房地產作為國民經濟體系中的基礎產業，是推動國民經濟發展，帶動其他產業發展的重要力量，房地產價格波動對居民生活安定及國民經濟穩定發展有著不可忽視的影響。自2003 年以來，中國房地產價格持續上漲，之后政府針對房價過快上漲進行了一系列緊縮性政策的調控，但房價依然保持上升態勢，房價的增長速度已經遠高于居民收入與消費水平的增長速度。 2008 年在美國金融危機的打擊下，房地產市場出現波動。但隨后2009年我國房價又出現過熱的現象，住房難已成為困擾人們的一大民生問題。政府采取了大力度的房價調控政策，從2011年下旬開始，大中城市住房的降價空間逐漸增大，房價呈現出緩慢下降趨勢。
一、文獻綜述
近年來，隨著我國房價問題的日益突出，國內研究者們紛紛對影響房地產價格的主要因素展開了大討論。
王金明、高鐵梅(2004) 利用變參數模型對我國房地產市場的需求與供給函數進行了動態分析,認為收入是影響需求的主要因素, 房價是影響供給的主要因素, 因此將房地產價格控制在合理的范圍是保證房地產發展的根本前提。周京奎（2006 ）通過對房地產價格、匯率和利率的實證分析研究，得出匯率與房地產價格格正相關，利率與房地產價格負相關的結論。宋勃和高波（2007 ）認為國外資金長期的涌入是我國住房價格上漲的一個重要因素 。張蓓（2008）建立Panel Data 模型，實證研究結果明確了居民可支配收入增加、人口增加等因素導致的住宅需求擴張是房價上漲的首要因素。周建軍（2009）以我國 2000年至2007 年每個季度的數據為研究基礎，對影響我國住房價格的因素進行了實證研究，結果表明居民可支配收入、土地價格與房價正相關，利率與房價負相關。董志勇等(2010 ) 從需求方、供給方、地方政府及貨幣政策變量考察了房地產價格影響因素，實證結果表明，房價推動力的主要來源是需求方，地方政府的影響也不可忽視，而供給方和貨幣政策的相關變量對房價的影響相對較小。楊帆（2011）以我國 35個大中城市為研究對象，分析了房地產價格的影響因素， 研究結果表明，較高的投資超額收益率和房地產資金來源虛擬化對住房價格的影響力度最為明顯，地區生產總值和人均收入也對房價上漲起到了驅動作用。
綜合上述文獻，可以發現對房地產價格的影響因素眾多，不同的學者研究的側重點不同。筆者搜集了全國31個省、自治區、直轄市的2004-20
10年的面板數據，以研究與探索影響房地產變動的主要因素。
二、 理論分析
從微觀上看，房地產作為一種特殊的商品，具有消費與投資的功能；從宏觀上看，作為國民經濟支柱產業，價格的波動會影響一國經濟的長期發展。房地產價格是多種微觀與宏觀因素共同作用的產物，筆者從市場供給、需求雙方及宏觀環境的角度，根據定性理論分析提出一些有待進一步論證的假設。
(一)供給方面：商品房可供銷售面積和房地產的投資額
商品房可供銷售面積是報告期內出售商品房屋的合同總面積，由現房銷售建筑面積和期房銷售建筑面積兩部分組成。理論上認為，可供出售面積越多，商品房的供給量越充足，房價應與銷售面積成負相關關系。
房地產投資額，包括對住宅、辦公樓和商業營業用房的投資額。一般而言，對住宅的投資額越大，代表住宅的絕對供對給量就越大，根據供求理論，房價會下降，認為兩者之間存在著負相關； 而辦公樓和商業營業用房投資額則代表該地區的經濟發展水平，較大的辦公樓和商業營業用房投資額說明了人們看好該地區經濟發展前景，理論上認為房價和辦公樓和商業營業用房投資額之間存在著正相關。 因此，該變量是一個綜合性變量，商品房價格不易確定。
(二)需求方面：人口數量和居民年底儲蓄存款余額
中國龐大的人口基數推動了中國房地產的快速發展，隨著城市化進程的加快，大量人口從農村涌入城市，導致城市人口不斷增加，從理論上看,人口數量越多,住房資源就相對變得更稀缺,會造成對住房的需求,對房價產生向上的推動力。同時由于人口數量增多而且比較集中，促進了當地其他產業的發展，從而也驅動房地產價格的上升。
而居民年底儲蓄存款余額作為購買力水平的衡量指標,它的上升會提高居民的購買力,增加住房的有效需求。對于收入水平低或無住房的人來說,儲蓄的增加會促使對住房意愿性的需求轉為現實需求,；而對于收入水平高或擁有住房的人來說,儲蓄的增加,一方面會產生較大的改善性居住需求,另一方面由于房產本身可作為商品的特殊性,會刺激投資性及投機性的需求。所以理論上兩者都與房價成正相關關系。
(三)宏觀環境方面：國內信貸規模
信貸規模在一定程度上反映貨幣政策，擴張的信貸規模即寬松的貸款政策，刺激了房
產消費需求，同時也使投資投機者獲得資金來源，大大刺激了投資投機需求，導致市場需求顯著增加，在有限的市場供給下，必然導致房地產價格上漲。理論上認為，信貸規模與房價成正相關關系。
三、實證分析
根據上述理論分析，本文建立面板數據模型，由于數據有限，筆者主要從基本經濟層面因素進行分析，選取了人口數量（萬人）、居民年底儲蓄存款余額（億元）、商品房可供銷售面積（萬平方米）、房地產投資額（萬元）、國內信貸規模（萬元）這五個自變量，商品房平均售價（平方米/元）為因變量。其中，自變量分別定義為X1、X2、X3、X4、X5,因變量為Y。以上變量數據均來源于各年度的《中國統計年鑒》、《中國房地產統計年鑒》,使用的分析工具為Eviews6.0.
