的身邊。如同水、電、煤氣等政府服務單位所提供的服務一樣，物業管理已被公眾熟知和接受。
2004年1月1日國家發展改革委員會與建設部聯合頒布了《物業服務收費管理辦法》（以下簡稱辦法）。《辦法》中第九條明確指出了物業管理收費所采取的形式：即業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
根據定義，包干制就是指業主向物業公司支付規定的物業服務費用，物業公司自負盈虧、風險自擔的一種計費方式。這也是目前大部份物業管理企業運用的收費形式。隨著大型商務樓宇、高端住宅小區、高檔別墅小區如雨后春筍般的冒出，許多業主方已不滿足包干制這種單一的計費方式。而在國外及香港地區被廣泛運用的酬金制，也漸漸被國內大型物業管理企業所運用。但由于國家及地區之間財稅體制的不同，使得酬金制下的會計核算問題也相繼產生，本文通過某物業公司現行酬金制幾種不同的核算方法展開討論，簡要闡述各核算方法時所面臨的財稅問題。
二、酬金制特點
根據酬金制定義，采取酬金制計費方式的物業管理企業與業主方在簽定合同的時候就已經約定了物業管理企業的酬金或者酬金比例。物業管理企業只需要對預收的物業管理資金在扣除相關稅費及物業管理企業約定酬金后剩余部分加以合理使用，并將使用情況公布于眾就好。由于酬金制計費形式的獨特性，這部分預收的物業管理資金歸屬也不同，說到底這些資金是代為業主收取并用于小區管理服務之中，正所謂取之于民、用之于民。但如何將這些資金管好、用好，這就需要廣大業主、業主大會成員和物業公司共同對資金做好年度預算、費用公布、年終決算等工作。因此選擇酬金制計費方式對物業管理企業及業主來說都是有利的。對全體業主而言，選擇酬金制不僅可以保障全體業主的切身利益，提高業主參與小區管理的意識，而且對物業企業在使用服務資金方面起到積極的監督作用。同樣選擇酬金制計費方式對物業公司而言，可以保障物業公司固定的盈利水平，有助于物業管理企業更加專注服務本身，提高服務質量。隨著通貨膨脹壓力不斷加劇，物價水平持續上升，物業管理企業人力成本及其他管理成本不斷增加（上海近年來最低工資線每年以10%～15%的速度上漲）已讓許多的物業管理企業感到巨大的生存壓力。這也導致一些小型的物業管理企業壓縮服務人員數量，削減人員開支及服務預算，從而滿足企業自身的盈利的需求。但長此以往勢必造成物業管理企業服務質量下降，企業與業主產生巨大的利益糾紛和服務危機。
三、酬金制下的會計核算方式
既然酬金制計費方式對業主及物業公司雙方都為有利，但為何在行業內并沒有被廣泛運用？由于酬金制計費方式對國內物業公司而言是一個新興事物，對其會計核算沒有一個明確的規定，只能參照《物業管理企業財務管理規定》（1998年3月12日，中華人民共和國財政部）《物業管理企業會計核算補充規定（試行）》（1999年12月1日，中華人民共和國財政部）的相關規定。因此許多物業管理企業只能選擇財務核算相對健全的包干制。在實際工作中，被財務人員所困撓的就是酬金制計費方式下的收入及利潤的確認等問題。
目前，實行酬金制的物業管理企業中確認收入大致分為以下三種情形：
1．只將酬金確認收入
將酬金制下的物業服務收支視作代全體業主收取的費用，所有業務活動均在其他應付款（二級明細）中反映，物業管理企業將酬金確認為企業收入。這種賬務處理方式看似符合酬金制的定義，但與現行的財稅法規有較大的沖突，根據稅法相關規定：從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業額。而且酬金制項目的收入均是開具物業管理企業的票據，不將所開發票確認為企業收入不僅不符合現行財務核算要求，同時也不能真實反映企業的管理規模。
2．項目留存收益即為酬金
將合同規定酬金收入視作酬金制項目收支結余，即根據“收入－成本－稅金＝酬金”的原則，調整酬金制項目的物業管理成本。從理論上說，這種賬務處理方法是可行的，但實際工作中，很難將收入與成本做到如此精確的匹配。
3.將酬金支出視為項目成本支出
將酬金制合同規定的酬金收入視為酬金制項目成本的一部分。即根據“收入－成本（含酬金）－稅金＝利潤”的原則，調整酬金制項目的物業管理成本。這種方式即滿足了財稅的相關規定，又能真實的反映酬金項目的盈利情況。由于這種核算方式計算出來的稅后利潤沉淀在股東權益中（根據酬金制的定義酬金下結余或者不足均由業主享有或者承擔）當業主要求這部分剩余利潤的時候，由于不存在投資關系，如何滿足業主的要求是個難題。
四、酬金制下的會計核算舉例
以某物業公司酬金制業務為例，具體說明三種核算方式的差別：
A業主大會代表某項目大樓全體業主，通過招投標方式，B物業管理公司取得該大樓的物業管理資格。B物業管理公司是國家物業管理一級資質企業。雙方合同約定，采用酬金制核算方式。該項目預計收入10000萬元，其中B物業公司享有酬金7%（700萬元），預計項目利潤3%（300萬元）歸屬A業主大會（即全體業主所有），B物業公司采取酬金制下的三種核算方法如下：
1．只將酬金確認收入
B物業公司將10000萬元的物業管理費視作代全體業主的代收費用，用以支付該大樓發生的各項成本費用開支。物業公司在其他應付款下開設該項目的二級明細，用以核算該項目的所有收支情況。
向業主開具發票時：
借：銀行存款―A酬金專戶
10000萬元
貸：其他應付款―A酬金制項目
10000萬元
支付該項目成本費用及流轉稅稅金時
借：其他應付款―A酬金制項目
9000萬元
貸：銀行存款―A酬金專戶
9000萬元
期末，根據合同約定B物業公司所享有的酬金收入10000×7%＝700（萬元），并以該收入繳納B物業公司該項目的各項稅金。由此形成了B物業公司的利潤來源。
借：銀行存款―B公司賬戶 700萬元
貸：主營業務收入―A酬金項目
700萬元
A酬金項目在支付700萬酬金時賬務處理
借：其他應付款―A酬金制項目
700萬元
貸：銀行存款―A酬金專戶
700萬元
A酬金項目剩余利潤即為其他應付款―A酬金制項目300萬元
B物業公司通過A酬金項目形成的利潤總額為700×(1－5.55％)＝661.15（萬元）
這種核算方法看似符后酬金制的定義，但實際上A酬金項目300萬的剩余利潤并未在B公司當期的利潤表反映出來，從而也未對這部分的利潤交納企業所得稅。同時B物業公司開具了10000萬元的發票，卻只確認了700萬元的收入，嚴重低估了B公司物業管理的收入水平，不利于客觀反映B物業公司的真實情況。
2．項目留存收益既為酬金
將合同規定酬金收入視作酬金制物業收支結余，根據“收入―成本―稅金＝酬金”的原則，調整酬金制項目的物業管理成本。即10000―9300＝700（萬元）
向業主開具發票時：
借：銀行存款 10000萬元
貸：主營業務收入―A酬金制項目
10000萬元
支付該項目成本費用及流轉稅稅金時
借：主營業務成本―A酬金制項目
8745萬元
營業稅金及附加―A酬金制項目
555萬元
貸：銀行存款 9300萬元
B物業公司通過A酬金項目形成的利潤總額為10000―8745―555＝700（萬元）自然沉淀在B公司的利潤表中。這種核算方法需要對各項成本費用做精確計算，在實際工作中有一定難定。
3．酬金支出視為項目成本支出
將酬金制合同規定的酬金收入視為酬金制物業成本的一部分。根據“收入―成本（含酬金）―稅金＝利潤”的原則，調整酬金制項目的物業管理成本。即10000―9700＝300（萬元），
向業主開具發票時：
借：銀行存款 10000萬元
貸：主營業務收入―A酬金制項目
10000萬元
支付該項目成本費用及流轉稅稅金時
借：主營業務成本―A酬金制項目
8445萬元
營業稅金及附加―A酬金制項目
555萬元
貸：銀行存款 9300萬元
期末，根據合同約定B物業公司所享有的酬金收入10000×7%＝700（萬元）
A酬金項目在支付700萬酬金時賬務處理
借：主營業務成本―A酬金制項目
700萬元
貸：銀行存款 700萬元
A酬金項目剩余利潤即為主營業務利潤―A酬金制項目300萬元，這300萬元在交納企業所得稅后形成了225萬的凈利潤也一并沉淀在B物業公司凈資產中。當A酬金項目業主要求返還這部分凈利潤時，由于雙方不存在投資與被投資關系，如何將這部分利潤返還給A酬金業主也存在一定爭議。
上述三種收入確認的方法，由于沒有統一財稅政策加以指導，各物業管理企業也只能結合自身情況選擇適合自己的收入確認方法。2011年6月13日北京市地方稅務局發布了《關于酬金制物業管理服務有關營業稅政策問題的公告》2011年第8號。根據公告顯示，今后兩種情況下業主預繳的物業費可免征營業稅。一是對物業管理企業開設單獨賬戶專項存放為業主委員會代管資金的行為，不征收營業稅。二是業主委員會直接與提供勞務的單位或個人簽訂合同，且該提供勞務的單位或個人直接為業主委員會開具結算發票，對物業管理企業從代管資金賬戶代付勞務價款的行為不征收營業稅。應該說這個公告的發布有助于解決物業管理企業酬金制下重復征稅的問題，如果在全國范圍內推廣則有助于酬金制在行業內部的廣泛運用。
綜上所述，酬金制實質上就是物業公司向全體業主就物業服務支出實報實銷的核算制度，物業管理企業作為一個服務機構從中收取合理的酬金。我認為它是未來物業管理企業發展的一個方向，是應該也是可以被大力推廣的。
