摘 要：目前，我國的房價卻持續一路飆升，直接關系到老百姓生活質量，甚至社會的穩定。作為一種商品，房價主要是受房地產的供給和需求影響而決定的。本文分析了房地產供給與需求對價格的影響，總結了抑制我國房地產價格過高的對策。
關鍵詞：房地產市場; 價格; 供給; 需求; 對策
從1998年商品房改革以來的12年間，我國房地產市場經歷了一個快速發展的時期。房地產的蓬勃興起為我國經濟的高速增長做出了巨大的貢獻，同時房地產的快速發展也帶來了各地房價的快速上漲。房地產價格的快速上漲不僅給房地產市場的健康發展帶來風險，而且給城市居民帶來了越來越大的住房困難。房地產價格上漲已經成為我國經濟社會運行的突出問題，成為影響社會和諧穩定的重要因素。從中央到地方，各級政府都在陸續出臺相關政策，對房地產市場進行規范管理，從政府到民間，房地產價格都成為人們關注的熱點問題。
一、房地產供給與需求對價格的影響
1.房地產供給對價格的影響分析
（1）政府土地供給。我國房地產市場并不是真正意義上的市場經濟，而是以政府為主導的運作體制。土地的國家所有，使土地供應完全處于國家壟斷狀態，土地的相對供給不足，必然造成價格的上漲。
（2）經濟適用房供應。我國住房總投資在逐年增加，但經濟適用房的投資比例卻呈現負增長趨勢。經濟適用住房主要是解決低收入.中等收入群體的住房問題，其供應減少，高檔住宅比例增多，就會造成價格的上漲。
（3）房地產開發企業數量。據國家統計年鑒，截止到2009年底，我國房地產開發企業數量在逐年增加，而大部分的企業規模小.資質差。由于房地產市場制度不完善，存在過多的區域性壟斷因素，因此優勢企業較難進入，使市場缺乏足夠的競爭，從而在地區形成了寡頭壟斷。
（4）房地產開發成本。隨著工業化和城市化建設的推進，產業發展和居民生活條件的改善對土地形成了巨大的需求，大量的土地資源被占用，土地供需矛盾緊張，使得土地交易價格不斷上漲。同時，土地價格的不斷攀升也受到地方政府的利益驅動。調查發現，截止2009年底，全國70%城市土地出讓金收入同比增加超過100%，其中上海位居各大城市之首。
2.房地產需求對價格的影響分析
（1）人均收入。在我國收入分配差距極大，絕大部分存款掌握在極少數的富人手里，但是，這些少數人手中的巨大存款仍會形成社會需求，繼續拉動房價上漲。而相對于大部分中低收入者來說，他們的購買力仍然有限，有效需求只集中在中檔商品房.經濟適用房，有的甚至買不起房。
（2）消費者預期心理。在我國，土地資源的稀缺和地價的自然趨升，使得社會對地價和房價上漲的預期成為一種認同。而房地產價格的持續上漲進一步強化了這種認識，影響著消費者的心理預期，促使其購房，造成部分住房需求的提前釋放，導致很多后期潛在的需求轉化成當前的有效需求。
（3）房地產投機與投資需求。為獲取超額利潤，很多開發商.房產中介和投機者相互聯手，采用各種不正當的營銷方式，促使產生大量投機需求，造成需求膨脹，使房地產市場出現供不應求的局面。而在這種情況下，開發商最樂意做的事情就是提高價格。同時，國際上對人民幣升值的預期，也吸引了大量外資競相進入中國的房地產市場，使房價不正常的升高，給中國的房地產業帶來了很大的負面影響。
二、抑制我國房地產價格過高的對策
1.提高對土地供應結構的合理化限制
土地緊張一直是房地產商借口漲價的理由。造成居民盲目搶購的一個理由也是消費者感覺土地供應趨緊，地價在不斷上漲。因此，要繼續加大土地供應，加強用地結構管理，消除土地供求矛盾。一是對房價上漲過快的城市，要增加居住用地供應總量，大幅度增加公共租賃住房.經濟適用住房和限價商品住房供應。二是加大對土地違法違規行為的查處力度，加快處置閑置房地產用地，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規行為的企業新購置土地。對定價過高.漲幅過快的房地產開發項目重點清算和稽查土地增值稅。三是加強結構管理。要求地方政府盡快編制和公布住房建設規劃，嚴格落實保障性住房.棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%。加快普通商品住房項目審批，進一步增加有效供應。
2.加強對土地有效利用率的監督
一是對住宅規定最低容積率和樓層高度。應根據經濟發展水平.城市發展水平和發達程度，規定最低容積率和建樓高度，讓新建住宅向空中發展，最大限度節約土地。如發達省市新建住宅不得低于30 層，一般省會城市不得低于20 層，縣城不得低于10 層，強化容積率控制，不符合條件的不能通過城市建筑施工規劃審批。二是加強工業用地管理，分行業制定投資用地率。要嚴控開發區設置和工業用地審批，迫使工商業建筑也向空中發展，盡快扭轉工商業用地的嚴重浪費行為。
3.強化住房信貸政策對價格過快上漲的調控
一是充分發揮信貸政策抑制不合理住房需求特別是投資投機性需求的作用。要加強對商業銀行的監管，提高差別化信貸政策落實力度。對于房價過快上漲的城市，地方政府應果斷采取包括限購政策在內的臨時性措施，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。二是嚴厲打擊商品住宅銷售環節中的各種違規行為，加強信息公開透明，減少房地產商利用虛假信息制造房價上漲假象盈利空間，引導居民理性購房。
4.提高住宅的使用率
當前，交易和持有成本低是造成投資性.投機性購房的重要原因，這一方面推高房價，另一方面造成大量的住宅浪費。因此，進一步加強對閑置住宅管理.增加持有成本能有效抑制房地產價格。應加快房產稅推進步伐，在上海.重慶等城市試點的基礎上，力爭“十二五”期間在全國推開。加強房地產閑置和交易環節管理，住宅包括舊住宅和新購住宅一年內不入住使用的征收住宅閑置稅，切實落實二手房營業稅管理制度，限制住宅投資行為。
5.提高保障房的政策執行效果的監督
一是加快推進土地收入管理體制。在積極推進將土地轉讓收入列入財政預算管理的同時，要加大財政體制改革力度，進一步規范中央和地方在財權與事權分配方面的關系，解決目前比較突出的中央出政策.地方出資金的問題，從根本上解決地方政府不再過度依賴“土地財政”解決問題。進一步規范銀行的信貸行為，加強地方政府融資平臺管理，有效消解地方政府運用“土地財政”的外在支持力。二是加快推進住房保障體系建設，堅持房地產領域的市場與保障“雙軌制”.“二元制”發展方向，盡快形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。要提高政策執行力.落實力，通過政績考核.土地出讓金一定比例用于保障房建設強制性管理.保障性用地占用地規劃比例管理等措施，確保保障性住房建設計劃全面完成。
房地產市場的問題主要體現在價格上，房價過高.上漲過快給群眾住房帶來了很大困難，也給房地產市場帶來了更多的投機投資性需求，影響了房地產市場的健康發展。房地產行業以其復雜性和多關聯性等多因素影響價格，其中根本的影響因素就是房地產成本上升.房地產供求結構不合理以及與此相關的需求大于有效供給。過高的房價不僅產生了巨大的經濟泡沫，而且擴大了居民收入差距，透支了居民的消費能力，對擴大內需產生了不利影響，也影響到經濟的復蘇和可持續發展。居民住房問題是刻不容緩的問題，需要盡快解決。大力建設保障性住房是一個最直接.最有效的辦法，調整住房供給結構.加大中小戶型的供給.逐步公開典型樓盤的成本構成情況，可以從根本上改變房地產供給和價格現狀。
