2010年中央政府對房地產市場連續進行了兩輪調控，但效果并不明顯，全年房價仍在高位運行，特別是到2010年年底，房價和交易量又再度火爆。2011年作為“十二五”的開局之年，是中國經濟結構調整的關鍵年份，為了更好的調控房地產市場，穩定房價，國務院年初發出了《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（簡稱“新國八條”）。隨后地方政府也開始推行地方版“新國八條”，除了加強原有的各項調控政策力度之外，還強調了對地方政府的問責和對購買商品房做出限制，各地政府根據“新國八條”制定的調控細則，主要以限購為主，壓制購房需求。其中，長沙政府推出了長沙版的限購令，對二環內的90平米的小戶型住房進行限購；隨后又下發《關于進一步加強房地產市場調控穩定新建普通商品住房價格的通知》，明確規定，2011年新建普通住房價格漲幅，必須低于全市GDP和城鄉居民可支配收入的增長水平，欲將房價控制在合理范圍之內。現在距離“新國八條”的頒布實施已有一年有余，在新的房控政策下，購房者的意愿如何；購房者對房地產市場是否還持有信心；購房者對政府的調控是否滿意。本文結合近兩年房地產發展的態勢，以長沙市為例，對購房者的意愿進行了調查與分析。
一、房控政策下居民購房意愿調查與分析
(一)樣本區和調查樣本的基本概況
長沙是湖南省的省會，是全省政治、經濟、文化、交通、科技、金融、信息中心，是中西部地區重要的中心城市。自20世紀80年代開始，我國房地產開始快速發展，帶動了一大批相關產業的發展，成為國民經濟的支柱產業。長沙房地產是在我國住房制度改革中不斷發展起來的，進入20世紀90年代后期，長沙房地產才真正進入市場化階段。長沙商品房從無到有，從小到大，市場不斷壯大。近十年，長沙房地產開發業突飛猛進，出現了供需兩旺的局面，房價也上升較快。但到2011年，“新國八條”的頒布，使得長沙樓市風聲鶴唳，一時間長沙房價停止了上漲的趨勢，交易量也明顯下降。
本次調查歷時一個月，采用“街頭攔截”式的隨機性問卷調查，發放問卷200份，收回有效問卷181份，問卷有效率為90%。被訪者男女比例為1.3：1。80%的被訪者擁有本地戶口，年齡多在25-65歲之間。職業分布廣泛，家庭收入集中在3-10萬元和10-20萬元這兩個水平。其中26%的被訪者暫時沒有獨立的住房，36%的被訪者在長沙擁有一套住房，20%的擁有兩套住房，10%的擁有三套住房，6%的擁
有三套以上的住房。
(二)購房意愿: 基于時間、區位、產品和投資意圖四維視角的分析
1、時間維度：即時購房熱情不大，觀望者購買行為具有時滯
本次調查中20%的被訪者表示目前沒有購房意向，有28%的被訪問者有購買意向，但是還是采取觀望態度。導致這種結果的原因大致有：
房價和資金問題。高額房價對于低收入的家庭來說是阻礙他們購房的一大因素。調查數據顯示，68%的被訪者認為長沙目前房價偏高；25%的被訪者認為長沙房價適中；5%的被訪者不清楚長沙房價目前的狀況；僅2%的被訪者認為長沙目前的房價偏低。房價的增長遠遠超過居民可支配收入的增長，使許多消費者“望房興嘆”。從樓盤調查情況來看，西京、宜居萊茵城、海拔東方、童話里、山水灣、萬象新天等因為價格實惠、性價比高，因此，其市場接受度較高，銷售情況總體不錯。
根據聯合國《城市指標指南》中對房價收入比的定義：居住單元的中等自由市場的價格與中等家庭的年收入之比，公式為房價收入比=（住宅銷售單價×人均住宅面積）／人均家庭可支配收入×（1-恩格爾系數）。它是商品房銷售價格偏離其真實價位程度和城市住宅需求的良好指標。一般認為發展中國家房價收入比在4-6的區間較為合理。根據長沙的相關數據而得出的計算結果如表1所示。從表1可以看出，長沙市商品房銷售均價從2006年的2691元/m2逐年上升到2010年的5548元/m2，增長106.2%。人均可支配收入從13924元上升到23347元，增長67.7%。房價收入比也超過了4-6的合理區間。可見長沙市的商品房價格偏離起真實價位較高，價格上漲過快已逐漸超出城市居民的實際購買力。已有住房居住。對于中等收入家庭來說，他們已擁有自己的住房，在投資資金有限的情況下消費邊際遞減，因此在短期內沒有購房的意向。 “新國八條”的影響。“新國八條”的頒布，迅速地對房地產市場的“投資熱”進行了降溫，至于新一輪的房地產市場的低迷會持續多久，許多高收入家庭對此采取了觀望態度，導致消費者的購房熱情不大。預期房產稅政策出臺。國家已經在上海試點房產稅政策，居民預期國家愛將在近兩年出臺房產稅政策。一旦政策出臺，誰擁有房產多，也就意味著交稅多，而且物業費也多，養房子的壓力大。
2、空間維度：區位及其附加福利對購房意愿有很大影響
區位是最能影響消費者購房的因素之一。47%的被訪者選擇了樓盤的地理位置。而在被問到最理想的住宅位置時，51%的被訪者選擇居住在靠近市中心的地方。值得一提的是，被訪者中，選擇居住在市區邊緣的占29%，超過選擇居住在市中心的17%。隨著人們生活水平的提高，私家車的數量不斷增加，交通狀況不再是阻礙消費者購房的主要影響因素。市中心擁擠的交通，較差的空氣質量，巨大的噪音導致人們向郊區的遷徙。但仍有17%的被訪者選擇購買市中心的住房，這類被訪者大都為投資性需求消費者。市中心形成了許多商圈，對于把購房作為出租目的的居民而言，最有利于房子出租的地方就是商圈。尚東板塊、南城板塊以及星沙板塊成為消費者購房的熱點區域。
值得一提的是，本次調查中提到“購房送重點中學指標”這一現象時，38%的被訪者表示會傾向于購買臨近學校，特別是帶入學指標的住房。麓谷板塊和萬家麗南路板塊等具有明顯的教育指標帶動銷售的特征。可見，學校這一區位條件已日漸成為影響消費者購房的因素之一。隨著社會的發展，競爭變得日趨激烈，尤其表現在為孩子選擇學校方面。不少房地產開發商利用商機，與名校聯合，開發出售學校附近帶有入學指標的房產。
