物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，伴隨著我國社會經濟和房地產市場的快速發(fā)展，已逐漸成為房地產經營管理的重要組成部分。物業(yè)公司工作內容的顯著特點是具有公共性和綜合性。這種工作特點使得公司經營管理中的法律風險十分廣泛。隨著業(yè)主法律意識的增強，物業(yè)糾紛案件也日益增多，稍有不慎就可能面臨巨額的賠償。以下筆者就物業(yè)管理常見法律問題進行分析，并提出相關對策，以期促進我國物業(yè)公司的管理和相關立法的完善。
一、共有部分法律問題
根據我國《物權法》規(guī)定，建筑物區(qū)分所有中，除了專有部分和屬于城市市政公用部門負責管理的城市道路、公共排水、公共綠地、城市供水、供氣管線和屬于供電、通訊、廣播電視等部門負責管理的供電、通訊、有線電視線路等市政設施或者公共設施外，都是歸業(yè)主所共有的。物業(yè)公司管理中共有部分法律問題集中體現在以下三個方面：
1.擅自處分業(yè)主的共有部分。物業(yè)公司將樓體進行廣告招商，在綠地上設立電子廣告屏。廣告的出現并未經業(yè)主委員會的同意，其廣告收益也沒有歸業(yè)主大會，而是全部被物業(yè)公司留下了，這些收益被物業(yè)公司用在了哪些地方，也從未公示過。
2.擅自侵占業(yè)主的共有部分。例如物業(yè)公司擅自占用業(yè)主的共用土地增加建筑物，或者違反規(guī)劃或約定擅自減少綠地等。
3.業(yè)主對其他業(yè)主共有權益的侵害。業(yè)主不當行使專有所有權而導致其他業(yè)主的共有權受到侵害，即在行使專有部分專有所有權時，違背了專有使用部分的初始使用用途或構造，或將可能危害建筑物安全的危險物存放于專有部分，以致有害于建筑物的保存或者違反有關建筑物的管理使用，而使住戶相互間共同的利益受到影響的行為。這種行為主要包括改變樓房主體結構或承重結構；在住宅內存放危險物品；業(yè)主未經報批，違反法律、法規(guī)，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房；在共有的走廊堆放自家雜物妨礙其他業(yè)主的通行及防火安全；將共有的一樓綠地隨意圈劃為自家使用等。
二、安全保障的法律問題
近年來，物業(yè)公司所管理的小區(qū)，由于第三人的違法行為侵害業(yè)主人身財產安全的案件愈來愈多，如物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人身受到傷害，業(yè)主的車輛及房屋內物品被盜等，從而引發(fā)的業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛也愈來愈多。這類法律糾紛發(fā)生后，物業(yè)公司認為，物業(yè)管理提供的安全保障是針對公共區(qū)域、配套設施設備的，物業(yè)服務也是以公共需求為對象的，并不僅僅針對某一單獨個體，因此，發(fā)生案件物業(yè)管理公司不負賠償責任。業(yè)主認為，物業(yè)管理公司依據物業(yè)服務合同的約定收取物業(yè)管理費，承擔清潔、綠化、安保等專項服務。業(yè)主人身受到侵害，財產被盜，物業(yè)公司當然負安保過失之責任，否則就相當于免除了物業(yè)公司的安全保障服務約定，不能實現權利義務的對等。同時，依據物業(yè)服務合同的約定，物業(yè)管理公司也得承擔安保失職的違約責任。上述兩種觀點都有其合理之處，但總的來說，完全不負責任或負完全責任都有失偏頗，在一定程度上減輕或加重了物業(yè)管理公司的賠償責任。
三、拖欠物業(yè)服務費的法律問題
拖欠物業(yè)服務費的類型分為三類：
1.拒絕繳納物業(yè)服務費。拒絕繳納物業(yè)服務費是指在合同期限到來之后，業(yè)主無正當理由拒絕繳納物業(yè)服務合同所規(guī)定的物業(yè)服務費。這里所指的是業(yè)主在客觀上能夠繳納而在主觀上不愿意繳納，即業(yè)主的對待給付是有可能的情形。業(yè)主拒絕繳納物業(yè)服務費的情形十分復雜，業(yè)主所持有的理由也是多種多樣。
2.延遲繳納物業(yè)服務費。延遲繳納物業(yè)服務費是指業(yè)主繳納物業(yè)服務費的期限違反了物業(yè)服務合同中關于繳納期限的規(guī)定，在繳納物業(yè)服務費期限到來時，能夠繳納而沒有按期限繳納物業(yè)服務費的情形。物業(yè)服務費的繳納期限是業(yè)主與物業(yè)公司依照物業(yè)服務合同規(guī)定全面履行繳納義務的時間，物業(yè)服務費的繳納期限不僅直接關系到業(yè)主履行義務的完成時間，也是確定業(yè)主違約與否的重要因素。業(yè)主延遲繳納物業(yè)服務費常常會涉及滯納金的支付問題，
3.部分繳納物業(yè)服務費。部分繳納物業(yè)服務費是指業(yè)主雖然繳納了物業(yè)服務費，但繳納金額不符合物業(yè)服務合同中約定的金額，或者說繳納的費用存在著數量上的不足。物業(yè)服務費是業(yè)主支付給物業(yè)公司的對價，業(yè)主應當本著全面履行的原則履行自己的繳納義務，部分繳納物業(yè)費即業(yè)主只是繳納了物業(yè)服務費的一部分，是不完全履行合同的繳納義務，不符合全面履行的原則。
以上是物業(yè)管理中常遇到的的法律問題，物業(yè)公司應當審慎對待，避免自己負擔不必要的法律風險。針對不同的問題，應該有針對性地進行事前預防和事后補救。
四、對策建議
（一）共有部分問題的解決對策
1.建立住宅小區(qū)物業(yè)共有部分的權屬登記制度。共有部分的糾紛，首先要明晰權屬。物業(yè)公司可以建立共有部分的權屬登記簿。依據《房屋登記辦法》中的規(guī)定登記共有部分。登記內容不僅要對共有部分予以明確界定，還應對共有部分的性質、范圍、持分比例作分類登記，使那些現實存在的權利真正得到確認與保護。經登記的共有權具有了物權的效力，可以對抗非權利人對共有權的侵犯。
2.對共有部分收益的處理。《物權法》第七十條規(guī)定業(yè)主“對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的有關共有和共同管理權利的‘其他重大事項’”，即由業(yè)主共同決定。物業(yè)公司在面臨這種法律問題時，一定要立足于自己是提供服務的合同一方當事人，即認識到物業(yè)公司是靠為小區(qū)業(yè)主提供服務收取服務費用生存的，必須創(chuàng)建服務品牌、提高服務質量、完善服務體系才能贏得市場；同時自己和小區(qū)業(yè)主是合同的平等主體，雙方之間的權利義務應當通過合同具體約定，沒有約定或約定不明的盡量通過協(xié)商解決。前文提到的樓體廣告和電子大屏幕廣告的典型問題需要雙方協(xié)商解決。廣告已經播出，說明物業(yè)公司已經與廣告公司簽訂了播出廣告的合約，想要停止播出廣告涉及到違約的問題。在這種情況下，物業(yè)公司可以組織業(yè)主委員會成員，召開業(yè)主大會，提出解決措施。具體可以借鑒以下方案。物業(yè)公司對廣告的收益中50%為物業(yè)公司自留，用來為物業(yè)公司的員工發(fā)工資和作為物業(yè)公司的經營利潤；另50%交給業(yè)主委員會保管，用做小區(qū)日常的管理、維護費用及業(yè)主的公共福利，業(yè)主委員會須定期將收益的用處以及明細賬目公示給全體業(yè)主。
3.侵權業(yè)主承擔相應責任。業(yè)主與業(yè)主之間，主要存在的問題是因房屋相鄰產生的相鄰關系及因侵權產生的損害賠償法律關系。根據《民法通則》第八十三條關于相鄰關系的規(guī)定，因相鄰一方沒有正確處理相鄰關系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當承擔責任。而侵權責任，也應按照《侵權責任法》等相關法律規(guī)定處理。但不論在哪種情況下，物業(yè)公司承擔責任的前提必須是有過錯，或者是沒有按《物業(yè)服務合同》約定履行管理職責。物業(yè)公司應在服務合同中承諾對業(yè)主的侵占其他業(yè)主權益行為進行監(jiān)督管理，并履行該監(jiān)督管理職責。在物業(yè)合同中用列舉方式明確具體的監(jiān)管范圍和事項。物業(yè)公司在監(jiān)管范圍內承擔過錯補充責任。在監(jiān)管范圍之外，或者物業(yè)公司主觀上不存在過錯的情形下免責。《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。”所以，物業(yè)公司作出公開承諾和制定服務細則時要仔細推敲，一旦作出，便要受其約束，須如實履行。
（二）安全保障問題的解決對策
安全保障義務是指行為人能夠合理預見他人的人身或者財產正在或者將要遭受自己或者與自己有特殊關系的他人實施的侵權行為或者犯罪行為的侵害，即要承擔合理的注意義務和采取合理的措施預防此種侵權行為或者犯罪行為的發(fā)生，避免他人遭受人身或者財產損害。物業(yè)公司依約定對業(yè)主負安全保障義務。其可以通過以下措施規(guī)避法律風險。
1.謹慎擬定合同中的安保條款。《物業(yè)管理條例》第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”根據該規(guī)定，物業(yè)公司承擔相應法律責任的要件是：一是物業(yè)公司未能履行服務合同約定的義務；二是物業(yè)公司的違約行為導致了損害結果的發(fā)生。鑒于物業(yè)服務合同在法律訴訟中的重要性，物業(yè)公司在設計服務合同時務必謹慎擬定條文，尤其是涉及到安全保障義務的條款更應慎之又慎，杜絕因條款的不嚴密而使物業(yè)公司承擔過多的法律義務。按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，在合同中應約定常規(guī)的安全服務內容，如小區(qū)內是否安裝閉路監(jiān)控電視；保安實行幾小時的值勤和巡視；如何緊急處理突發(fā)事件；是否實行封閉式管理等等。除此之外，合同中還應明確訂有風險排除條款，如“物業(yè)公司不承擔對業(yè)主或使用人的人身安全及財產的保管保險義務”等。這是因為物業(yè)管理公司對小區(qū)提供服務的內容主要是維護和管理房屋的共用部位、共用設施設備、公共場所的環(huán)境衛(wèi)生和小區(qū)內的公共秩序，而不是對某一特定業(yè)主的財產和人身安全承擔安全保障責任。合同訂立后，物業(yè)管理公司就必須按合同約定提供服務，如果未能履行義務致使發(fā)生傷害事件，就要承擔相應的責任；相反，如果物業(yè)管理公司完全履行了合約，在服務過程中不存在過失行為，那么，即使物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生了人身和財產安全事故，業(yè)主也不能向物業(yè)公司主張賠償，而只能向侵害人追究責任。
2.保留相關證據。物業(yè)服務合同一經簽訂，物業(yè)公司必須嚴格按規(guī)定履行自身義務。按合同履行義務是物業(yè)服務企業(yè)規(guī)避風險的前提。在此基礎上，物業(yè)公司已經做到的服務，一定要妥善保留記錄。按照《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第五條“對合同是否履行發(fā)生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任”的規(guī)定，在物業(yè)服務過程中，物業(yè)服務公司是否按約定履行了義務，由物業(yè)服務公司負舉證責任。因此，在實際訴訟中，如果物業(yè)服務公司沒有證據證明自己已經履行義務，法官會認定其沒有履行義務。所以對物業(yè)公司來說，保留記錄和履行義務同樣重要。例如，如果物業(yè)管理合同約定對車庫進行每小時一次的巡視，就要設計相應的流程，使履行義務的行為能夠固定下來，將來作為證據使用。如制定巡視活動記錄表，每巡視一次都要進行簽名記錄。或要求巡視人員每次巡視時特意在攝相探頭前經過，保證攝相的正面清晰，視頻軟件要能夠同時在圖像上顯示時間，以證明按時履行了義務；如果物業(yè)服務合同約定對所有進出小區(qū)的外來人員進行登記，就要要求登記人員簽名并將登記記錄妥善保存。
（三）拖欠物業(yè)服務費的解決對策
1.啟用督促程序。督促程序，是指人民法院根據債權人的申請，以支付令的方式，催促債務人在法定期間內向債權人履行給付金錢和有價證券的義務，如果債務人在法定期間內未履行義務且又不提出書面異議，債權人可以根據支付令向人民法院申請強制執(zhí)行。物業(yè)公司在物業(yè)費收取不能時，可以以物業(yè)服務合同及其他相關的證據向法院申請支付令，啟動督促程序。拖欠物業(yè)費的業(yè)主收到支付令后15日內不履行債務又沒有提出書面異議，物業(yè)公司可以向人民法院申請強制執(zhí)行，從而使債務糾紛方便快捷地得到解決。督促程序的案件收費按件收取，所以可以節(jié)約物業(yè)公司聘請律師、調查取證的成本。啟用了督促程序，特別是在物業(yè)收費項目特別明細的情況下啟動，對業(yè)主無故拖欠的情況，訴求是比較容易得到法院的支持的。
2.啟用訴訟手段。在案情較為復雜情況下，啟用民事訴訟程序，是物業(yè)公司追討物業(yè)服務費的重要手段。根據《民法通則》一百三十五條，物業(yè)公司向業(yè)主追繳物業(yè)費的訴訟實效為兩年，從費用交納期限屆滿的第二天開始計算，若中間物業(yè)公司曾向業(yè)主追繳過欠費或業(yè)主同意交納欠費，則可適用訴訟時效中斷，從物業(yè)公司與業(yè)主約定的交納欠費期間屆滿的第二天起，訴訟時效重新計算。實踐中物業(yè)公司常采取下發(fā)催款單、通知的方式催繳欠費，在業(yè)主拒絕簽收的情況下，因催款行為無法得到證明，物業(yè)公司在業(yè)主欠費超過兩年后，提起訴訟時，將因難以舉證證明存在訴訟時效中斷的事由而喪失勝訴權。因此，為避免在訴訟時效上失利，對業(yè)主欠費問題不要久拖不決，而催繳費的方式也最好采取快遞，并在快遞公司提供的格式聯(lián)上標明函件內容，這種做法應是確保訴訟時效的比較謹慎的做法。在實踐中，物業(yè)公司在向欠費業(yè)主提起訴訟時，會要求欠費業(yè)主承擔逾期付費的滯納金，物業(yè)公司能否就業(yè)主拖欠物業(yè)管理費加收滯納金，應完全依照物業(yè)管理服務合同的規(guī)定。如果業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同中含有加收滯納金的條款，則物業(yè)公司是可以按照合同規(guī)定，對逾期不交納物業(yè)服務費的業(yè)主收取滯納金的。但如果雙方在《物業(yè)服務合同》中對滯納金或違約金沒有任何約定，在一般情況下，法院對物業(yè)公司提出的滯納金或違約金請求是不予支持的。所以，物業(yè)公司必須將滯納金條款和其計算方法列明在物業(yè)管理合同中，這樣才能維護自己的合法權益。
