摘 要：隨著國家對房地產行業調控力度的加強，房地產企業利潤空間有所下降。筆者認為地產行業通過合理的稅收籌劃可以達到降低稅負，節約稅金、增加效益的目的。本文分析了地產行業土地增值稅納稅籌劃的意義，然后分析了幾點納稅籌劃的方法，希望對地產行業有所幫助。
關鍵詞：地產行業；土地增值稅；納稅籌劃
土地增值稅是就轉讓房地產所有權所取得的增值額征收的一種稅，根據稅法規定的四級超率累進稅率計算征收，增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規定扣除項目金額后的余額。它在房地產企業的稅負中占有相當大的比重，對房地產企業收益有著重大影響。通過合理籌劃降低稅負，始終是企業不斷追求的目標。近年來國家進一步加大了土地增值稅清算工作的力度，勢必對房地產企業的土地增值稅的稅收籌劃有了更高的要求，為此探討地產行業土地增值稅納稅籌劃具有重要的意義。
一、地產行業土地增值稅納稅籌劃的意義
納稅籌劃又稱合理避稅，是指納稅人在符合國家法律及稅收法規的前提下，為盡可能地取得節稅利益，事前選擇稅收利益最大化的納稅方案來組織企業生產、經營和投資、理財活動的一種籌劃行為。土地增值稅對房地產開發企業而言，是個稅負較重的稅種，再加上國家輪番出臺的政策，更使得房地產開發企業的壓力變大。因此對土地增值稅進行合理地稅收籌劃，有利于降低企業的營業成本，增加企業凈收益；有利于完善稅法，填補漏洞。有利于提升地產企業的會計管理水平與經營管理水平；有利于推動地產企業的可持續發展，樹立企業良好的社會形象。
二、地產行業土地增值稅納稅籌劃方法
筆者認為地產行業把握好增值率的節點，降低增值額，達到節約稅金的目的，可以通過以下幾個方面來進行納稅籌劃：
（一） 適度加大建造成本增大扣除項目金額
房地產企業為提高產品競爭能力，在市場接受的范圍內，適當加大公共配套設施的投入，改善住房周邊環境，增加房屋賣點，提高開發產品競爭能力。投入的成本可以通過提高售價得到補償，企業加大了建造成本就等于加大了可扣除項目金額，可扣除項目金額的增幅為建造成本的1.3倍，從而使增值率降低。如：某公司在開發產品中，增加了公共地下停車位的投入，解決了業主停車的需要。根據國稅發［2009］31 號第三十二條：企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。其建造成本可列扣除項目金額，降低了增值額和增值率，達到了不繳或少繳土地增值稅的目的。
（二）對不同的增值率房產進行籌劃
此方法主要是針對可能同時進行幾處房地產的開發業務的企業，不同地區的開發成本受各種因素的影響也有所不同，這就導致各類房地產的增值額和增值率有所差別。如果對不同增值率的房地產合并核算，就有可能降低高增值率房產的適用稅率，使稅負下降。
（三）合理定價
根據土地增值稅有關起征點的規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的 20%，免征土地增值稅。利用這一規定，納稅人在出售普通標準住宅的時候，就應該綜合考慮提高銷售價格帶來的收益和放棄起征點優惠而增加的稅收負擔之間的權重。
（四）將房地產開發與銷售分離，成立銷售公司進行納稅籌劃
通過設立房地產銷售公司來運作，不會造成重復繳納營業稅。同時，還可以將土地增值額一分為二，分段計算土地增值稅，從而降低增值額和增值率，達到降低土地增值稅的目的。此外，設立銷售公司后多了一道銷售環節，增加了廣告費、業務宣傳費、業務招待費等稅前扣除額，還可以減少應納稅所得額，降低所得稅稅負。但需要注意的是，房地產的定價一定要適當、合理。如果房地產銷售公司與房地產開發公司屬于關聯企業，還要注意稅法對關聯企業之間交易的限制。
（五）利用代建房進行籌劃
代建房是指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建房收入的行為。由于房地產的產權自始至終是屬于客戶的，沒有發生轉移，故房地產開發企業取得的收入屬于勞務性質的收入，應當征收營業稅，而不是土地增值稅。由于建筑行業適用的稅率是 3% 的比例稅率，與土地增值稅相比，稅負明顯較低，因此，如果房地產開發企業在開發之初便能確定最終的購買用戶，就完全可以采用代建房方式進行開發，而不采用稅負較重的開發后銷售方式。房地產開發企業可以用客戶的名義取得土地使用權和購買各種材料、設備，注意從最終形式上來看房地產權屬一定不能發生轉移。實際運用本方法時，必須具體問題具體分析，這樣才能減少納稅風險，降低稅負。
以上是地產企業進行土地增值稅稅收籌劃常用的幾種方法，土地增值稅籌劃的途徑和方法還有很多。通過上述籌劃方案可知，任何一項稅收籌劃方案都有其兩面性，在實際操作中，房地產應具體問題具體分析，靈活運用稅收政策，必須考慮到獲得稅收利益的同時所付出的費用，綜合比較兩者間的得失，以獲得更大的利益。
三、結束語
總之，隨著國家稅務總局對土地增值稅清算規定的逐漸細化，房地產企業通過合理的稅收籌劃節省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項具有綜合性、技巧性和高技術含量的工作，需要同時高度熟悉企業運營和稅收法規。企業應該通過合理合法的手段，找到不違反稅法的籌劃空間，綜合考慮企業目標和實施成本，控制風險，才能減輕企業稅負，增強自身競爭力。
