從強化和規范房地產開發企業的企業所得稅征收管理的角度出發，2006年3月6日，國家稅務總局以《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31號）的形式，對房地產企業的企業所得稅政策進行了重新規定，同時廢止了國稅發[2003]83號文件，這對房地產企業的稅務管理產生了重要影響。為了幫助房地產企業正確理解和運用新的企業所得稅政策，現將新舊政策作一個比較，并提煉出新政策的幾大特點：
一、區別對待，分別規定預征率
國稅發[2003]83號）文件規定，房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。
預計營業利潤額＝預售開發產品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低于15%（含15%），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類(或分項)確定。預售開發產品完工后，企業應及時按本通知第一條規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。
從實踐操作的情況來看，由于區域經濟差別較大，全國“一刀切”確定預售收入的利潤率不客觀，因此，新政策國稅發〔2006〕31號文件明確，開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。同時，將經濟適用房與非經濟適用房分開征稅。
其一，經濟適用房項目享受較低的預征率。經濟適用房項目必須符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關法規的規定,其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定計算繳納企業所得稅。
其二，非經濟適用房在不同的區域分檔預征。非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定：開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于20%；開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%；開發項目位于其他地區的，不得低于10%。
二、確定完工標準，強化稅務管理
房地產開發是一個特殊產品的生產過程，在以往的政策中沒有明確完工的具體標準，給稅務機關和納稅人實施具體的稅務管理操作增加的困難，國稅發〔2006〕31號有效地解決了這個問題。新政策明確符合下列條件之一的，應視為開發產品已經完工：一是竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）；二是已開始投入使用的開發產品（成本對象）；三是已取得了初始產權證明的開發產品（成本對象）。
對于開發產品銷售收入確認問題，新政策沿用原規定的同時，對委托銷售進行了完善。
一是采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。這比國稅發[2003]83號文件規定應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現強化了可操作性。
二是采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款，于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款，于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。這比國稅發[2003]83號文件明確應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現有了較大的提高。
三是采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款，于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，開發企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。這比國稅發[2003]83號文件規定按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現更接近市場銷售的具體情況。
（4）采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述（1）至（3）項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，開發企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。這與國稅發[2003]83號文件規定應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現相比，更適應綜合銷售方式的稅務管理現狀。
