3月14日上午，在十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議閉幕后舉行的記者會(huì)上，溫家寶總理表示：“現(xiàn)在我可以明確地告訴大家，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位。因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，不利于房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康和穩(wěn)定發(fā)展。”當(dāng)日收盤(pán)時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)板塊下跌5.25%，成為近一段時(shí)間跌幅最為“慘烈”的交易日之一。在隨后中國(guó)某金融網(wǎng)站所做的一份調(diào)查中，有接近82%的被調(diào)查者認(rèn)為，溫家寶總理表態(tài)是房地產(chǎn)股當(dāng)天直線下跌的主要原因；另有超過(guò)65%的被調(diào)查者選擇“近期不會(huì)投資房地產(chǎn)板塊”。
對(duì)此，有分析人士指出，房地產(chǎn)股在官方表態(tài)后下跌實(shí)屬“意料之中”：這打破了人們自今年以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可能“放松”的猜想。那么，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，被業(yè)內(nèi)稱為“限購(gòu)令”的中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)行政調(diào)控手段還要持續(xù)多久？這個(gè)問(wèn)題更加引人關(guān)注。
一、“限購(gòu)令”的起源及主要內(nèi)容
“限購(gòu)令”是在2010年4月30日北京市政府出臺(tái)《北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知》（“京12條”）中明確提出的：從2010年5月1日起，北京家庭只能新購(gòu)一套商品房，購(gòu)房人在購(gòu)買房屋時(shí)，還需要如實(shí)填寫(xiě)一份《家庭成員情況申報(bào)表》，如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購(gòu)住房的，將不予辦理房產(chǎn)證。這是全國(guó)首次提出的家庭購(gòu)房套數(shù)“限購(gòu)令”。此前的13天，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（“國(guó)十條”）。2010年9月29日，國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)“新國(guó)五條”，其后，更多城市相繼推出了“限購(gòu)令”。
中央政府可在住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部指定的40個(gè)重點(diǎn)城市統(tǒng)一實(shí)施基本限購(gòu)令：各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購(gòu)房時(shí)間需相隔兩年以上；禁止公司購(gòu)房。
基本限購(gòu)令符合絕大多數(shù)家庭的居住、投資需求，與一些城市的購(gòu)房入戶政策也不沖突，且不會(huì)阻礙住房租賃、度假物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。在人口大量流入、土地供應(yīng)相對(duì)緊張的北京、上海等城市，可附加實(shí)施外來(lái)人員一年等候期制度，即外地和境外居民，須提供至少一年的納稅或社保證明后才能購(gòu)買。限購(gòu)令簡(jiǎn)單易行，其實(shí)施主要依賴各城市房管部門(mén)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和網(wǎng)絡(luò)簽約兩個(gè)信息系統(tǒng)，不需全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。
長(zhǎng)期限購(gòu)后，需求主力必然回歸中間階層，房?jī)r(jià)也會(huì)回歸到收入可支撐的水平，地方政府可通過(guò)土地供應(yīng)、公積金的松緊等政策靈活調(diào)整供求，諸如以下的其他手段可重歸市場(chǎng)化。
（1）取消商業(yè)銀行的差別化信貸，并通過(guò)住房公積金貸款的低利率、低首付、提高貸款上限，支持中間階層置業(yè)。現(xiàn)行的差別化信貸政策違背商業(yè)銀行的逐利本能，必須靠銀監(jiān)會(huì)三令五申才可實(shí)施，而限購(gòu)令可基本禁絕利用信貸資源炒房和過(guò)度投資的行為。央行、銀監(jiān)會(huì)可根據(jù)全國(guó)宏觀調(diào)控需要規(guī)定按揭首付和利率的底限，由商業(yè)銀行在此基礎(chǔ)上，按風(fēng)險(xiǎn)管理要求因地制宜、因時(shí)制宜、因戶制宜地發(fā)放按揭。（2）取消限價(jià)房，逐步取消經(jīng)濟(jì)適用房。中產(chǎn)階層可購(gòu)買性價(jià)比更好的新建或二手商品住宅；住房保障體系從“以售為主”轉(zhuǎn)向“租售并舉”，將來(lái)可轉(zhuǎn)向“以租為主”直至最終取消經(jīng)濟(jì)適用房。（3）原用于調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑制地價(jià)的90/70和中小套型、中低價(jià)位普通商品房用地可以取消。國(guó)有土地出讓繼續(xù)堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向，盡量減少易導(dǎo)致暗箱操作的綜合評(píng)標(biāo)。
由此可以看出，“限購(gòu)令”是在特定歷史條件下出臺(tái)的特殊政策，隨著相關(guān)配套政策措施的深化，中國(guó)房市必將回歸到以市場(chǎng)調(diào)控為主、宏觀調(diào)控為輔的合理軌道。筆者認(rèn)為，這也是“限購(gòu)令”退出歷史舞臺(tái)的必然性之所在。
二、對(duì)“限購(gòu)令”的經(jīng)濟(jì)學(xué)思考
價(jià)值規(guī)律（Law of Value）是商品生產(chǎn)和商品交換的基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律，即：商品的價(jià)值量取決于社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，商品按照價(jià)值相等的原則互相交換。價(jià)值規(guī)律包含兩層基本含義：首先，價(jià)值規(guī)律是商品經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，但并不是商品經(jīng)濟(jì)中唯一的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，商品經(jīng)濟(jì)中有許多經(jīng)濟(jì)規(guī)律，價(jià)值規(guī)律是基本的規(guī)律；其次，價(jià)值規(guī)律作為商品經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，同其他任何規(guī)律一樣，是客觀的，是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的。
實(shí)際上，商品的價(jià)格與價(jià)值相一致是偶然的，不一致卻是經(jīng)常發(fā)生的。這是因?yàn)椋唐返膬r(jià)格雖然以價(jià)值為基礎(chǔ)，但還受到多種因素的影響，使其發(fā)生變動(dòng)。一般情況下，影響價(jià)格變動(dòng)的最主要因素是商品的供求關(guān)系。在市場(chǎng)上，當(dāng)某種商品供不應(yīng)求時(shí)，其價(jià)格就可能上漲到價(jià)值以上；而當(dāng)商品供過(guò)于求時(shí)，其價(jià)格就會(huì)下降到價(jià)值以下。同時(shí)，價(jià)格的變化會(huì)反過(guò)來(lái)調(diào)整和改變市場(chǎng)的供求關(guān)系，使得價(jià)格不斷圍繞著價(jià)值上下波動(dòng)。價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)正是價(jià)值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。商品價(jià)格雖然時(shí)升時(shí)降，但商品價(jià)格的變動(dòng)總是以其價(jià)值為軸心。另外，從較長(zhǎng)時(shí)期和全社會(huì)來(lái)看，商品價(jià)格與價(jià)值的偏離有正有負(fù)，可彼此抵消。因此總體上商品的價(jià)格與價(jià)值還是相等的。
1．“限購(gòu)令”就相當(dāng)于揚(yáng)湯止沸，不太適合長(zhǎng)期發(fā)揮作用
在一個(gè)套利和投機(jī)主導(dǎo)的市場(chǎng)里，價(jià)格的波動(dòng)會(huì)在很大程度上違背價(jià)值規(guī)律：價(jià)格越是漲，買的越多；這樣反過(guò)來(lái)就是說(shuō)：價(jià)格越是跌，買的越少。這就是一個(gè)買漲不買落的市場(chǎng)、典型的投機(jī)市場(chǎng)。不得不指出，目前中國(guó)房市中的投機(jī)可以說(shuō)在各地已經(jīng)非常嚴(yán)重，所以說(shuō)不僅僅脫離了居民的家庭收入水平，而且導(dǎo)致了大量的資源浪費(fèi)。這種情況對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)已經(jīng)造成嚴(yán)重的危害，對(duì)價(jià)格體系、產(chǎn)業(yè)體系、人民的消費(fèi)，構(gòu)成嚴(yán)重危害，而且有可能造成嚴(yán)重的社會(huì)危害。
2．“限購(gòu)令”在很大程度上違背了市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律
從某種意義上說(shuō)，因?yàn)椤跋拶?gòu)令”在很大程度上違背了市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物，本來(lái)由市場(chǎng)來(lái)完成的調(diào)節(jié)，改為行政命令的方式來(lái)執(zhí)行。就此，有學(xué)者認(rèn)為，“限購(gòu)令”是一種歷史的倒退。在本文中，筆者不對(duì)此觀點(diǎn)作任何評(píng)論，但是，“限購(gòu)令”的確給市場(chǎng)提供了這樣的一個(gè)信息：那就是房子的供應(yīng)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求，這為房?jī)r(jià)的再次上漲埋下了伏筆。
三、“限購(gòu)令”的出路在哪里
今年全國(guó)“兩會(huì)”期間，全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)銀聯(lián)董事長(zhǎng)、中國(guó)人民銀行原副行長(zhǎng)蘇寧提出，近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快主要是由投資購(gòu)房而不是自住需求推動(dòng)，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當(dāng)限制此類投機(jī)性購(gòu)房。他同時(shí)表示，政府可以考慮給二手房交易制定較高的稅率。此語(yǔ)準(zhǔn)確地切中了中國(guó)高房?jī)r(jià)的要害。但是，筆者認(rèn)為，要想從根本上解決中國(guó)房市居高不下的問(wèn)題，必須強(qiáng)化多種配套措施，綜合運(yùn)用“組合拳”的方式。
1．繼續(xù)完善保障性住房建設(shè)，切實(shí)解決中低收入群眾的住房問(wèn)題
保障性住房是與商品性住房相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。我國(guó)大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
2．進(jìn)一步發(fā)揮房貸政策的作用
2011年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)投資型需求得到明顯遏制，多數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅回落，居民購(gòu)房心理趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步降溫。與此同時(shí)，市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中也出現(xiàn)了一些新情況和新問(wèn)題。如部分商業(yè)銀行提高首套住房貸款利率，居民家庭購(gòu)買首套普通自住房需求受到一定影響。因此，有必要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施，嚴(yán)格執(zhí)行二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。保持首套房貸款政策穩(wěn)定性，大力優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)緊密盯防房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警提示。加強(qiáng)存量房交易稅收征管，堵塞“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。
3．加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整步伐，使沉積于房市的大量資金逐漸有序退出
改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)多年的高速增長(zhǎng)為世界經(jīng)濟(jì)注入了新的活力。但是，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)背后的結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題也在不斷地暴露和顯現(xiàn)。今年的《政府工作報(bào)告》將國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)期目標(biāo)已經(jīng)調(diào)低至7.5%。這是近8年來(lái)我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)首次低于8%。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值目標(biāo)的下調(diào)，為全國(guó)各行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整提供了空間。筆者認(rèn)為，只有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)趨向更加合理，大量沉積于房市的巨額資金才有暢通的流向。這不僅僅事關(guān)中國(guó)房市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，更關(guān)乎中國(guó)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的質(zhì)量和水平。
四、小結(jié)
從支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本面來(lái)看，存在諸多有利因素，包括中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的推動(dòng)，中國(guó)農(nóng)村的城鎮(zhèn)化進(jìn)程、特別是由農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì)潛能釋放推動(dòng)的內(nèi)生城鎮(zhèn)化，在貨幣化分房以來(lái)被持續(xù)居高不下的房?jī)r(jià)收入比持續(xù)抑制的大量中等、中高收入群體的龐大的剛性需求等等。可以預(yù)期，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展空間非常大。這些因素決定了房地產(chǎn)行業(yè)將在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)繼續(xù)保持其國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。但是，房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期趨勢(shì)向好，并不意味著不會(huì)有無(wú)情的短期震蕩。中國(guó)房市要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期趨勢(shì)導(dǎo)向的良好發(fā)展，必須解決種種結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題。另一方面，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，應(yīng)該遵循的原則是對(duì)市場(chǎng)干預(yù)最少、符合行業(yè)發(fā)展規(guī)律從而有利于長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的政策體系。只有這樣，中國(guó)房市才能迎來(lái)真正的“春天”，“限購(gòu)令”才會(huì)自動(dòng)退出歷史舞臺(tái)。
