中美 房地產 金融體系 影響
一、金融危機前夕的美國房地產繁榮
自2007年上半年開始,由美國次級貸款違約危機演化而成的全球性的金融危機，但是至此之前，美國的房地產業卻如此的繁榮，其主要有以下幾方面因素決定的：
1、利率持續下降
自2000年下半年，美聯儲貨幣政策從加息周期轉變為減息周期，聯邦基金利率在2001年1月下調了50個基本點后，美聯儲又連續13次降低利率，因此，低利率政策造就了美國的金融環境十分寬松。自2004年6月后，美聯儲的低利率政策開始發生逆轉，到2005年6月，經過連續13次調高利率，但其利率仍保持在較低水平上，所以，利率降低所造成的高房價并沒有給購房者構成更多的償付壓力。
2、其他利率也隨之紛紛下降
隨著聯邦基金利率下降，其他利率也隨之紛紛下降，很多高風險的金融工具在住房按揭貸款市場中比重不斷增大，同時，全球投資者對美國按揭貸款證券化產品也有需求，這一因素導致美國貸款機構可以發放更多的高風險住房按揭貸款。越來越多的美國投資者及歐洲和亞洲投資者涌入這一市場，使得美國房地產市場更加興旺，盡管加上汽油價格飆升，帶動了美國物價水平上漲，影響社會公眾壓縮像房屋這樣的大宗物品開支，這也是造成近期美國房價下跌的原因之一。
二、金融風暴迫使美國終結政府主導房地產金融體系模式
繁榮之下必然隱藏著嚴重的危機，美國房地產的興盛如同給人們打了興奮劑一樣，讓所有的人忘乎所以，始料未及的金融大海嘯在2008年下半年突然爆發，讓所有的人一時陷入慌亂，對全球金融體系沖擊之深，波及范圍之廣，破環力之大，甚至超過了二十世紀三十年代的經濟大危機。
2011年2月11日，美國住房抵押市場改革拉開序幕，政府將逐步弱化對房地產市場支持力度。金融危機前持續數10年之久的政府主導房地產金融體系模式將要退出歷史舞臺，不堪重負的美國政府將促使更多私人資本介入。
為減少損失，奧巴馬政府被迫拋出房改計劃，其核心內容在于政府從房地產市場淡出，目的是防止未來危機重演。房地產市場被認為是引發本次金融危機的重要根源，美國各界要求改革政府支持房貸機構這一做法的呼聲由來已久。美國住房市場規模超過10萬億美元，目前90％以上的房貸由政府持有或擔保。
“兩房”模式在美國金融和經濟體系中至關重要，其問題復雜而又敏感，但是房貸市場的私有化最終會引發利率上升。房地產黑洞究竟有多深仍然很難說清，“兩房”處置不當會威脅到美國整體經濟的復蘇。因此，奧巴馬政府的計劃只是“兩房”改革立法馬拉松的開端。
三、中國房地產經濟風險對金融體系的影響
金融危機與房地產市場緊密相關，房地產經濟風險對金融體系的影響也是不可估量的。金融危機導致中國的房地產需求、產貢獻率急劇下降，房地產籌資困難、房地產泡沫現象發生。但是房地產經濟風險對金融體系的影響角度不同、利益各異，所形成的結論也完全不同。
中國金融體系與美國金融體系最大的不同是我們以銀行為主導，90%以上的融資都是通過銀行體系來進行，不僅銀行利率決定了國內金融體系的價格，而且銀行體系的風險決定整個金融體系的風險。2003年以來，中國房產泡沫已持續了近10年的時間，形成了世界經濟史上前所未有的大泡沫，盡管2012年后，房地產上漲的趨勢有所緩慢，但是由于我國的特殊國情，未來仍然充滿不確定性。證券市場對銀行上市公司的風險的擔心，其實就是對國內金融體系風險的擔心，況且證券市場對銀行上市公司的風險的擔心，其實就是對國內金融體系風險的擔心。
巨大的風險隨之來臨，但是各方面的有關負責人對這個巨大的風險視而不見，甚至干脆否認其存在。例如，銀監會對住房貸款的壓力測試，房價下跌50%對國內商業銀行影響也不會太大或國內商業銀行在房價下跌50%的情況下可以承擔其風險等，這個結論十分的搞笑。當然類似這樣的認識很多，這些認識建立在一是房價只漲不跌，二是政府公布的統計數據或他們所看到報表反映市場的實際情況之上的，因此只是自欺欺人。在此時的形勢下，需要對國內銀行信貸風險及金融體系的風險應做充分認識，特別是對房地產市場信貸風險做出客觀和全面的估量。
四、中美房地產經濟風險對金融體系的影響的啟示
我國的商業銀行目前沒有開展次級按揭貸款業務，近年來受央行連續加息的影響，國內商業銀行個人住房貸款可能陷入違約的高風險期，為此，控制我國商業銀行住房貸款風險管理控制能力，尤為重要。
第一、加大研究房地產金融市場風險預測。由于住房市場具有高風險性，對其未來預測必須要引起重視。房地產與金融業緊密相連，美國的次貸危機便是在這種過度借貸下發生的。我國居民財富的增長是建立在高額房貸的基礎上，為此，房價的波動對金融市場的影響應當提前給予重視。
第二、建立科學的定價、估價管理制度。在按揭貸款還款期間，如果貨款人無法償還貸款的時候，銀行會處理貨款人的抵押物，為此，銀行不僅要關注一手房的走勢，還要將二手房交易價格，上市后房改房的交易價格納入監控范圍，讓抵押物最大限度的接近市場實際價值。
第三、提高住房貸款的風險控制能力。在房價上漲階段，銀行的信用風險與操作風險可能被掩蓋，但是在我國房地產風險不斷集聚下，以美國次才危機為鑒，才會提高住房貸款的風險控制能力。
第四、加快房貸產品創新，分散銀行的經營風險。從美國次貸危機上可以看出金融體系的反應激烈。對于中國，房地產主要是靠銀行提供資金，如果發生在中國，對銀行的影響必然會很大。
第五、嚴格把握住個人住房貸款審批關口，從源頭上預防。商業銀行要細化房貸審批手續，從按揭信貸源頭上控制風險，改變以往僅憑征詢材料進行判定和借貸的行為。
