某中央所屬經營性文化事業單位A出版社轉制為企業B文化傳媒公司，轉制后B公司承受A出版社土地、房屋價值2000萬元。改制后的B公司是以出讓或國家作價（入股）方式取得A出版社上述原國有劃撥土地使用權，則B公司應繳納契稅：2000×4％＝80（萬元）。
籌劃方案：如果A出版社轉制為B文化傳媒公司時投資主體不發生變化，財稅〔2012〕4號規定，事業單位按照國家有關規定改制為企業的過程中，投資主體沒有發生變化的，對改制后的企業承受原事業單位土地、房屋權屬，免征契稅。即事業單位改制時投資主體未變，可享受免征稅政策。同時，需要注意的是，財稅〔2012〕4號規定：“投資主體發生變化的，改制后的企業按照《中華人民共和國勞動法》等有關法律法規妥善安置原事業單位全部職工，與原事業單位全部職工簽訂服務年限不少于3年勞動用工合同的，對其承受原事業單位的土地、房屋權屬，免征契稅；與原事業單位超過30%的職工簽訂服務年限不少于3年勞動用工合同的，減半征收契稅”。
如果A出版社轉制為B文化傳媒公司時投資主體發生變化，則要視安置職工情況來享受減免稅優惠。
另外，財稅〔2010〕22號文規定，事業單位改制過程中，改制后的企業以出讓或國家作價（入股）方式取得原國有劃撥土地使用權的，不屬于本通知規定的契稅減免稅范圍，應按規定繳納契稅。
特別提醒：事業單位改制，限制了投資主體改變后也能享受契稅優惠的做法，嚴格控制了免征契稅的范圍。但何為“投資主體未變”，財稅〔2012〕4號及已經廢止的財稅〔2010〕22號等文件并未明確規定，在國家明確前，有人建議可以先參照財稅〔2012〕4號有關“企業公司制改造”的規定，即對非公司制國有獨資企業或國有獨資有限責任公司，以其部分資產與他人組建新公司，享受免征契稅的條件，即該國有獨資企業（公司）在新設公司中所占股份超過50%。一般情況下事業單位的投資主體都是國家財政，如果改制后國家財政未退出，并且投資份額超過50%，應視為投資主體未變；如果改制后原來的投資者（國家財政）不再持有股份或不再擁有該公司或者持有股份比例低于50%，均視為不符合“投資主體未變”的條件。（劉厚兵）
