中央銀行 貨幣政策 房地產行業 價格傳導機制隨著98年房改的深入，人民收入水平的不斷提高，城市化進程的加快以及后金融危機時代全球經濟恢復中不良因素的影響，房地產市場持續上漲，中央政府和中央銀行不斷出臺政策給房地產市場降溫。由此可見，在現階段研究貨幣政策對房地產市場價格的影響更具有投資指導意義。
一、貨幣政策房地產傳導機制研究
（一）通過中介指標傳導貨幣政策效果
中央銀行在實施貨幣政策時掌握的都是金融工具，但在過程中會存在不確定性，就制定出了短期、便于操作的中介目標。本文主要研究其中的“三大法寶”對中間目標的影響，傳導機制簡述如下：
以提高法定存款準備金率為例：法定存款準備金率↑→存款準備↑→超額準備↓→貨幣乘數↓→信貸規模↓→貨幣供應量↓→利率↑
以提高再貼現率為例：再貼現率↑→商行借款成本↑→貸款利率↑→信貸規模↓→貨幣供應量↓→利率↑
以央行公開操作賣出有價證券為例：央行有價證券持有量↓→商行超額準備↓→信貸規模↓→貨幣供應量↓→利率↑
（二）中介指標對房地產價格的影響
從2003年底的經濟數據來看，房地產投資拉動系數為0.1945。因此，將貨幣政策意向由中介目標反映出來，產生對居民經濟行為的影響。其中，主要依靠兩種中介目標：貨幣供應量和利率。傳導機制簡述如下：
以實行緊縮性貨幣政策為例：貨幣供應量↓→利率↑→貨幣資金和有價證券收益率↓→房地產行業投資性需求↑→房地產價格↑→
以實行緊縮性貨幣政策為例：貨幣供應量↓→利率↑→購房成本↑→房地產行業購買性需求↓→房地產價格↓
（三）房地產價格對實體經濟的影響
在房地產市場中購房存在真實、虛假兩種消費可能。所以，將從消費和投資兩方面支的影響來分析房地產價格對于實體經濟的影響。
房地產價格的長期穩健攀升會使居民真實資本的價值增值，消費信心上升，借貸傾向明顯，消費支出增加。但長時間的積攢首付、抑或按揭貸款，都會擠占消費者原本用于即期消費支出的那部分財產。如果前者的影響大于后者則房價的上漲會帶來消費支出的增加。
價格增長與成本不變形成落差，使得資金流入該市場，并且產生投資聯動效應，增加社會總產出。當房地產價格上漲時，買漲不買跌的投資心理將會促進居民對投資的支出。同時，會提升公司的投資價值，使信用額度增加，最終總產出的增加。
（四）小結
因此，我國貨幣政策房地產價格傳導機制可表述為三部分即：中央銀行通過運用貨幣政策工具對中介目標進行直接影響，通過中介目標對房地產價格產生影響，而后，由房地產價格作用于實體經濟引起消費支出和投資支出的變化，進而影響實體經濟。
三、貨幣政策在房地產市場中的現實反映及通暢性分析
綜上而言，在理論上該傳導機制在使用中效率是顯著的。但在現實中，通暢性卻存在一定的問題。
當貨幣供應量M2每提高1%，房地產價格提高0.23%，而滯后的貨幣供應量對房地產價格基本沒有影響。同時，利率與房地產價格間不存在聯動效應。因此，在我國，通過調控貨幣供應量的傳導是比較暢通的，但通過調控的機制存在問題。
當期的房地產價格對投資沒有影響。但是當期房地產價格提高1%，消費即提高2.14%，。因此，我國房地產價格對實體經濟傳導的消費效應略有效果，但投資效應不顯著，房地產價格到實體經濟的傳導機制也存在一定的問題。
所以總體來看，我國貨幣政策的房地產價格傳導機制存在但不夠通暢。
四、貨幣政策房地產價格傳導機制不通暢的阻礙因素分析
在該傳導機制中，本文選取從貨幣政策為切入點研究阻礙因素。
利率管制導致影響方向不明。現階段我國仍實行官方利率政策，加之利率市場化發展緩慢，通過利率調控實現貨幣政策目標的可能性不大。同時貨幣政策具有滯后性，房產價格無法及時做出反應，這使得貨幣政策失去了及時性和有效性，無法適應當前該市場調控特點的需要。
對貨幣供應量的控制能力不足。不管是擴張性、緊縮性還是穩健的貨幣政策，都還未達到預期目標，反而導致貨幣供應量不斷上升，自身削弱了貨幣政策對房地產市場的調控效果，從而加劇了泡沫的膨脹。
五、對貨幣政策房地產價格傳導機制提出的政策建議
放松對利率的管制，加快利率市場化地步伐。從中介指標來看，利率政策是實現調控效果的一個重要影響因素，其對于房地產市場的調控應有重大影響。所以為了保證貨幣政策傳導渠道的暢通，必須放松對利率的管制，同時進一步加快利率市場化地步伐，加強利率的結構調控，以充分發揮利率政策實現貨幣政策目標的作用。
控制外匯儲備增長，加強對貨幣供應量的可控性。因為目前我國利率尚未實現市場化，金融市場還不夠發達，所以以貨幣供應量作為中介指標不會改變，同時也使其具有可控性。如若想加強其調控房地產市場的效果，必然需要控制外匯儲備的增加對于調控的沖擊，控制熱錢流入，促進國際收支平衡，強化自身金融系統地抗干擾性。
