摘 要：從法律的角度看，因法律承載著國家對房地產開發市場的宏觀調控，對房地產交易多有限制。在房地產開發實踐中，開發商的房地產轉讓因遭遇法律的限制而往往處在一種不合法的風險中。有鑒于此，重新梳理房地產轉讓之經濟、法律關系，研究分析現有的限制是否解禁的必要，防控房地產市場的交易風險，是現今房地產業規范發展必然會面臨的問題。
關鍵詞：法律；房地產；交易風險
0.引言
從經濟的角度看，房地產交易是開發商的市場選擇，應由市場規律來調整。但從法律的角度看，因法律承載著國家對房地產開發市場的宏觀調控，故又對房地產交易多有限制。在房地產開發實踐中，開發商依市場選擇所進行的房地產轉讓因遭遇法律的限制而往往處在一種不合法（或無效）的風險中。有鑒于此，重新梳理房地產轉讓之經濟、法律關系，研究分析現有的限制是否解禁的必要，防控房地產市場的交易風險，應是現今房地產業規范發展必然會面臨的問題。
1.法律規范存在的缺陷
調整房地產市場交易，首先要做好房地產開發宏觀調控，這在法律上則涉及到城市規劃和土地出讓問題。而我國現行有關城市規劃的法律制定比較寬松，而且對近年來房地產開發過程中出現的一些新問題更是缺乏明確的規定。我國現行有關房地產法律在具體規范、制度設計等多方面存在缺陷，為了做好新階段的宏觀調控，有必要進行整體性的完善。
1.1法律調控乏力導致賣地熱
調整住宅結構是目前房地產市場調控的重要任務，而調整房地產供應結構，首先要做好土地的宏觀調控，在法律上這涉及到城市規劃和土地出讓問題。我國現行有關城市規劃的法律主要包括《城市規劃法》和《土地管理法》，但遺憾的是，這些法律制定的比較寬松，而且對近年來房地產開發過程中出現的一些新問題更是缺乏明確的規定。
在土地出讓過程中存在的最嚴重問題，是地方政府“賣地”熱情始終高漲。根據法律有關規定，城市居住用地的使用權為70年，這就意味著城市土地70年才算一個使用周期，而現在有些地方連續出讓土地，將下一屆政府陷于無地可賣的窘境，嚴重影響了城市的發展和土地的整體利用。
1.2拆遷制度引發賠償不公
與此密切相關的還有城市拆遷問題。針對當前城市拆遷過程中補償款數額的確定，根據我國法律，城市土地所有權歸國家所有，而房產歸個人所有，這種規定造成了在拆遷過程中，只賠償房價部分而不賠地價部分，事實上，在城市中地價往往更值錢。按照這種解釋，房地產商在購買土地使用權的時候本應該付出更多的成本，但由于被拆遷人力量單薄，只能白白為別人“埋單”。對于這種制度性障礙，最好廢除現有的拆遷制度，利用憲法中規定的國家征收制度，明確只有在符合公共利益的情況下，才可以依照法律對土地實行征收或者征用并給予補償。
1.3監督不力，預售款遭挪用
商品房預售款主要指房地產開發企業將其開發的商品房在竣工驗收備案前出售，由購房人按商品房預售合同約定支付給開發企業的預購房款（含商品房按揭貸款）。我國法律法規明確規定了商品房預售中的專款專用，但沒有任何機構對資金的用途進行監督。開發商在資金壓力的迫使下，大多會將這部分資金挪作他用。而一旦開發商資金鏈發生斷裂，這些錢就很難再流回，從而造成本該用于商品房建設的資金無法到位，樓盤延期或者干脆沒法交付。
1.4立法執法層面存在缺位
事實上，在我國房地產開發領域的立法層面存在一定缺位，現有房地產法律的執行情況也有待改進。有關部門執法不嚴。據了解，我國法律規定，政府對已經出讓但滿2年未動工開發的土地應該無償收回。但事實上，很多地方由于種種原因，很難收回。還有的地方把土地出讓給開發商，但卻收不回錢，這就屬于有關部門的責任。
違法責任主體缺乏。我國法律雖然有“因政府或者政府有關部門行為導致房地產不能開工”的表述，但如果由于政府行為導致的違法以及資源浪費，有誰來制約呢？
2.房地產交易的行業風險
長期以來，個人住房貸款在多數商業銀行眼中屬于優質貸款，銀行競相投放。個人消費信貸中已經占到全部消費貸款余額的70%以上。由于我國現行有關房地產交易的法律、法規還不完善，潛伏在房地產交易中的法律風險在一定程度上廣泛存在，這在商品預售中體現得尤為明顯，具體包括以下方面：
首先，我國《城市房地產管理法》等法律規范對商品房預售的條件進行了明確規定，但是事實上，仍有些人在不具備預售條件的情況下發放、炒作認購證，但現在對這種行為的處罰力度顯然不夠。
其次，根據《城市房地產開發經營管理條例》第5條規定房地產開發企業必須擁有強大的資金為后盾，現有資本限度太低，開發商一般要向銀行貸款，無形中加大了整個行業的風險，實踐中經常出現的爛尾樓也大都源于此因。
第三，我國法律法規明確規定了商品房預售中的專款專用，但沒有任何機構對資金的用途進行監督，這就導致預售人可以任意使用。
第四，房產交易中存在大量欺詐買賣，也就是所謂的“一房多賣”、“炒樓花”，對這種典型的欺詐行為現在一般都是按民事糾紛處理，事實上應該處以刑事處罰。
第五，有些開發商在已經將土地抵押給銀行的情況下，仍繼續進行商品房預售。由于現行法律沒有明確答案，這種本應禁止的行為廣泛存在。
3.防控房地產行業風險的建議
3.1加強分析監測，提高風險識別能力。
貸款銀行應加強對國家宏觀調控政策和房地產行業的前瞻性研究，密切關注房地產市場的變化趨勢，準確把握風險點。結合區域經濟發展不平衡的實際，根據各地的投資和信用環境、市場銷售情況等情況，分門別類制定積極支持、維系關系、果斷退出等營銷策略。同時，切實把握貸款企業的銷售情況并準確判斷企業的資金運行能力和資金鏈風險的識別能力，防范企業資金鏈突然斷裂對我行形成風險沖擊。
3.2實行封閉管理，保障資金安全。
本著“上下游聯動”、“前后臺配合”的原則進行房地產開發貸款封閉運行管理。把房開貸款的營銷與個人住房貸款的跟進聯系起來，并嚴格遵循上下銜接、合理配套、整體經營的管理原則。對于沒有簽署個人住房貸款合作承諾協議的樓盤，不得投入房地產開發貸款。貸款發放后，前臺的客戶經理與后臺的會計人員要加強配合，共同完成對房地產開發貸款的封閉管理。
3.3嚴格準入標準，降低違約風險。
加大區域結構、客戶結構調整力度，對于新增房地產開發貸款，嚴格客戶和項目準入標準，使有限的貸款資源投向了經濟較發達，市場發育比較成熟的重點區域和信用等級在A級以上、信譽好、資質等級高、綜合實力強的優質開發企業。支持區域位置優越、戶型設計優良、銷售前景看好的普通住宅項目。對閑置土地和空置商品房較多的開發企業，按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。同時，謹防貸款向單一企業或單一集團客戶的過度集中。
3.4做好項目財務分析和抵押擔保措施的落實
認真分析核實貸款企業和開發項目的財務狀況。重點分析貸款項目資本金情況，確保資本金比例。同時，落實可靠的抵押擔保措施，使抵押物真實、合法有效并能全額覆蓋信貸資產。
4.結語
從總體上看，當前的房地產管理法面臨整體性修改，但由于全面修改難度太大，可以嘗試有步驟的，先補補丁，再進行構架的方法。房地產發展城市規劃是房地產開發和城市各項建設的依據，我們也可以借鑒其他國家或地區的經驗，將調控房地產業的長期政策寫進法律，同時細化城市發展規劃，加強對用地的集中統一管理，總量調控。在完善土地宏觀調控法的時候，還要進一步完善有關房地產交易的配套法律法規，防控房地產業的風險。
