房地產開發企業具有一定的特殊性，目前我國會計制度仍處于進一步改革和完善中．由此造成房地產開發企業的會計核算存在著較多問題。本文以房地產會計核算業務處理中納稅為例，分析房地產會計核算中存在的問題，并根據筆者的工作經驗，就房地產開發企業會計核算的現狀及特點進行分析，并提出完善房地產開發企業會計核算規范的對策。
一、房地產業企業會計核算在稅收方面存在的問題
（一）收入方面會計核算在稅收方面存在的問題
1．會計準則與稅收法規在收入的確認上存在差異。二者的差異主要表現在：其一，預售銷售，企業取得房地產預售許可證后，便可上市預售，取得的價款屬于暫收款、預收款性質，不確認收入。待開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認收入，將“預收賬款”轉為“主營業務收入”。而稅法上將預收款列為“預售收入”，按規定的預計毛利率預交所得稅。其二，按揭銷售，銀行將按揭款轉到開發商賬戶時會計再確認收入實現。而稅法規定首付款于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
2．附屬設施的會計核算。銷售閣樓、停車位、地下室等附屬設施沒有計入收入；收取的客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、政府獎勵、先租后售的租金等沒有入賬；收取采光費、宣傳費、上房費等費用沒有計收入。
3．房地產開發產品收入的核算。將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵，對外投資以及分配給股東或投資者等，沒有申報納稅；舊城改造，補償給搬遷戶的新房，對償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分以及差價收入沒有合并收入或產品完工后，預售款沒有及時結轉收入。
?。ǘ┏杀举M用方面會計核算在稅收方面存在的問題
1．將違規發票入賬。如：取得舊版作廢發票；涂改、自行填開發票等。
2．沒有按“工程結算單據”列支開發成本，而以合同金額、預計金額列支，或以白條入賬。
3．混淆成本核算對象，提前列支成本。如將下期成本提前列支；有償轉讓或自用的配套設施未單獨核算成本，直接計入主營業務成本。
4．成本劃分不清晰，配比結轉成本。沒有按規定計算期間費用和開發產品成本；將未竣工驗收產品成本并入營業成本；由各期分擔的土地成本（含土地附屬成本）提前一次性列支；獨立核算的配套設施，沒有分攤建筑安裝工程費、土地成本、前期工程費、基礎設施費、借款利息等費用。
5．擴大期間費用列支范圍及標準，減少計稅所得額。預售收入作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費的計算基數，列管理費用；開發產品完工前的借款利息，一次性計入當期損益。
6．沒有按開發的產品對象設置各類明細核算科目。
二、完善房地產企業會計核算的對策
(一)加強票據管理，健全票據領、用、存制度
房地產開發企業使用的對外收據，如預收房款收據、代收各種集資款收據應視同發票規范管理，建立健全其領、用、存制度，以備稅務部門檢查。
(二)嚴格執行預收款預繳制度，保證稅款及時繳納
嚴格執行國稅發［2006］31號通知規定，對當期取得的預售收入，先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。確保稅款的及時足額入庫。
(三)完善房地產企業收入核算
1．明確房地產銷售收入的核算范圍。房地產銷售收入是指房地產企業自行開發的房地產在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入。房地產開發企業自行開發的房地產，包括事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發的房地產，也包括在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同的房地產。房地產企業出售周轉房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款，也在“銷售收入”核算范圍內，但出售自用的房產作為固定資產核算的行為除外。
2．正確確定和應用收入確認標準。房地產商品銷售一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、辦理產權過戶手續四個環節。由于房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂，從法律意義上講只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不論是否收取了款項，均不符合收入確認條件。因此，房地產企業開發項目竣工驗收、辦妥移交手續前，所收的預售房地產款，只能作為暫收款、預收款處理，不能確認為收入。只有房地產企業與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同，并履行了相關法律手續；房屋已竣工并經有關部門驗收合格，房屋經驗收后，客戶對房屋的結構、面積、付款方式均已確認，買賣雙方辦妥房屋移交手續；收入的金額能夠可靠計量時，才能確認銷售收入，即只能等到商品房全部完工并交付購房者后，再從預收賬款轉入主營業務收入。同時，房地產企業在某些促銷方式下達成的交易，必須判斷其真正的交易實質，如售后回租、售后回購方式的房地產銷售。
(四)完善房地產企業預售方式下流轉稅費核算
房地產開發企業在預售中所得的價款，由于開發產品尚未竣工驗收，不符合收入確認條件，所收到的均為預售房地產款，一律不確認收入，其款項暫記入“預收賬款”科目；等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認房地產銷售收入實現，將“預收賬款”轉為“主營業務收入”。若房地產企業在進行納稅申報時，借記“應交稅費——預交營業稅(城建稅、印花稅等)”科目，貸記“應交稅費——應交營業稅”科目；收入確認時，再將該部分收入應負擔的稅費轉出，借記“營業稅金及附加”科目，貸記“應交稅費——預交營業稅”科目，將更能有利于實現收入和稅費的配比，也有利于公允、恰當地反映企業的經營情況以及對報表項目作進一步的財務分析。
?。ㄎ澹U大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含金量
1．應增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展，而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。
2．應增加分項目現金流量信息的披露。以企業每一開發項目為基本單位，披露其在開發經營過程中形成的經營活動現金流量，包括銷售房地產收到的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金，以此提高其現金流量信息的有用性。
三、結語
現階段，我國房地產開發企業和房地產開發市場尚未完全成熟，企業的會計核算存在著較多問題。本文主要對房地產企業會計核算中的納稅這部分內容進行分析，提出了一些存在的問題并針對解決措施提出了幾點意見。相信隨著我國市場經濟的發展、新的會計制度、會計準則的不斷完善，房地產開發企業會計核算必將不斷規范和完善。
