房地產“限購令” 行政合法性原則 評析
一、從法學角度對“限購令”的評價及解決當前問題的建議
法律對于一項行政行為的評價是從其是否合法開始的。行政合法性原則的基本內涵是行政主體在實施行政行為時應當嚴格遵守現行法律在權限、內容和程序等方面的規定，不得違反法律；也即依法行政，具體包括實體合法和程序合法。然而“限購令”并不符合該原則。具體來說：
（一）“限購令”的制定和出臺沒有法律依據
首先，政府出臺規定“限制購買”沒有立法依據；政府對于市場的干預多為間接調控，比如規定市場準入條件、規范市場秩序等，這其中，價格調控已經是最為直接的手段了，例如《中華人民共和國價格法》第三十條規定，在法定情形下，政府可以對市場交易價格進行必要的調節或限制。但是，我國現行法律并未規定政府有權限制交易合同的訂立。
其次，“限購令”的內容沒有法律依據。就其實質而言，“限購令”就是要禁止部分合同的締結。締約與履行屬于民事基本制度，根據《中華人民共和國立法法》第八條的規定，涉及民事基本制度的事項只能由全國人大或其常委會制定法律加以調整，而國務院及各地方政府的規范性文件均無權涉及這些內容。
（二）“限購令”的制定不符合程序規定
按照相關法律規定，對于涉及行政相對人重大權利義務的事項，在規范性文件出臺之前應該通過座談會、論證會、聽證會等形式聽取各方面的意見，確保行政決定的科學性、民主性和合理性。而“限購令”倉促出臺，并沒有廣泛征求社會公眾的意見，更缺少嚴格的行政聽證程序的支持。特別是在我國“抽象行政行為不可訴”的條件下，“限購令”無法接受行政相對方的質疑和司法機關的制衡，無法保障相對方的合法權益。
（三）“限購令”實施的法律效果和經濟效果不佳
“限購令”中缺乏適用于已經成立而尚未履行終結的交易合同的具體處理條款，這說明政府在制定相關規定時沒有充分地評估“限購令”實施對于既有交易活動的沖擊和影響。因此，“限購令”導致了三類糾紛的發生：第一類是房屋所有權人(買房者) 和購房者之間的合同糾紛；第二類是相對人和房屋登記機關的房屋登記糾紛；第三類是以分家析產為主要爭議的婚姻家庭糾紛。這些糾紛的持續出現，不僅會增加司法實務部門的壓力，而且還將影響房地產市場的穩定發展。
另外，“限購令”具有濃重的計劃經濟色彩，房價持續高漲的主要原因不在于消費者，而在于土地財政和開發商。但目前的調控措施幾乎都將矛頭指向購房者，而很少涉及土地和開發商。延續這種調控思維，限購令必將面臨無疾而終的結果。理由很簡單，樓市的剛性需求可以被壓制，但不可能被消滅。如果不著力從根本上解決制度問題，一旦“限購令”終止，市場只能報復性反彈。這是以前歷次樓市調控留下的教訓。
二、筆者建議從以下幾個方面解決房地產調控問題
第一，放棄“斂財式”土地政策，推動分稅制改革的繼續進行。正如，前國務院總理朱镕基先生所說的，目前許多地方政府的財政并非真的困難到要靠“賣地”來維持。因此，首先應當加大對財政支出合法性的檢查，提高財政支出的效率，減輕地方財政負擔；其次，應當繼續進行分稅制改革，盡量消除中央和地方之間以及地方政府之間的財政沖突；最后，可以制定相關規定，要求地方政府將土地出讓收入主要用于保障性住房的建設，從而加大供給、平抑房價。
第二，培育多元市場，增強市場活力。政府在房地產市場準入方面的諸多限制性規定以及政府對土地、資本等要素市場的壟斷等，都不利于我國房地產市場化程度的提高，影響市場對資源的有效配置。在這些領域，政府應該放松規制，培育多元化市場，增強市場活力。例如，關于房地產開發，應該鼓勵社會力量的參與，改變開發商壟斷房地產開發市場、綁架政府的不利局面。政府應該肯定和支持住宅合作社合作集資建房。2011年初，北京市明確提出保障性住房建設用地占全市住宅供地的 50% 以上，新開工建設和收購保障性住房占全市新開工住宅套數 50% 以上的工作目標。這些措施得到落實，將在調控房價中發揮積極作用。另外，對于房地產開發用地的政府壟斷問題，應該積極探索集體土地使用權流轉方式，逐步放開集體土地使用權流轉，建立城鄉統一的土地市場。
第三，探索建立房產稅等房地產調控的長效機制。房產稅具有穩定財政、調控房價，調節貧富的三大作用，其在此輪調控中備受關注。我國應當加強對相關配套制度措施的研究和評估，在合法、合理的前提下建立更多的，能夠長期發揮作用的制度。
三、結論
“限購令”在內容、制定主體和制定程序方面均存在明顯的法律問題，相比之下，我國應當更加注重對根本問題的解決，多進行制度創設而少動用行政強制性措施。
