財政部關于投資性房地產會計準則的《征求意見稿》將引入公允價值概念,未來可能不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,并以期末投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
一、企業價值得到充分體現
我國會計準則對投資性物業一直采用成本入帳+折舊的會計法,近幾年來在房地產資產大幅增值的背景下,大多數投資性物業的賬面凈值相對市場價值已明顯低估。采用公允價值模式,這是會計準則改革的重大步驟。其對相關公司的利好主要體現在:
1、物業增值顯性化。新準則將使投資性物業比重較大的公司凈資產賬面值得到較大提升,利于公司融資、并購和規模擴張。
2、由于將不再計提折舊,投資性物業出租業務的成本將大幅降低,毛利率和凈利率會有明顯提高。由于目前對房地產上市公司估值普遍采用RNAV與P/E相結合的估值方法,不少資產富余型公司由于過高的折舊和攤銷導致凈利潤水平過低,其真實投資價值一直得不到市場的認同。采用公允價值模式后,這類公司的凈利潤水平將顯著提升,有利于資產重估增值概念股價值的體現。
3、征求意見稿明確提出:公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。雖然該條規定可能不會最終實施(詳見下面的分析),但如果新準則最終維持該條款,重估增值將計入當期損益,股東將可能享受到公司物業持續升值的收益。此外,結合國際會計準則和香港會計準則之規定,我們認為計入當期損益的重估增值不應當征收所得稅。因此,企業并不會因此承擔過多的稅收。
二、不明確之處與情景分析
征求意見稿很多方面沒有明確:
1、征求意見稿指出:如果有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠的取得,應當采用公允價值模式。是否就意味著只要公允價值能夠持續可靠的取得,企業就必須強制性地采用公允價值模式?
2、征求意見稿指出:公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。那么,計入損益的差額是否計征所得稅?根據香港慣例,公司采用公允價值與原賬面價值之間的增值不計入當期損益,而直接計入權益。會計準則最終如何,存在不確定性。
3、由于征求意見稿取消了折舊,企業凈利潤將有提升。如果稅收標準與新準則同步變化,所得稅將增加,對公司短期內的現金流不利。那么,稅法是否還會沿用過去的成本入帳+折舊制度,并在公司財務報表中通過遞延稅收解決兩者之間的差異?
顯然,稅收是以上幾個方面的核心問題,也是征求意見稿對企業影響最實質的地方。由于征求意見稿沒有明確,我們只能按各種情形做以下的情景分析:
情景一:最優情形
假設1:稅法仍然沿用過去的成本入帳+折舊制度,通過遞延稅收解決兩者間的差異。
假設2:公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益,并不計征企業所得稅。
此情形企業并沒有增加現金支出,對企業的DCF估值沒有變化。基于前文分析,新準則對于投資性物業比重大的公司是利好。
情景二:中性情形(最可能情形)
假設1:稅法與新準則同步修改,原來新建后立即計提的折舊被多年以后的資產減值所取代,公司在短期內失去折舊的稅盾,所得稅支出將有所增加。
假設2:開始階段的重估增值計入權益中的資本公積,一旦出現減值則首先以整個重估儲備為基礎與先前的增值抵銷,然后再計入當期損益。其后如有任何增值將以先前扣減之金額為限計入當期損益,其他部分再計入資本公積。此外,可使用年限在20年或以下年期的投資性物業按最后重估值入賬,以后不再重估,按可使用年限折舊。
此情形中企業將因為會計準則的變更,在投資性物業竣工前幾年可能增加所得稅現金支出。但通過殘值增加和最后20年的折舊,增加稅收的負面影響可少量抵銷。
三、 結論
1、資產增值部分直接計入損益的可能性不大。
2、由于開發類公司持有的土地、在建項目不屬于投資性房地產,因此該準則對萬科等單純房地產開發類公司影響很小。
3、對投資性物業公司短期利好。
4、我們認為下列公司會受到影響:金融街、中國國貿、浦東金橋、益民百貨和小商品城等。建議投資者重點關注。
5、風險提示。
盡管新準則對稅收沒有明確說明,我們認為折舊抵稅效應推遲的可能性還是非常大的。通過簡單的DCF模型,我們發現僅考慮折舊抵稅效應的推遲,將使新建投資性物業的DCF估值降低至少8%,基于50%的負債率假設,股東權益將減少16%。這說明企業實際真實價值可能受到損害,但其程度取決于未來稅收方法。
綜合來看,征求意見稿對投資性物業公司的影響為短期利好,如果最終的新準則對公司的稅收影響不大,新準則的實施可能成為投資性物業公司股價上漲的催化劑。中長期影響需要新準則的最終細則出臺,特別相關稅收標準明確后才能作出正確判斷。
上海證券報 2005.08.06 11:04:08
