房地產行業生產經營活動非常廣泛，也非常復雜，具有所需資金大、開發建設周期長、開發經營復雜、開發建設多樣性、開發產品商品性等特點，在開發經營的各個環節幾乎把我國的所有稅種全部包括：營業稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅務等等。在房產預售階段稅收預征比例為10%左右，銷售不動產營業稅及附加比例為預收房款的5.55%、土地增值稅按照預收房款的3%預征，項目結束再清算，多退少補。企業所得稅按照預售房款的1.25%預征，年底根據企業實際利潤再計算繳納。房地產行業稅種較多，但是其中存在較大籌劃空間的主要是三大稅種，即營業稅、土地增值稅和企業所得稅。本文筆者就這三大稅種的稅收籌劃進行逐個論述。
一、營業稅的稅收籌劃
（一）可以權衡籌劃的業務
對房地產企業來說，營業稅是一個基本稅種，該稅種計稅依據和對應的稅率都十分簡單，且彈性很小。對房地產企業來說，也沒有什么可享受的稅收優惠。目前，可以權衡籌劃的業務有下面的幾點。
1．在房地產銷售收入中包含裝修成本的補償
房地產銷售時，公司先和購買者簽訂商品房銷售合同，該合同金額中僅包含毛坯房的價值，其余的裝飾價值再另簽一份裝修合同。商品房銷售合同適用5%的營業稅稅率，裝飾裝修業務屬于營業稅建筑業稅目，裝修合同適用3%稅率。經此操作方式，裝修對應的房產銷售價格部分少交2%營業稅，并且還不用再按房地產銷售收入計征土地增值稅。在實際操作中，房地產開發企業可以設立一家裝飾裝修公司，專門為住戶進行裝修業務，這樣就可以使房地產開發收入分散，結果是降低了營業稅稅負。
2．銷售開發產品時的代收費用
由于開發經營的需要，房地產開發企業在銷售開發產品時，會代替相關單位或部門收取一些價外費用。總結一下，這些代收的費用大體可分為三類：
第一類：住房專項維修基金。該項基金是房地產項目普遍發生的業務，國家稅務總局專門發文明確指出（國稅發[2004]69號）不征營業稅，由此也可以推斷，該代收基金也不用交土地增值稅和企業所得稅。
第二類：代收的政府基金項目，如房屋交易費、辦證費、水電增容費等。對于該類基金，營業稅暫行條例規定如果同時符合三個條件：（1）由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；（2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；（3）所收款項全額上繳財政，不計征營業稅。
第三類：代某些企業部門收取的費用，如有線電視的初裝費、網絡寬帶初裝費、電話電纜初裝費、煤氣管安裝費等。對該類代收費用，根據營業稅暫行條例規定，一律視同營業稅價外費用，計征營業稅。
（二）營業稅納稅分析
方案一：如果建設方供材，則施工方應按施工勞務金額加開發項目耗用的原材料金額之和繳納營業稅。
例如開發項目成本60000萬元，其中原材料價值30000萬，建筑業勞務價值30000萬元，則施工方應按60000×3%=1800萬元繳納營業稅。
方案二：如果某些原材料由施工方供應，假設供應金額為10000萬元，剩余的原材料20000萬仍由建設方供應。
根據營業稅暫行條例第七條規定：納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業額繳納營業稅，貨物銷售額不繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業額：（1）提供建筑業勞務的同時銷售自產貨物的行為；（2）財政部、國家稅務總局規定的其他情形。
所以，施工方則會出現以下納稅情況：
應納營業稅：（20000+30000）×3%=1500萬；
應納增值稅(假設施工方為一般納稅人，且所供應材料增值稅稅負為2%):
應納增值稅：
10000÷1.17×0.02=171萬元。
第二種方案節稅129萬元。
當然，該籌劃方案存在幾個前提應考慮：（1）適用該混合銷售政策的原材料應為施工方的自產貨物，根據國家稅務總局《關于納稅人銷售自產貨物提供增值稅勞務并同時提供建筑業勞務征收流轉稅問題的通知》（國稅發[2002]117號）規定具體為:①金屬結構件:包括活動板房、鋼結構房、鋼結構產品、金屬網架等產品；②鋁合金門窗；③玻璃幕墻；④機器設備、電子通訊設備；（2）施工方用于工程的自產貨物的增值稅稅負是否小于3%（即構成工程實體的貨物價值適用的營業稅稅率）；（3）施工方單位應獨立于房地產開發公司，否則談不上建設方供材和施工方供材的區別，更談不上方案的選擇問題。
二、土地增值稅的稅收籌劃
土地增值稅是房地產開發企業特有的稅種，該稅種以開發項目的增值額為計稅依據，按四級超率累進稅率計算征收，分別為30%、40%、50%、60%。同時，該稅種各細節的相關政策較多，且有較多的稅收優惠，因此應對開發項目各個環節和流程細致分析、平衡，以達到稅收成本最優化。
（一）拆遷補償方式對土地增值稅的影響
開發項目如果出讓的土地是“生地”，企業可能會遇到拆遷及補償問題。房地產開發企業的拆遷補償有兩種方式，一種是貨幣化補償方式，開發企業依據拆遷合同、付款憑證及必要的發票，將協議達成的拆遷補償費計入“開發成本”，在計算土地增值稅時，這部分支出作為扣除項目，可以按《土地增值稅暫行條例》的規定，作為“財政部規定的加計扣除20%”的基數；另一種是實物化補償方式，房地產開發企業與被拆遷人達成協議，將新開發的一定的面積房產返還給被拆遷人。
如果采取第二種方式，房地產企業用本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費，即同時形成項目的開發成本。視同銷售的價格按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定的方法確認。如果開發企業能在滿足法律規定的范圍內盡量提高定價，則意味著同時提高了項目開發成本（即拆遷補償費成本），也就多享受了“財政部規定的開發成本加計扣除20%”的優惠，從而減少土地增值稅增值額。當然，如果提高了銷售收入，會多計營業稅及附加，但是考慮到土地增值稅稅率遠大于營業稅的稅率，當預計開發項目能實現土地增值稅時，采用實物化拆遷補償的方法還是有利的，或者說有籌劃空間的。
（二）房地產銷售價格定價策略
《土地增值稅暫行條例》規定納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過20％的，免征土地增值稅。因此房地產開發企業可以通過此項稅收優惠進行納稅籌劃。
【案例】假設開發項目共開發普通標準住宅4000平方米，開發成本總計900萬元，不考慮期間費用。
定價一：每平方米2750元，銷售總金額1100萬元。
土地增值額＝1100－900＝200（萬元）
增值率＝200÷900×100％＝22.22％
應繳納的土地增值稅＝200×30％＝60（萬元）
甲企業應繳納的營業稅、城建稅以及教育費附加合計為：
1100×5％×（1＋7%+3%+1%）＝61.05（萬元）
甲企業應繳納的企業所得稅為：
(1100－900
－60－61.05)×25%=19.74(萬元)
稅后凈收益為：
1100－900－60－61.05－19.74＝59.21（萬元）
定價二：每平方米2700元，銷售總金額1080萬元。
土地增值額＝1080－900＝180（萬元）
增值率＝180÷900×100％＝20%
土地增值率為20％，免征土地增值稅。
甲企業應繳納的營業稅、城建稅以及教育費附加合計為：
1080×5％×（1＋7％＋3％+1%）＝59.94（萬元）
應繳納的企業所得稅為：
(1080－900－59.94)×25％＝30.02（萬元）
稅后凈收益為：1080－900－59.4－30.02＝90.58（萬元）。
通過以上比較看出，通過調整銷售價格，不僅可以促銷開發項目，而且還可以達到比較好的節稅效果。此項籌劃適用于開發項目市場銷售增值額位于免征土地增值稅要求的臨界點附近，利用價格的適當下調，就能達到合理避稅的效果。
（三）精裝修開發項目的納稅籌劃
前面已講過，如果開發項目為精裝修，還可以把裝修收入分解到另外的裝修公司，這樣計征土地增值稅的計稅依據僅為毛坯房對應的收入，裝修對應的收入不再構成土地增值稅的計稅依據，從而減少稅基。
（四）就利息費用的扣除進行納稅籌劃
關于房地產開發可以扣除的利息費用，國家稅務總局有專門的規定，可以就利息費用的扣除進行納稅籌劃。《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）進一步明確：（1）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除；（2）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。根據此文件精神可知，如果開發項目的利息支出在滿足稅法條件的情況下，可以據實扣除，否則最多可按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%扣除。
所以應該預先對開發項目的融資情況及利息支出進行測算，如果開發項目的融資利息支出超過上述的5%比例，則企業在進行開發成本的核算時，應按各項目分攤利息費用，進行明細核算，并提供金融機構的貸款證明；如果房地產開發項目發生的利息支出很少，低于5%比例，那么企業可以不按該項目分攤利息費用或不提供金融機構證明，這樣利息費用就可以按照5%比例計算扣除，從而增加利息費用的扣除金額，減少土地增值稅增值額。
（五）以房地產開發項目進行投資聯營時的納稅籌劃
以房地產開發項目進行投資聯營，在企業某些特定的經營需要情況下，有一定的籌劃空間。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條規定：“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。”《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191）中規定：“以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。”所以，開發企業用開發產品投資可以享受免征土地增值稅和不征營業稅的優惠政策。
假設開發企業存在需要償還的債務，但沒有足夠的現金流，就可以用適當價值的開發產品投資成立一家公司，企業從而形成一筆股權投資資產，然后再轉讓該投資資產來抵償企業債務。這樣操作的結果是，企業不但用非現金資產及時償還了債務，并且在轉讓非現金資產（實質是開發產品）的過程中未計征營業稅及土地增值稅。在滿足現實可行性的前提下，此操作當然對開發企業十分有利。
三、企業所得稅的稅收籌劃
企業所得稅是目前稅制中的重要稅種，應納稅額以企業會計利潤為基礎，經納稅調整后計算得出，應納稅額與企業利潤正相關。就企業所得稅的征管而言，到目前已形成了嚴密的稅收法律政策體系。因此企業所得稅的稅收籌劃空間較小。可以從以下幾個方面考慮：第一減少企業應稅收入，或推遲應稅收入的實現時間；第二增加稅前扣除成本，或在法律允許的范圍內提前扣除時間；第三爭取稅率優惠及其他稅收優惠。
（一）企業收入從稅法角度可分為征稅收入、免稅收入、不征稅收入
其中免稅項目有：國債利息收入；符合條件的居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益；符合條件的環境保護、節能節水項目的所得；一個納稅年度內，居民企業技術轉讓所得不超過500萬元的部分，免征企業所得稅；超過500萬元的部分，減半征收企業所得稅等等。對企業來講，應該按稅法規定的條件用足、用好各項稅收優惠政策。
前面說過，作為房地產開發企業，存在不少的代收費用項目，如某些政府基金項目、企業收費項目，對這些代收項目要做好會計處理及業務流程的優化，避免成為企業應稅收入。
房地產企業預售（預收）房款的處理方法選擇。結合當地稅務征管的要求，可以有兩種方案：（1）按預售收入直接乘以1.25%（項目所得率按不低于5%），預交所得稅款；（2）將預售收入，按預計利潤率計入當季度（年度）利潤總額，同公司其他利潤（或年度所得額）合并，統一繳納所得稅。
第一個方案，企業在預售款結轉收入前的對應的營業稅金及附加、部分招待費、廣告費無法扣除（因預售款無法計入收入基數），會造成多繳所得稅款或提前繳納稅款，從而加大企業的納稅成本。另外，從整個項目期來看，實際利潤率與預繳稅款時的預計利潤率兩者完全一致的可能性很小，如果企業的實際利潤率小于此前的預計利潤率，意味著前期多預繳了稅款，就會涉及企業退稅問題。但在稅務實際工作中，退還多繳納稅款是很難操作的，有時甚至不能退稅，從而給企業造成額外稅收成本。
第二個方案，預售款視同企業已實現收入，可以作為提取營業稅及附加、招待費、廣告費等限額扣除費用的基數，有利于減小企業稅基；并且預售款項按季度（年度）預計所得額，并入企業當期的利潤總額，統一計算繳納企業所得稅款，需要時還能彌補其他業務的虧損。能夠延緩繳稅時間，減少企業資金成本。
（二）及時、合理列支費用，爭取費用稅前扣除最大化
需要做到及時、合理列支費用，爭取費用稅前扣除最大化，具體應注意以下幾點：（1）費用支出要取得符合規定的發票；（2）費用發生后及時入賬，稅法規定納稅人某一納稅年度應申報的可扣除費用不得提前或滯后申報扣除；（3）縮短攤銷期限，例如長期待攤費用、無形資產、固定資產等的攤銷應在稅法允許范圍內選擇最短年限，以遞延納稅時間；（4）變通支出的形式。
企業所得稅低稅率優惠能給企業帶來最直接的效益。通常能享受優惠稅率的都是國家鼓勵發展、具備稅法規定條件的企業。如果企業本身沒有優惠稅率的條件，但關聯企業是優惠稅率企業，可以采用轉讓定價的方式，將高稅率企業利潤轉入低稅率企業。常用方法有相互提供勞務、拆借資金、租賃資產等。但同時應注意轉讓定價的納稅風險：應考慮利用預約定價安排，以合適的方式同稅務機關溝通，達到降低納稅風險的目的；對關聯交易應進行有利的核算，并提供清晰、完整的資料，以證明轉移定價的合理性，要充分考慮是否具備合理的商業目的。
