摘 要：大力發展社會化養老機構是應對我國日益嚴重的養老壓力的重要舉措，有關我國近年來運營較為成功的典型養老機構開發運營模式的分析表明：養老項目能否成功地開發運營在很大程度上取決于開發運營主體自身具備的資源條件及對養老服務資源的整合能力，其中最根本的是資本實力和養老設施商業化運營模式的創新能力
關鍵詞：社會化養老機構； 品牌機構； 開發運營模式； 創新
一、養老機構的分類及其特征
在我國的實踐中，有關養老機構的分類從不同的角度進行，如按有關法律規范所進行的分類.按照養老機構功能及護理技術需求所做的分類.按照養老機構的性質的分類。平常用的做多.最為關注的是按照養老機構的性質的分類，結合中國機構養老的實踐，我們大體可以將我國的養老機構分成以下幾類：
1.政府辦社會福利院（老年公寓），其服務具有公益性，提供的服務內容和護理層次視舉辦者的行政層次和區域經濟發達程度而異。是綜合性的養老機構，能滿足多層次老年人的養老需求。
2.各級政府舉辦的護理院（護養院.護老院），以服務于那些在生理機能.心理有殘疾，需要專業護理和支持的老人。
3.社區舉辦的老年人活動中心.托老所等。主要為相關社區老人提供短期.基本的養老服務。
4.社會力量舉辦的護理院，由社會資本投資開發相關設施并開展運營，實行市場化運作。以失能老人為主要服務對象，為其提供專業化的養老護理服務。
5.社會力量舉辦的老年公寓。由社會資本投資開發相關設施并開展運營，實行市場化運作的養老機構。其中，部分具備強大資本實力和超前（強烈社會責任感）理念的社會機構興辦的老年公寓能為各層次老年人提供綜合性的養老服務。
在各地實踐中，出現了政府舉辦的養老機構由社會機構運營的情況，通過引入社會化機制，提高政府辦養老機構的效率和服務水平。從本質上，這些機構依然劃歸政府舉辦的各類養老機構中。
本文以社會力量舉辦的老年公寓的運營模式作為研究的對象。
二、我國社會化養老服務的發展情況
1.社會化養老服務已經成為我國養老體系的重要組成部分
2000年2月27日國務院辦公廳轉發民政部等11部門《關于加快實現社會福利社會化意見的通知》（國辦【2000】19號文件）明確提出推進社會福利社會化的總體要求，包括投資主體多元化.服務對象公眾化.運行機制市場化.服務方式多樣化及服務隊伍專業化。并要求保證社會辦福利機構在規劃.建設.稅費減免.用地.用水.用電等方面與政府辦社會福利機構一樣享受同等待遇，各地可根據實際情況制定了相關的優惠政策。此后，民政部又于2005年11月16日發布《關于支持社會力量興辦社會福利機構的意見》（民發〔2005〕170號），就落實國家有關扶持社會辦社會福利機構的優惠政策做了具體部署，特別就多渠道.多形式籌集資金，支持社會辦福利機構的發展做了可操作性的規劃，充分調動社會力量參與社會福利事業的積極性。至“十一五”期末，全國正式注冊登記的民辦（社會）養老機構有4141家，占全國養老服務機構總數的10.6%，養老服務床位41.2萬張，占全國所有養老服務床位的15%，入住老年人總數為23.8萬人，占收養老年人總數的11%以上，床位使用率為57.8%。
2.社會化養老服務領域出現了一批品牌機構
在國家政策大力支持和人口快速老齡化的社會氛圍下，社會有識之士通過各種方式（直接投資.捐贈.托管等）參與養老服務事業的發展，經過多年的探索實踐，我國社會化養老服務領域涌現出了一批品牌機構，成為社會化養老機構的典型。
以老年護理見長的天津鶴童；以醫護結合的整體健康養老為目標的河北燕達健康城；以活躍老人頤養見長的上海親和源；以老年房產滾動開發為支撐，終身養老為理想的北京太陽城；由公益機構與愛心企業合作，探索公益性服務和市場化運作相結合的新型社會養老模式的中國紅十字基金會的“曜陽老年公寓項目”等。
其中，已經開展運行.涉及土地開發.項目運營和養老服務機構運營的等多方面內容的有上海親和源.北京太陽城.河北燕達建康城等。
三、典型社會辦養老機構開發運營模式
為了更好地分析典型機構的開發運營經驗，我們通過構建一個分析模型，根據分析模型中的參數組合，將這些機構經驗抽象成模型來表現。分析模型中的指標可以分成四類：
一是開發（運營機構）性質，按其注冊不同可以分為民非企業和公司企業
二是與養老設施獲取.開發相關的指標：土地取得方式.開發資金來源.開發方式；
三是與養老服務提供（養老設施運營）有關的參指標：養老資源及其組合.定位.理念與能力.服務提供方式等。
四是與擴張方式有關的指標：合作開發式擴張.自我開發式擴張等
根據各養老機構在上述四大指標參數的不同組合特征，可以將典型社會辦（民辦）養老機構的開發運營模式分成以下幾類：
典型社會辦（民辦）養老機構開發運營模式
注：服務內容包括：1）生活照料服務：主要包括餐飲，清潔，洗衣，購物，維修等服務。
2）醫療護理服務：主要包括護理服務，醫療檢查，康復，心里咨詢醫療等。
3）精神文化服務：主要包括參加各種文化娛樂活動，旅游，社會活動，再學習以及督促子女經常來看望老人的精神贍養等精神慰藉，精神需求服務。
一）.以天津鶴童為代表的院落式純護理型養老機構的運營模式。這種模式，主要在利用自身優勢服務資源（創辦人的醫療資源.護理專業知識）的基礎上，以自建為主，整合為輔的方式構建起較為完善的養老服務資源體系（護理公司.餐飲公司.清潔管家公司.醫院.護理職業培訓學校.老年用品研究所和中國老人院網站等），通過租賃院落設施的方式為老年人開展特定養老服務項目的運營模式。這種模式主要面向普通半自理.不能自理的老人。基本不涉及養老服務設施（硬件）的開發建設。其擴張基本采取院落網絡的方式進行。外購的消耗性服務資源實行集中化采購.集團化營運，通過構建標準化的服務體系來保證服務質量。這類養老機構一般由民非企業來運營，以社會效益.社會責任感為其考量的重點。
二）.以河北燕達健康城為代表的社區式養生護理型養老機構的運營模式。這種模式，以護理為支撐，健康養生為核心，通過開發.構建環境優雅.設計合理的社區式健康養生.養老設施，自建或合作引入醫療.教育.休閑娛樂等養老服務資源（如燕達建康城包括燕達醫院.燕達金色年華健康養護中心.燕達國際醫學研究院.燕達醫護培訓學院和燕達國際會議中心），為老年人開展特定養老服務的運營模式，通過一次性購買若干時間入住養護權的方式獲得養老會員資格，這種模式主要面向面向高端老人。這種模式往往是作為主題社區的一個重要功能區來運營的。這類養老機構一般由公司企業來開發運營，或者聯合公益性機構來開發運營。往往是市場化房地產項目（園區.綜合體）的點睛處。
三）.以上海親和源為代表的社區式活躍老人頤養院型養老機構運營模式。這種模式以為活躍老人（自理老人）提供健康.快樂.尊嚴老年生活為目標。通過開發.構建環境優雅.設計合理的社區式居家式養老硬件設施，整合引入物業管理.醫療.餐飲.健康運動等專業服務資源，入住老人通過購買會員卡獲得入住資格，通過繳納年費享受日常養老服務。運營主體在提供管家式服務的同時，通過入住老年會員理事會的自我管理，實現入住老年人的終身養老服務。并通過老年生活形態研究.建立服務標準.規范服務模式，引入基金戰略合作者，實現異地的品牌連鎖擴張。紅十字會的曜陽老年公寓項目也可以歸入這一類型。
四）.以北京太陽城為代表的以為老年人提供全程養老服務為目標的集老年房地產.租住式老年公寓.老年養生護理院.及自我構建的醫療.文化.娛樂.購物中心等社區服務資源為一體的綜合性老年生活社區模式。它通過商業化的老年公寓.別墅的開發銷售來支撐公益性的租住式養老公寓（護理中心）的開發建設，并通過配套的開放式的配套設施（醫院.家政服務中心.購物中心.文化會展中心.陽光水世界.健康管理中心.假日酒店等）的開發運營，為社區老人提供包括養老.家政.餐飲.醫療.保健.康復.護理.旅游.購物.文化.娛樂等多項服務。成為集醫療救護.生活照料.精神贍養三大功能于一身，為老年人提供全程化的養老服務。不僅接養身體健康的老人，還接養生活半自理.無自理能力和需要臨終關懷的老人，涵蓋了老年人必經的四個階段。
這是一種通過效益顯著的短期市場化盈利項目反哺長期性的公益性養老事業，依托集團公司構建的養老服務資源促進老年房產銷售，集居家養老.租住式養老.安養式養老和度假式養老為一體的養老模式。該模式產品類型多樣化，可適應多層次的客戶。
四、啟示
上述關于典型養老機構運營模式的分析表明，一個養老項目能否成功地開發運營在很大程度上取決于開發運營主體自身具備的資源條件和養老服務資源的整合能力。其中最根本的是資本實力和養老設施商業化運營模式的創新能力。如天津鶴童優勢在于創辦人自身深厚的醫療背景和對老年護理的深刻認識.建立在專業化.精細化的管理基礎上的老年護理產業鏈的構建，以及社會性公益性服務資源的引入。河北燕達建康城成功開發運營主要是依托于河北三河燕達實業集團有限公司強大資本和人力資源實力，集團的整合養老服務資源.政府政策資源的能力；北京太陽城的成功開發運營在于其低成本市場化土地資源的獲取和滾動開發的策略；上海親和源成功在于突出的商業模式創新能力方面，通過會員制+服務收費模式的設計解決了土地（老年公寓）變現，緩解資本不足的問題，通過政府股東的引入解決開發土地的來源問題，通過居家式老年公寓產品的定位解決了市場定位的問題等等.
