摘 要：房地產的價格問題歷來受到經濟學家和政府的密切關注。Carey (1990) 提出了一個信息不對稱條件下的土地價格模型，分析了土地價格變化與投資者數量和銀行貸款額之間的關系。Wong(1998) 以泰國資產泡沫為背景建立了動態模型，說明了在宏觀經濟過熱和國際資本大量流入的條件下，房地產開發商對市場過度樂觀的預期以及由此產生的從眾行為在房地產泡沫形成中的作用機制。周京奎提出了金融支持過度假說，論證了在房地產局部均衡的框架下金融支持過度與房地產泡沫生成和演化的過程。 這一系列的研究成果，對解釋房地產價格問題都具有積極意義。
關鍵詞：價格堅挺；內在因素；經濟管制
一、問題的提出
如果房地產價格出現不正常的持續上漲或者價格堅挺，將會帶來一系列的經濟和社會問題。例如，近幾年來，我國房地產價格持續走高拉動了整個經濟的過熱；房價過快上漲抑制了其他消費支出，不利于經濟穩定和均衡發展；房價居高不下將會引發房地產金融風險;房地產過熱將進一步拉大貧富差距，增加了社會的不安定因素。正因為房地產價格上漲會引發許多經濟和社會問題， 政府就必然對此給予高度的重視。
值得進一步研究的問題是，抑制房地產價格上漲的各項宏觀調控政策尚未起到理想效果的原因何在? 為什么在全方位加大宏觀調控力度的情況下， 房地產價格仍保持較高的漲幅? 研究此類問題的成果已經很多，但基本上圍繞實施什么形式的財政和貨幣政策，以及對這些政策改革的具體建議等方面。筆者從房地產的內在因素與房地產商的兩個手段如何結合以及二者對房地產價格的形成作用入手，建立一個新的分析框架， 用以解釋房地產價格堅挺的原因，從中探討解決房地產價格堅挺的政策思路。
二、房地產的內在因素與政策選擇
1.房地產的內在因素與價格堅挺的分析框架
房地產 (或房地產業，下同 ) 的內在因素有兩個： 其一，一般地說，根據威廉·配第指出的房屋具有二重性，即房屋既是支出的媒介，又是一種收益的手段。這就是說，住房對于短期而言是消費品，對長期而言是投資品。這是所有國家的房地產都具有的因素。其二，按照 《中華人民共和國土地管理法 》規定，城市市區的土地屬于國家所有，而一旦將土地批租給房地產商以后，房地產業因壟斷土地使用權而成為壟斷性行業，由此衍生出房地產商的 “稅負轉嫁 ”和 “壟斷定價 ”兩個手段，這是我國土地所有制造成的房地產業特有的因素。
在這兩個因素中，后者是造成房地產價格堅挺的主要因素，前者是次要因素。房地產的內在因素與房地產商的兩個手段，構成了我們對房地產價格堅挺的一個分析框架。
2.房地產的內在因素與宏觀政策效力的弱化
城鎮住房制度改革的標志，是1998年7月《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》的頒布。從此以后，我國房地產業快速發展，與此同時，城鎮商品房價格也保持著很高的增速。而針對房地產價格的走勢，一方面是調控房地產價格上漲的政策不斷推出，另一方面是房地產價格堅挺。
自2003年底開始，政府出臺了多項經濟政策企圖穩定房地產價格。尤其是 2005年 3月份以來，國務院及其相關部委連續出臺抑制房地產價格上漲的政策措施，主要有《關于切實穩定住房價格的通知 》.《加強房地產市場引導和調控的八點措施 》.《關于做好穩定住房價格工作的意見 》.《關于加強房地產稅收管理的通知 》。直至 2006年 4月，中央銀行又通過加息緊縮信貸，企圖徹底治理房地產價格堅挺和房地產市場過熱，但收效甚微。2008年，受國際金融危機以及國內經濟不景氣的影響，樓市開始呈現低迷，為了擴內需，保增長，中央及地方政府又出臺一系列政策，包括契稅.營業稅減免；首套及改善型購房按揭利率7折優惠；2009年又調低房地產開發項目自有資本金.寬松貨幣政策等。在一系列政策的刺激下，09年樓市一片火熱，成交量.房價齊齊飆升，各省市地王頻出。
有關數據顯示，今年以來，國內房地產市場快速回暖，全國商品房累計銷售面積同比增速自 3月份首次轉正以來， 漲幅持續擴大， 9月份達到 44.8%；房屋銷售價格指數環比漲幅也在 3月份由負轉正，漲幅持續擴大。與此同時，商品房投資額同比增速自年初以來持續上升，但還大幅低于08年同期水平，商品房新開工面積仍同比下降0.4%，商品房施工面積同比增長 15.4%，仍低于 08年同期水平。全國商品住宅市場去庫存化趨勢明顯，9月份北京.杭州和南京等城市的住宅出清周期較 08年年底縮短了 10-15 個月，部分城市新推盤量有限已成為制約商品住宅持續上漲的一個重要影響因素。這些數據說明， 在房地產價格堅挺的態勢面前，宏觀調控的政策效力弱化。
政府對房地產宏觀調控的主要政策包括財政政策和貨幣政策。財政政策主要是稅收政策，貨幣政策主要是利率和信貸政策。這些政策在調控房地產價格方面表現出一定程度的有效性，但如前所述， 其政策效力卻呈現出明顯的弱化，出現這種情況的基本原因何在?
首先， 我國房地產的稅收政策，直接將房地產作為征稅對象的共有 6個稅種，包括土地增值稅.城鎮土地使用稅.耕地占用稅.房產稅.城市房地產稅和契稅。從這些稅種來看，房地產的稅費主要集中在開發投資環節。在此前提下，如果政府使用這些稅種并通過提高稅率對房地產商實施征稅，以減少房地產商的壟斷 (或超額 ) 利潤。而房地產商必然通過其壟斷地位提高住房的銷售價格，確保其壟斷利潤的實現。同時，因為房地產市場不是競爭性市場，以及作為生活必需品的住房又是比較缺乏需求彈性的，稅負必然更多的轉嫁給了購房者。而當房地產價格不斷上漲時，就將嚴重扭曲了通過稅收以減少壟斷利潤的功能，反而增加了購房者的經濟負擔。
房地產對于置業者的投資而言，取決于即期收益和預期收益率。當房地產價格上漲時，投資的收益率將下降，置業者勢必減少投資支出，房地產市場的表現就是住房空置率的提高。2008年，我國商品房空置率達到9.50%，增幅為14.85%，增速創下1994年有統計數據以來的新高。其中，北京市商品房空置率為16.64%，居全國首位，高出全國水平75%。在一個對住房需求如此旺盛的國家，有如此高的住房空置率是極不正常的。出現這種情況的原因，一方面是作為普通 (非投機者 ) 購房者因價格上漲而沒有支付能力，另一方面作為投資者由于價格上漲投資收益下降，投資支出減少。
面臨稅收政策對調控房地產價格政策效力的弱化，政府和理論界不斷思考對稅收制度的改革，但這一類的改革設想無非是稅率的高低.課稅的范圍.公平與效率等。例如，有觀點認為，中國現行房地產稅收制度要改革的主要方面是簡化稅制，優化結構，調整稅基和稅率等。[4]還有觀點擔心，當前通過增加房地產的課稅解決房地產過熱，會使房地產市場受到嚴重打擊，會影響經濟增長率下降，金融機構資金風險增加。
其次，對房地產業實施調控的貨幣政策，包括利率和信貸政策。總體上看，沒有有效地抑制房地產價格上漲，反而可能導致社會福利水平的降低。其基本原因，是房地產開發商的開發建設資金和個人購房資金 70% ～80%來自于商業銀行，如果通過提高房地產貸款利率以降低房價，房地產商同樣可以通過提高住房的銷售價格，以確保其壟斷利潤不變；而如果依靠提高抵押貸款利率以抑制房價，對于那些真實需要解決住房困難的居民來說，同樣是增加了他們的購房困難。同時，金融機構的風險也在加大。
3.針對房地產業實施經濟管制的基本分析
(1) 房地產的內在因素與房地產商的兩個手段相結合，之所以能夠在房地產價格堅挺時政策效力弱化，根本原因是沒有相應的微觀經濟政策與之相配合，而微觀經濟政策的具體體現就是對房地產業實施經濟管制。
經濟管制是政府防止市場力量濫用的主要工具。市場力量濫用主要體現在價格過高.產品和服務質量低劣。盡管對經濟管制的作用也有爭議，但只要存在著市場失靈，就有必要在某些領域進行經濟管制。如果經濟管制在一定時期越是有利于受管制行業的健康發展，經濟管制的正面作用就越是應該被肯定。
市場經濟國家都曾經實施過經濟管制。雖然經濟管制的重要指導思想也是反對壟斷，但與反托拉斯法不同的是，經濟管制主要是告訴企業應該做什么以及如何對產品定價。20世紀 30年代，美國政府針對經濟危機.不平等和貧困等，對許多行業實施經濟管制。例如，對銀行業的管制是吸取了大危機時期由于奉行自由經營原則導致銀行危機的教訓；航空業由于競爭過于激烈，航空公司為了價格競爭的需要甚至在削減飛機保養費用；電力業的競爭加劇同樣促使一些核電廠削減在安全方面的投資。諸如此類，說明這些行業因為市場力量的泛濫而過度競爭，已經危及到行業的健康發展，而實施經濟管制就是限制市場力量的濫用，確保這些行業的健康發展。今天，我國房地產業的生產經營出現了危及社會福利.影響社會安定等不良表現，對其實施經濟管制勢在必行。
(2) 我國的土地存量是對房地產業實施經濟管制的現實基礎。據《2008年國土資源公報》披露，2008年我國耕地總面積18.2574億畝，凈減少29萬畝，人均耕地面積不到 1.4畝，不足世界人均耕地的一半。由于基本建設等對耕地的占用，目前全國的耕地面積正以每年平均數十萬公頃的速度遞減。據專家預測，到 2030年時，我國的城鎮人口將超過 10億。大量的農村人口持續不斷地涌入城鎮尤其是大中城市，將使房地產業形成長期而巨大的市場需求。人多地少，土地供應偏緊的局面在一個很長的時期內不可能改變。如果任憑房地產市場自由化，當房地產商壟斷了土地的使用權以后，房地產價格堅挺的局面就必然出現。
但有觀點稱，在房地產價格高漲時期，要放松對房地產項目的開發，實施包括降低建筑成本.放松土地供應等措施能夠起到熨平房地產價格周期波動的效果。這類觀點的主旨是通過放松土地供應，解決當前房地產價格上漲的難題。這種觀點從教科書的原理上看，或許是正確的解決途徑。但這類主張有悖于我國人多地少的基本國情。因此，不可能單純依靠無限制地增加住房供應量以平抑房地產價格的上漲。
(3) 房地產商的經濟行為是對房地產業實施經濟管制的基本依據。房地產業生產環節包括土地批租.項目建設.產品銷售。雖然政府對土地批租實行管制，但開發商一旦獲得土地之后就處于壟斷地位。致使項目建設和產品銷售成為非競爭性的。這就使房地產業成為市場勢力很強的行業，房地產商成為不完全競爭的廠商。實際上，當政府將土地批租給特定的房地產商以后，政府就在房地產業制造了一種壟斷。
政府對房地產業雖然實施了 “準入限制 ”政策，但這種準入限制不同于電力和自來水那樣的公共事業。對房地產業的準入限制主要是政府提供使用土地建設房地產品的權利，而房地產商本應該向政府承諾限制其利潤并向購房者提供相應的服務。而現有的政策是政府向房地產商提供使用土地以后，房地產品的價格就主要由房地產商決定了。房地產商可以根據 “成本 +壟斷利潤 ”的定價原則，確定其房地產品的價格。
不少學者已經注意到房地產業的壟斷問題，斷定 2004年以來我國房地產的價格越來越在很大程度上由少數開發商決定，他們憑借其壟斷地位，結成價格聯盟，哄抬房地產價格。證明房地產通過其壟斷行為獲取超額利潤的典型證據，是從2002年第一版到 2004年第三版的 《中國十大暴利行業 》所表明的房地產業 3年蟬聯 《中國十大暴利行業 》之首。2005年房地產業再度登上 10大暴利行業排行榜。2006年的財富榜，排在百富榜前 10的富豪中，有 6位來自房地產業。《2009年胡潤百富榜》中從事或涉及房地產行業的富豪多達51人，其中前十名中就有8人。《2009福布斯中國富豪榜》400富豪中有154位個人和家族從事或涉及房地產。另外，從2005年起，我國房地產市場的勒納指數已超過0.5以上，個別經濟較發達地區已逼近0.7。表明商品房價格嚴重偏離了邊際成本，表現出壟斷市場的特征。
根據以上的分析，我們有充分的理由斷定，我國房地產業在現階段屬于壟斷性行業。在確定了房地產業的壟斷性質以后，就可以找到一種沒有政府所有權的政府控制——經濟管制，而經濟管制是解決房地產價格堅挺的重要手段。
有的學者也反對將房地產價格通過行政手段解決的設想，主張政府建立經濟適用住房供應體系.實行和完善廉租住房制度。這種觀點顯然是企圖通過市場化方式，并且從供給方面解決當前房地產價格堅挺問題。但他們忽略了房地產品的供給，是房地產品的壟斷者來提供的。不可否認，市場經濟會解決包括房地產品供求在內的許多經濟問題，但市場還存在著失靈問題，這就要求政府在一定時期內，凌駕于某些產品的供求之上，從而對這些產品的配置做出決定，這樣做的結果是有利于社會公平和提高社會福利水平的。尤其是當價格機制的運行遇到障礙時，“需要有法庭和警察來保證社會契約的履行，沒有欺詐和
暴力行為，不受偷竊和外來侵犯的干擾，以及財產的法律權利得到尊重。”[6]
(4) 對房地產業實施經濟管制，當前最重要的是對房地產業進行價格管制， 即根據住房建設的成本.收益，以及平均收入水平.地區差別等指標，規定房地產最終產品的銷售價格，將現在的 “壟斷價格 ”確定為 “管制價格 ”， 使 “壟斷定價 ”更接近于 “邊際定價 ”；例如，目前我國的房價收入比過高，只有將房價確定在合理的水平，保持合適的房價收入比，才既有利于投資又有利于消費，以及房地產業的健康發展。房價收入比是衡量居民能否支付當前住宅價格的指標，也是衡量購房環節當期風險的重要指標。按世界銀行的標準，發達國家的房價收入比為 1.8～5.5倍，發展中國家為 3～6倍，而我國的房價收入比已經超過 7.8倍。這對低收入階層占較大比重的居民來說，如此高的房價收入比無疑不利于他們的消費和投資需求。同時，房價收入比還可以顯示房地產泡沫破裂的程度。1990年日本房地產泡沫破裂前期房價收入比從 20世紀 80年代中期的4～5倍增加到 10倍 (東京圈 ) 至 20倍 (東京圈的核心地區 )。這說明，控制房價收入比是非常重要的環節。
除了對房地產業進行價格管制以外，還要對房地產品的結構實施管制。在現階段，嚴格控制高檔住宅.以普通商品住宅和經濟適用房為主。關于這些要求，政府已經三令五申，但為什么不能夠落實。主要原因是在沒有對房地產業實施經濟管制的條件下，這些政策的效力就難以發揮。因為，我們重點是提出一個分析框架， 所以，對如何實施經濟管制的論述沒有展開。
值得指出的是，政府對房地產業的經濟管制不會永遠存在。隨著技術進步和生產率的提高，當房地產品的生產在很大程度上能夠滿足社會的需求.房地產市場實現了充分競爭.當管制的成本已經超過了效率的損失時，政府對房地產業的管制就可以逐漸放松，直至解除管制。市場經濟國家對許多產業從管制轉為解除管制的過程就是如此。例如，市場經濟國家自 20世紀 70.80年代以來，由于那些被管制的產業，隨著經濟社會的發展更適合于競爭的結構特征，于是紛紛放松管制。這就是 70.80年代強調市場力量和基于市場激勵因素的自由化浪潮。
三、簡單結論
根據我國土地資源.房地產業的經濟行為等，將房地產業應當確定為經濟管制的行業。在現階段，通過對房地產品的價格和結構進行管制，既能夠發揮宏觀調控政策的效力，又能夠解決房地產價格堅挺，從而實現政府和社會公眾對房地產所要求的目標，使房地產業真正成為帶動國民經濟增長的重要力量，使房地產品確保有利于投資者的投資和居民生活質量的提高。
