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土地增值稅的計算

概述 計算步驟 扣除項目 實例
  一、概述
  土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權,取得增值收入的單位和個人征收的一種稅,不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為,以轉讓房地產的增值額為計稅依據,同時實行超率累進稅率。
  二、計算步驟
  (一)扣除項目的確定
  1、取得土地使用權所支付的金額
  (1)取得土地使用權支付的地價款(即為向原土地使用權人實際支付的地價款)。(2)取得土地使用權時按照國家統一規定繳納的有關稅費(即有關登記、過戶手續費)。
  2、房地產開發成本
  土地征用及拆遷補償費;前期工程費;建筑安裝工程費;基礎設施費;公共配套設施費;開發間接費用。
  3、房地產開發費用
  (1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息,并能提供金融機構貸款證明。
  允許扣除的開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內。
  (2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息或不能提供金融機構貸款證明
  允許扣除的開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內。
  注:ⅰ、利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。
 ?、?、利息的上浮幅度按國家的有關規定執行,超過上浮幅度的部分不允許扣除。
 ?、!⒊^貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
  4、與轉讓房地產有關的稅金
  營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅(非房地產開發企業)。
  5、其他扣除項目(此項只適用于從事房地產開發的納稅人)
  (取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本)×20%
  6、舊房及建筑物的評估價值
  (1)能提供評估價值的。評估價值=房地產評估機構評定的重置成本價×成新度。
  (2)不能提供評估價值,但能提供購房發票的。扣除金額=發票所載金額×(轉讓年度-購買年度)×5%。
  規定:(轉讓年度-購買年度)項的計算按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止,每滿12個月計1年;超過1年,未滿12個月但超過6個月的,可視同為1年。
  注:納稅人購房時繳納的契稅不作為此步的扣除項
  (二)增值額的計算
  增值額=銷售房屋取得的收入-扣除項目
  (三)增值率的確定
  增值率=增值額÷扣除項目
  (四)應繳納的土地增值稅
  土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目×速算扣除系數
  附:土地增值稅四級超率累進稅率及其計算公式
  1、增值額未超過扣除項目金額50%的部分
  土地增值稅稅額=增值額×30%
  2、增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分
  土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
  3、增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分
  土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
  4、增值額超過扣除項目金額200%的部分
  土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
  三、為了讓讀者更直觀的理解,下面舉一實例
  (例題摘自:2010年注冊會計師全國統一考試《稅法》)
  某房地產開發公司于2009年1月受讓一宗土地使用權,根據轉讓合同支付轉讓方地價款6000萬元,當月辦好土地使用權權屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該房地產開發公司將受讓土地70%(其余30%尚未使用)的面積開發建造一棟寫字樓。在開發過程中,根據建筑承包合同支付給建筑公司的勞務費和材料費共計5800萬元;發生的利息費用為300萬元,不高于同期銀行貸款利率并能提供金融機構的證明。3月下旬該公司將開發建造的寫字樓總面積的20%轉為公司固定資產并用于對外出租,其余部分對外銷售。2010年4-6月該公司取得租金收入共計60萬元,銷售部分全部售完,供給取得的銷售收入14000萬元。該公司在寫字樓開發和銷售過程中,共計發生管理費用800萬元、銷售費用400萬元。(說明:該公司適用的城市維護建設稅稅率為7%;教育費附加征收率為3%;契稅稅率為3%;其他開發費用扣除比例為5%)。
  解答:
  (一)扣除項目
  1、取得土地使用權所支付的金額
  應扣除的契稅=6000×3%=180(萬元)
  應扣除的土地成本=(6000+180)×70%×80%=3460.8(萬元)
  2、房地產開發成本
  應扣除的開發成本=5800×80%=4640(萬元)
  3、房地產開發費用
  應扣除的開發費用=300×80%+(3460.8+4640)×5%=645.04(萬元)
  4、與轉讓房地產有關的稅金
  已繳納的營業稅=60×5%+14000×5%=703(萬元)
  已繳納的城建稅和教育費附加=3×(7%+3%)+700×(7%+3%)=70.3(萬元)
  5、其他扣除項目
  加計扣除=(3460.8+4640)×20%=1620.16(萬元)
  (二)增值額應繳納的土地增值稅的增值額
  14000-(700+70+3460.8+4640+645.04+1620.16)=2864(萬元)
  (三)增值率
  增值率=2864÷11136×100%=25.72%
  25.72% < 50%,適用級數1的30%的稅率
  (四)應繳納的土地增值稅
  土地增值稅稅額=2864×30%-11136×0=859.2(萬元)

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