物業管理績效評價是指運用數理統計和運籌學等方法，采用特定的指標體系，依照統一的評價標準，按照一定的程序，通過定量和定性的分析，對物業管理企業在一定經營期間占有、使用、管理、配置物業經營管理資源的效益和經營者的業績，作出客觀、公正和準確的綜合評判活動。其特點是以物業管理企業作為具體評價對象，以物業管理企業的盈利能力、資產運營水平、償債能力和后續發展能力等四個方面的內容作為評價重點，以能準確反映上述內容的各項定量和定性指標作為主要評價依據，并將各項指標與本地區甚至全國各行業和規模的平均水平進行對比，以期得到對某個物業管理企業公正、客觀的評價結果。
目前我國的企業績效評價方法主要有國有資本金績效評價體系、杜邦財務分析體系、平衡記分卡和 經濟增加值（EVA）等評價方法。這幾種績效評價方法雖各有長處，但每一種方法在企業績效評價中都還存在著一些缺陷。物業管理企業應根據自己的特點選用適合自己績效評價方法。
一、物業管理企業的行業特點
物業管理企業是一種微利企業，由于其服務的對象是特定的消費者，但這種消費者的構成面比較廣，包括社會的各個階層，并且服務的內容與行政事業單位聯系比較廣，物業管理企業這種特性促使其提供的服務需要講究社會公共利益，以為社會創造一個和諧的環境。
物業管理是一種勞動密集型企業，也是一種管理密集型企業，其提供的服務與生產和銷售同時產生和同時結束，是一種全天候、全方位、多層次的、不間斷的服務。
物業管理是一種同時包含社區公共服務和個體服務的群體性服務，其服務的直接對象是業主和租戶，但其公共服務的結果又與行政事業單位聯系較為緊密，必然與社會公共利益息息相關。
物業管理的收入主要是業主及租戶繳交的物業管理費，相關法律法規對物業管理的使用范圍作為嚴格的規定，并且財務信息要定期向服務的對象進行公示，因此這就注定了物業管理企業不可能有較高的收益率，只能維持一個微利局面。
二、目前我國主要運用的企業績效評價方法在物業管理企業績效評價中的不適應性主要表現
杜邦財務分析體系深入到經營管理的過程中去，不能全面、動態地反映過程中的問題，也不能與企業的戰略目標及戰略管理手段實現有機融合。另外，由于所產生時代的局限，杜邦體系是一種重視內部經營管理、忽視外部市場的分析考核體系。還有杜邦財務分析體系公專注于各項財務指標，而沒有非財務指標的考核，完全不能滿足物業管理企業這種微利企業的特性，和注重社會價值創造的特性。
經濟增加值評價法（EVA）是在利潤的基礎上計算出來的，就其性質而言仍屬財務業績的綜合評價，沒有反應產品、員工、客戶、創新等非財務指標。其次，經濟增加值是一種經營業績指標，未能融合外部市場因素對企業績效的影響，主要用于企業一定時期的績效評價。最后，經濟增加值存在重結果、輕過程的局有，需要結合經營管理的全程作出合理有效的改進。
物業管理企業管理的線比較長，面比較廣，除了重視管理的結果之外，因其還涉及公共社區管理，因此非常重視管理的過程，這與經濟增加值評價法輕過程的特性格格不入。同時，物業管理企業管理的結果最主要是業主和租戶的滿意率，同時還要形成良好的口碑，另一種形式的無形資產，來使業主的物業保值增值，因此，非財務指標的考核對物業管理企業來說更重要。從經濟增加值評價法的特性來看，它雖然比杜邦財務分析體系更全面一點，但還是不能滿足對物業管理企業進行業績評價的需要。
國有資本金績效評價體系專門為國有及國有控股企業制定的績效評價體系，必然有國有企業的烙印，相對于物業管理企業來說，面比較窄。國有資本金績效評價體系沒有將企業雇員及顧客以外的利益相關方納入績效考評缺點，對物業管理企業來說，因其管理的過程涉及的面比較廣，不僅有企業的雇員和顧客，還涉及各行政事業單位等公共單位，因此其業績評價的指標需要考慮以上非財務指標因素。
三、平衡計分卡評價法適應了物業管理企業績效評價的需要
平衡計分卡評價法是以企業戰略為導向，財務、客戶、企業內部流程和學習與增長四個方面及其業績指標的因果關系，全面管理和評價企業綜合業績。相對來說，平衡計分卡評價法實行績效評價結果和運營過程相結合、企業內部評價與外部評價相結合和企業內部各部部門之間尋求平衡，既考核財務指標，又考核非財務指標，比較全面，滿足了物業管理企業績效考核的需要。
四、平衡計分卡評價法在物業管理企業中的應用
平衡計分卡評價法以企業戰略為導向，財務、客戶、企業內部流程和學習與增長四個方面及其業績指標的因果關系，全面管理和評價企業綜合業績。
(一)客戶
與一般的企業不同，物業管理的服務對象包括全社會各行各業、各個階層的人。然而，各類人員之間需求的不同、素質的差異等等都會給物業管理工作的實施帶來影響。加之業主相互之間的一些問題也需要物業管理公司來處理和協調。這就需要物業管理公司在具體工作上具有很高的管理服務水平和多方面的溝通、協調能力。
在這種情況下，物業管理企業在客戶層面的關注必將轉變。其關注的重點不再僅僅局限于顧客增長，而更多的側重在關注顧客的滿意率。
因此，平衡計分卡將客戶作為企業業績評價的一個主要因素滿足了物業管理企業側重關注顧客滿意率等非財務指標的特點
(二)內部流程
物業管理企業作為一種管理密集性企業，管理的具體工作內容繁雜，從日常的保安、保潔、綠化、設施設備的養護和維護到共用部位的使用管理、各類突發事件的處理等等，都是物業管理公司要面對并努力做好的工作，由于其管理的線比較長，管理的面比較寬，因此，內部業務流程比較多。優化和改進內部流程是物業管理企業長遠發展并取得利益的重要手段，是滿足物業管理企業注重管理過程的需要。平衡計分卡評價法關注企業內部流程構面的最終結果，并以此得出企業具備什么樣的優勢和劣勢，從而以發揚優勢改進劣勢，科學改善企業內部流程，以提高企業運行效益，增加企業利。
因此，平衡計分評價法對管理過程的關注滿足了物業管理企業注重管理過程的需要。
(三)學習與成長
現代社會，企業間的競爭越來越激勵，而企業的競爭歸根結底是人才的競爭。物業管理企業作為一種勞動力密集型企業，對于員工的學習和成長，除了要求員工的技能是否提高外，還關注員工的服務態度和服務意識是否提升，員工是否能深入理解企業的文化，并始終如一的堅持和貫穿實施。平衡計分卡的“學習和成長”構面，著重關注企業員工的學習和成長，并通過合理的指標進行考核，滿足了物業管理企業勞動密集型企業的特征，通過對員工的學習和成長設定指標的考核，保證了物業管理企業的長遠發展需要。
(四)財務
盈利是每一個公司追求的最終目標。平衡記分卡的財務構面，將考察公司的盈利能力以及對股東的回報情況。但物業管理企業作為一種微利型企業，在財務指標的考評中更重要的是關注企業的價值管理模式，不再一味地追求成本降低，收入提高以增加企業的經濟價值，而是追求企業以同樣的成本如何創造更多的價值，這創造出的價值也包括了業主和租戶的滿意率，以及市場口碑等企業的無形資產價值。
五、平衡計分卡評價法的局限性
平衡記分卡評價法首先是以戰略管理導向，其次才是業績評價系統，業績評價是建立在戰略管理與日常管理基礎之上的，因此對當前的管理水平還比較低下的許多物業管理企業來說，就不能使用這一方法。此外平衡計分卡評價體系沒有對股東、雇員、顧客以外的利益相關者予以足夠多的重視。因此，物業管理企業在引入平衡計分卡進行績效評價時，應適當對相關指標進行改良，以滿足自身特點的需要。
