不好，大量的錢沒有出口，所以只好往這些地方去涌。你可以發(fā)現今天很多的人，手上有很多的閑錢，干什么呢？ 炒股票有風險，那就干脆買幾套房子，所以大部分的閑錢在這上面，所以在今天中國，還要解決一個流通性的問題，就是要解決老百姓手上的閑錢。有多樣的出口，比方說養(yǎng)老的基金，比方說其他財產險的收益等等各種金融性的產
