摘 要：對房地產開發中風險的認識和分析，是房地產項目開發經營的一個日益重要的問題，影響到投資項目的效益甚至成敗。本文對房地產企業開發過程的風險特點及其形成進行分析，并對其規避和風險防范進行闡述。
關鍵詞：風險 形成 控制 防范
房地產項目開發過程中時時處處存在著風險，這可能導致建設項目的損失甚至投資失敗，因此需要采取相應的措施進行規避，或將風險降到最低程度，以保障房地產開發企業的投資效益。因此我們需要對項目風險進行全面的認識：
一．房地產項目風險的特點
1.建設項目的風險客觀存在，并且無處不在。我們只能通過改變風險存在和發生的條件，降低它的發生頻率，而不可能完全消除風險。
2.建設項目的風險發生和造成的后果往往以偶然和不確定的形式出現，難以預測。
3.隨著識別和抵御風險能力的增強，能一定程度地降低或控制項目風險所造成的損失程度，這也是風險的可轉化性。
二．房地產項目開發過程的風險形成
風險的產生主要是因為我們對事物的認識和預見的局限性：對項目的環境缺乏客觀認識，對影響因素導致的后果缺乏預見性，這是導致工程項目出現風險的重要原因。
從風險的發生機理分析，構成建設項目風險的主要要素有三個：風險因素、風險事件和風險損失。風險因素是風險事件發生的潛在原因，是造成風險損失的內在原因。風險事件是引起損失發生的直接原因。房地產開發是一個動態的過程，它具有周期長、資金投入量大等特點，很難在一開始就對整個建設過程中有關費用和建成后的收益情況做出精確的估計。因此，有必要就上述風險因素的變化而產生的影響進行深入研究，以使房地產項目開發過程中的風險降到最低。
三．房地產項目開發風險的處理形式
要使房地產項目開發過程中的風險減到最低程度，我們需要將風險按其性質和特點區分，通過不同手段來處理不同風險。下面對幾種不同的風險處理形式進行介紹：
1．盡可能地對環境風險進行預防：對政策風險，須隨時關注政策變動，認準投資方向。對經濟風險應該高度重視可行性研究，加強市場調查研究，確保投資決策的正確性，尋找投資良機。在項目實施過程中，健全管理制度，經常開展財務分析，及時發現問題并處理。
2．將風險轉嫁：當無法預防或成本太高時，就要盡量把風險轉移給其他主體。如，購買保險是一種有效的轉移手段?；蛘呓柚贤D移，與有關方面簽定連帶風險在內的合同，將風險轉移出去。
3．將風險進行拆組：當經濟活動必須承擔相應的風險時，風險的拆分與組合就是一種方法。將風險分散到眾多的人或組織，或者把總風險分散化或者隔離，使某個風險的發生不會對總目標產生重大影響而使總風險得到控制。
4．風險的承擔：當無法避免風險又不能完全控制和預防風險時，風險承擔也是一種有效的措施。風險承擔只意味著承擔相應的風險損失，但并不意味一定會有損失。風險承擔有兩種方式：一是將可能的風險損失納入到日常營運成本，如果風險損失實際發生則效益相對下降。另一種則是有計劃的行為，如建立庫存儲備防止材料供應中斷等。
四．項目的風險存在于開發建設的全過程，我們需要認識到控制風險的重要性，從各個方面做好項目建設風險的防范和控制，并采取積極措施：
1．對融資風險的控制措施：由于項目的資金需求量大，銀行貸款有限，只能通過融資保障資金的有效供給?？刹扇〉拇胧┯校?br />
一是通過合作開發融資。項目開發前期對資金運作應有全過程通觀考慮，制定詳細的成本計劃，準確衡量資金缺口，進行多種渠道的融資組合。可以采用合作開發的模式吸引外部資金，化解融資風險。
還可以提前預售融通民間資金。加快房地產項目開發進度，以便能盡早進入銷售，用收入彌補資金不足，減少負債，并實現提前贏利。
2．認真做好市場調研，了解審批程序及環境政策。
項目開發之前，需要對房地產市場進行全面而深入的調研，只有在充分認識市場的前提下，才有可能立于不敗之地。在市場調研的過程中，需要掌握的信息應包括：房地產市場的需求現狀及趨勢，此外，還應對有關房地產政策、法規制度等方面的變化、項目審批的必要程序、城市規劃方面的變化、銀行貸款政策、當地公司或企業的新增情況等做深入的調研。在掌握大量的信息后，還要對這些信息進行分析、判斷、去粗取精、去偽存真，為規避風險，分析者應避免僅從樂觀的一面挑選數據。
3．要健全設計和施工過程的質量控制：
一個是要建立健全設計交底與施工圖會審制度：設計交底是在施工圖完成并經審查合格后，設計單位在設計文件交付施工時，向施工及相關單位做出詳細的說明，加深對設計文件的特點、難點、疑點的理解，掌握關鍵工程部位的質量要求，確保工程質量。施工圖會審指，承擔施工單位及建設單位、材料、設備等相關單位，在收到審查合格的施工設計文件后，在設計交底前對施工圖進行全面審查。其目的有兩個：①使施工單位和各參加單位熟悉設計圖紙，了解工程特點和設計意圖，找出需解決的技術難題，制定解決方案。②為了解決圖紙中存在的問題，減少圖紙差錯，將圖紙的質量隱患消滅在萌芽中。
另外，做好項目建設行為的規范和監督：可采用監理制度，由專業的監理公司來進行全過程質量跟蹤監督，同時監理單位在設計招標時可進行設計方案優選，以減少設計圖中存在的問題，減少設計變更的發生。同時，監理公司組織施上圖會審及設計交底，更好規范各單位的行為，提高審圖質量。
4．要控制好合同風險：首先根據工程項目的特點和實際，適當選擇計價形式，降低工程的合同風險。其次使用嚴密規范的表達，完善合同條款，防止或減少爭議，從而減少費用，如果在合同中表達不嚴密或者條款疏漏，很可能給工程索賠留下隱患。
房地產開發活動受制于多方面因素的影響，同時房地產項目由于自身的特點又存在著諸多的不確定因素，這很容易引起預期經濟收益的損失，嚴重的甚至導致項目虧。
