摘 要：雖然從規模上看,房產稅始終是一個小稅種,但是隨著房地產市場的發展,國家對房產稅的征管和稽查力度的加大,房產稅已成為企業在稅收方面的一項重要支出。本文根據房產稅的有關規定,結合筆者的實際工作經驗,擬從房產稅的征稅范圍、計稅依據、計征方式等方面對房產稅的稅收籌劃進行探討,以盡可能減少企業稅收負擔,實現企業效益最大化
關鍵詞：稅收籌劃 房產稅 自用房產 出租房產 計征方式
一、前言
稅收籌劃，是指企業在符合國家法律及稅收法規的前提下，按照稅收政策的導向，事前選擇納稅利益最大化的一種稅收籌劃行為。通過對經濟業務進行事先籌劃，制定方案，從而達到合法納稅、節稅的目的，實現稅后利潤最大化，即使企業的納稅綜合利益最大化。在合法的前提下“實現納稅最晚、承擔稅賦最輕、適用稅基最窄、享受稅權最多、懲戒風險最小、納稅成本最佳”的效果。它的前提就是合法，使稅負達到最低而且合理。企業繳納的各個稅種都有稅收籌劃空間。 房產稅是以城鎮中的房產為課稅對象,按房產原值減除一定比例或租金向房產所有人或經營者征收的一種財產稅。雖然從規模上看,房產稅始終是一個小稅,但是隨著房地產市場的發展,國家對房產稅的征管和稽查力度的加大,房產稅已成為企業稅收的一項重要支出。因此,如何通過科學的稅收籌劃降低企業的稅負顯得尤為重要。本文根據房產稅的有關規定,結合筆者的實際工作經驗,擬從房產稅的征稅范圍、計稅依據、計征方式等方面對房產稅的稅收籌劃進行探討,以盡可能減少企業稅收負擔,實現企業效益最大化。
二、房產稅的特點
房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。現行的房產稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。房產稅的主要特點:
1.房產稅屬于財產稅中的個別財產稅,其征稅對象是房屋。
2.房產稅的征稅范圍限于城鎮的經營性房屋。對建在城市、縣城、建制鎮和工礦區的經營性房屋征稅,對建在農村的房屋不管是否用于經營,都不征稅。
3.房產稅根據房屋的經營使用方式規定不同的征稅方法。對于自用的房產,按房產的計稅余值征稅,稅率1.2%,對于出租的房產,按租金收入征稅,稅率12%。
房產稅的這些特點,為房產稅提供了一定的納稅籌劃空間。
三、房產稅稅收籌劃的要點
(一) 利用選址進行籌劃
稅法規定：房產稅僅就位于城市、縣城、建制鎮、工礦區的房產，依據房產余值或房產租金收入征收。除上述范圍外的房產，無論是經營自用還是對外出租，均不征房產稅；同時，也無須繳納城鎮土地使用稅，城建稅按最低檔的稅率1%計算征稅。
例如：某服裝廠新建于2011年初，在工廠籌建時，該廠負責人就考慮到房產稅、城鎮土地使用稅等的稅收籌劃問題，將廠址選在離鎮不遠的農村，該廠擁有土地面積3萬平方米，房產原值40萬元，2011年繳納的增值稅為36萬元，試計算由于將廠址定在農村，給企業帶來的節稅額。（該鎮土地使用稅的征收標準為1元/平方米，房產原值減除比例為30％）
由于該廠將廠址選在農村，該企業就無須繳納房產稅、城鎮土地使用稅、城建稅按最低稅率1%征收。所以，
（1） （1）節省的房產稅為：400000×（1－30%）×1.2%＝3360 （元）
（2） （2）節省的城鎮土地使用稅為：30000×1＝30000（元）
（3） （3）節省的城建稅為：360000×（5%－1%）＝14400（元）
合計節稅47760 元（3360＋14400＋30000）。
(二)合理確定房產原值進行籌劃
稅法規定：自有房產以房產余值計稅，房產余值是房產原值一次減除10%～30%后的余額（減除比例由各省、自治區、直轄市人民政府自行確定）。房產原值指房屋的造價，包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。
例如:某企業欲興建一座花園式工廠，除廠房、辦公用房外還包括廠區圍墻、水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、噴泉設施等建筑物，總計造價為1.5億元。如果1.5億元都作為房產原值的話，該企業自工廠建成的次月就應繳納房產稅，每年應納房產稅（扣除比例假設為30%）為：15000×（1－30%）×1.2%＝126 （萬元），即只要該工廠存在，每年就要繳納126萬元的房產稅。該企業感到稅負沉重，試問能否為該企業進行適當的籌劃，降低其稅負呢？
如果該企業將除廠房、辦公用房外的建筑物，如停車場、噴泉設施等建成露天的，并且把這些獨立建筑物的造價同廠房、辦公用房的造價分開，在會計賬簿上單獨記載，那么這部分建筑物的造價就可以不計入房產原值，不繳納房產稅。
經估算，除廠房、辦公用房外的建筑物的造價為3000萬元左右，獨立出來后，每年可以少繳房產稅：
3000×（1－30%）×1.2%＝25.2（萬元）
(三)巧用從價計征與從租計征平衡點進行籌劃
根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，房產稅有從價計征與從租計征兩種方式。這兩種方式適用不同的計稅依據和稅率。從價計征按房產原值一次減除10%至30%后的余值為計稅依據，稅率1.2%；從租計征以房產租金收入為計稅依據，稅率12%。兩種計征方式的差異，為納稅籌劃提供了空間。
假設某企業的房產原值為A，收取年租金B，那么我們可以有效的選擇一個平衡點：
1、 從價計征應繳房產稅A×（1－30%）×1.2%=A×0.84%；
2、 從租計征則應繳房產稅B×12%。
3、 當B×12%=A×0.84%，亦即B=7%A時，選擇從價計征、選擇從租計征所負擔的房產稅一樣。如果B>7%A時，選擇從價征稅,就是非常合算；如果B<7%A時，選擇從租征稅,也就非常合理的。
例如A企業有座倉庫，房產原值為8000萬元沒有出租，而是自用，假設年營業收入是400萬元。
甲企業為此應納房產稅=8000×1.2%=96（萬元）。
假定A企業將房產租給B企業存放商品，年租金收入也為400萬元。
甲企業為此應納房產稅400×12%=48（萬元）。
從上例可以看出，收入沒有變，改變收入方式，可以有效節省96-48=48萬元的稅款。
當然，從價計征還是從租計征不是隨意確定的。如果房產確已出租，按稅法規定，就必須從租計征。擅自變更計征方式，不屬于籌劃，有偷逃稅款的嫌疑。
?。ㄋ模┩顿Y聯營和融資租賃房產的籌劃
稅法規定，對投資聯營房產，如果投資者參與投資利潤分紅、共擔風險，按房產余值作為計稅依據計征房產稅；
以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，由出租方按租金收入作為計稅依據計征房產稅；
對融資租賃房屋計征房產稅時，以房屋余值而不是以租金收入作為計稅依據。
例如：東方制藥有限公司，2007年初將自己擁有的原值為150萬元的A廠房以融資租賃的方式租給一家制藥公司，租賃期為1年，每月租賃費為3萬元；將另一廠房B原值150萬元與建南制藥公司投資聯營，雙方在合同中明確規定投資者每月可取得收入3萬元，不參與投資利潤分紅、共擔風險。據此，計算東方制藥公司全年應納的房產稅。
(1)融資租賃廠房，應按廠房的余值（扣除比例假設為30%），從價計征，所以該部分應納的房產稅為：
150×（1－30%）×1.2%＝1.26（萬元）
(2)將廠房用于投資聯營，但收取固定收入，不參與投資利潤分紅、共擔風險的，以固定收入按租金計征房產稅，應納房產稅為：
3×12%×12＝4.32（萬元）
(3)合計兩項應納的房產稅總額為：1.26+4.32=5.58 （萬元）
（五）用足稅收優惠政策進行籌劃
關于減免房產稅的主要規定有：
(1)國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免征房產稅；
(2)由國家財政撥付事業經費的單位自用的房產免納房產稅（企業所辦的各類學校、托兒所、幼兒園自用的房產可以比照執行）；
(3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免稅；
(4)非盈利性醫療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛生機構自用的房產，免征房產稅；
(5)有關部門鑒定停止使用的毀損房屋和危險房屋；
(6)個人所有非營業用的房產；
(7)房屋大修停用半年以上的，在大修理期間可以暫免征房產稅；企業停產、撤銷后其房產閑置不用的，可以暫免征收房產稅；
(8)按照政府規定價格出租的公有住房和廉價住房暫免征收房產稅；
(9)在基建工地建造的為工地服務的各種臨時性房屋，在施工期間可以免征房產稅；
(10)對國家撥付事業經費和企業辦的各類學校、托兒所、幼兒園自用的房產、土地，免征房產稅；
(11)對個人按市場價格出租的居民住房，暫減按4%的稅率征收房產稅；
(12)從2001年起，對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業和自收自支事業單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發還產權并以政府規定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅；
(13)對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產稅。
四、總結
綜上所述,房產稅的稅收籌劃是一項較為復雜的工作,我們必須熟練掌握國家的稅收政策條文并靈活的加以運用,同時結合企業實際情況,綜合考慮各方面因素以及其他稅種的稅負效應,進行整體籌劃,尋求最佳方案,以達到企業整體效益最大化。
