房地產 價格因素 樓市調控
一、我國房地產價格的影響因素
我國房地產價格影響因素主要有以下幾個方面：（1）土地資源因素，政府壟斷了房地產一級土地市場，實行土地使用權和所有權分離的制度，政府對土地的出讓數量進行自主調控，如果政府對土地的供應計劃和土地利用規劃不科學，當地的房地產開發規模和結構將會受到土地資源的直接影響，導致房價的上升或者下跌。（2）消費者的收入因素，房地產的有效需求直接影響當地消費者的收入水平，如果收入水平高，則消費者的住房消費能力就會提升，從而帶動當地房地產價格的提升。（3）消費者的偏好因素，房地產價格的開發需要綜合考慮當地消費者的偏好，譬如高層、多層、低層和別墅項目等，都需要以消費者需求偏好為前提，否則將出現滯銷情況，從而促使房地產價格的下降，反之將拉動消費，促使房地產價格上升。（4）住房保障制度因素，根據住房消費群體的劃分，房地產二級市場有廉租房、經適房和商品房三種，前兩者適用于中低收入家庭，其價格可由政府直接決定，而后者的價格完全由市場自行調控。如果當地政府房地產開發的主要方向是廉租房和經適房，則會直接影響商品房的價格。（5）人民幣匯率升值因素，人民幣匯率的升值意味著大量外資進入國內市場，房地產市場也會成為這些資金投資的目標之一，資金供給的增加，將推動房地產價格的上漲，而上漲的房產價格存在泡沫風險。（6）房地產開發成本的因素，包括土地成本、前提規劃費用、基本建設費用、管理費用、銷售費用、稅收費用等，房地產開發商為了收回開發成本和獲得足夠的盈利，就必須提高房價，以保證房地產開發項目的經濟效益。
二、維持我國房地產價格穩定的策略
1、提高土地的利用率
目前我國城市土地的利用率不高，存在著用地的壓力，筆者認為只有科學有效地利用土地，才能夠給房地產行業提供充足的土地資源：（1）土地的科學規劃管理，根據城市的人口規模、自然資源條件和交通環境等，綜合考慮區域的經濟和自然情況，避免園區開發建設脫離城市規劃而造成的耕地浪費和建設重復。（2）協調各產業的用地比例，發揮土地利用規劃的指導作用，在城市中心地段規劃收益較高的商業用地，在區位不明顯的地段規劃效率較低的原國有工業企業和行政機構。（3）加強舊城改造的步伐，出臺相關的土地調控政策和城區開發政策，重置土地資源，提高優質土地資源的利用效率，至于新區的開發建設，除了國家或者地方重點開發的項目之外，其他的項目開發規模應該得到一定的控制。
2、拓展房地產融資渠道
很多情況下，即使房地產價格明顯偏高，都不乏大量的投資者和投機者，但能夠真正能滿足投資者的安全性金融產品仍然存在不足，筆者認為可以綜合考慮以下幾種房地產融資渠道的拓展方法：（1）建立完善的融資監管機制，保證房地產融資的安全性，一是建立房地產融資方面的法律法規，其中包括行業的管理標準、資金運行的監督機制和違法行為的處罰條例等，二是建立嚴格的政府監管和行業自律機制，加強對融資資金的財務和經營活動審核。（2）促進房地產規模經濟的發展，對融資資金進行總量調整，通過購并重組和機構投資者的培養，促進融資資金的規模經濟發展。（3）引入國外的先進管理，促使融資資金的規范化發展，建立中外合資的融資管理公司，規范我國投資融資企業的發展。
3、完善我國的住房保障體系
我國目前的住房保障體系存在明顯的缺陷，對于城市大多數低收入家庭來說，住房的問題始終嚴峻，因此要從以下幾方面入手完善我國的住房保障體系：（1）提高住房保障家庭財產和收入申報制度的透明度，實行“住房保障實名制”，進行統一和實時的動態管理。（2）界定保障的范圍，一是中高收入的家庭，這些人有足夠的消費能力，要排除在保障房制度的保障范圍之內，二是中等收入水平的家庭，政府可以提供貸款和稅收優惠，也可以不計入保障房保障的范圍之內，三是中低收入的家庭，納入經濟適用房制度的保障范圍，以貨幣直接補貼的方式幫助這些家庭購買經適房或者租房，四是低收入家庭，主要依靠廉租房制度解決其住房問題。
4、其他的房價維穩建議
通過轉變房地產市場供給的調控方式、建立房地產信息公開預警系統、限制外資進入我國房地產市場、區別性對待房地產市場的消費需求等方式，健全房地產管理制度。與此同時，明確土地儲備制度的目的、完善土地收益分配制度、優化土地供應結構等宏觀調控手段，也是我國房地產價格維持穩定性的具體方法。
三、結束語
綜上所述，房地產作為國民經濟的重要組成部分，其價格的穩定性受到土地資源、消費者收入水平、消費者偏好、住房保障制度、人民幣匯率和開發成本等因素的影響，制約著我國房地產市場的健康發展。筆者認為，我們只有通過土地利用率提高、拓展房地產融資渠道和完善住房保障體系等措施，才能夠穩定房地產的價格。
