在西方發達國家,租賃目前已經是僅次于銀行信貸的金融工具,占據著與銀行、保險、信托同樣重要的地位。我國于1982年引入融資租賃方式,雖然經過20多年的發展,但現在的租賃市場還不成熟,許多企業的租賃業務單一,融資租賃的巨大作用未能充分發揮。
未來的幾十年,將是中國經濟在金融海嘯沖擊后的恢復發展、再度飛躍的時期,中國企業在經過幾十年市場化運作和積累后急需產業更新和技術改造,這些都會需要大量的成套設備、交通工具、專用機械等,意味著中國企業面臨著籌資的巨大壓力。發達國家的成功經驗已經證明了租賃是解決這些需求和壓力的最有效途徑。
售后回租是融資租賃創新形式之一,是指賣主將一項自制或外購的資產出售后,又將該資產從買主租回,按期交納租金,習慣上稱之為“回租”。本文將集中針對售后回租能為企業帶來的作用與優勢談些淺見,其中包括售后回租傳統的為企業解決資金周轉與融資問題的作用,不為人注意的在我國現行稅法下產生的節稅功能,還有作為房地產銷售市場中日漸興起的促銷工具的作用。
一、 售后回租是一種融資融物相結的融資方式
當企業急需現金周轉,卻在短時間內無法通過舉債貸款取得所需資金時,可以通過售后回租完成籌資。承租人通過出售資產獲得生產經營所需的流動資金,再與買方簽訂租賃協議將原有設備租回從而繼續使用設備,等到租賃到期后,承租人再以少量代價辦理產權轉移,取回設備。根據實質重于形式的原則,在售后回租業務中,承租人將自己所有的資產出售給出租人的行為并不是一種真正意義上的設備買賣行為,出租人通過售后回租在法律上取得對租賃設備的所有權,只是作為出租人收回融資成本和利潤的一種擔保。通過售后回租,企業將固定資產轉化成為流動資產,在未增加負債的基礎上改善了企業的資產結構、增加了流動比率、改善了財務狀況。
對于中小企業而言,售后回租更是一種信用門檻低、操作靈活、方便快捷的緩解流動資金壓力的融資方式。特別是當企業進行技術改造或資產設備更新時,采用售后回租方式籌集資金,用出售設備所得的現款購買急需的新設備,就可以滿足企業的投資需求。例如,某工廠生產經營漸入軌道,接到了比以往更多的業務訂單,卻沒有足夠的資金增加新設備以擴大產能,若向銀行貸款,由于中小企業的資金實力與信用條件不足,往往難以成功貸款或者需要承擔較高的利息費用和投資成本,這時,工廠可以將已有設備出售給融資租賃公司,用得到的價款購買需用的設備,再以支付租金的形式向融資租賃公司租用已售出的設備,分期付款。在此之前,雙方約定好付款年限和付款方式,也可以協商滿年限后設備的產權是否轉移。通過這種售后回租的方式進行融資,工廠不會因資金壓力購買不了新設備而放棄訂單,也不需要跨過較高的信用門檻來完成融資,這在很大程度上減輕了中小企業的融資負擔。
又如當經濟衰退時,對于擁有價值較高的機器設備的中小企業,可以將機器設備的大多數甚至全部出售給租賃公司,再從租賃公司租回設備,以融通資金幫助企業度過“寒冬”,而又不影響日常生產經營,等到經濟回暖時,再進行購回。如果進行售后回租的設備是預期升值的,還可獲得設備溢價的現金收益。
將售后回租運用于企業融資,無論對于中小企業還是大型企業,都無疑是一種有效的融資策略。銀鴿投資、沈陽機床、長航油運等上市公司曾紛紛采用售后回租的方式進行融資。其中,長航油運與國銀金融租賃公司達成的“白鷺洲”輪的售后回租協議,不僅使長航油運在運力不減少的情況下籌集到4500萬美元資金,還有效防范了現階段的美元支付風險。
二、 售后回租是一種有效的納稅籌劃工具
售后回租具有節稅的特點。根據現行會計制度的規定,售后回租交易中售出資產的損益應作為“未實現售后租回損益”予以遞延。若售后回租交易形成一項融資租賃,出售資產的損益應在整個租賃期間分攤,各期的攤銷額作為租賃資產計提折舊的調整數;若售后回租交易形成一項經營租賃,則應在租賃期內按租金支出比例分攤。同時,根據謹慎性原則的要求,售后回租交易中發生的損失一般直接計入當期損益。根據以上規定,進行售后回租時銷售資產的收益不能在當期全部確認,而是作為遞延收益分攤到各期,這就令到會計收益比實際收益低,降低了計稅基礎,使稅收相應減少,即使資產轉讓的收益在以后會計期內遞延會增加后期收益金額,但推遲了納稅時間,也是一種節稅的途徑,總體上對企業來說是有利的。另一方面,如果銷售資產形成損失,資產轉讓收益為負數,企業應將此損失直接計入當期損益,減少企業利潤,相應減少稅收,從而取得納稅上的財務利益。
結合現行稅法的稅收優惠,進行合理的稅收籌劃。稅法規定,融資租賃按租賃物法定折舊期限與租賃期限孰短原則確定融資租賃物的實際折舊期,可加速折舊。加速折舊能增大當期成本,降低當期所得稅的交納,使承租人享受到延緩交稅的政策。稅法還規定,對在我國境內投資于符合國家產業政策的技術改造項目的企業,其項目所需國產設備投資的40%,可從企業技術改造項目設備購置當年比上一年新增的企業所得稅中抵免。對享受投資抵免的國產設備,企業仍可按設備原價計提折舊,并在計算應納稅所得額時扣除。這樣,企業出售原有的資產取得資金進行再投資時,其設備投資的40%可以進行投資抵免,直接降低當期應納所得稅稅額,當期不足抵免的可以在以后4年內繼續抵免。再且,對新舊資產都能計提折舊費用,也能減少應納稅所得額,享受稅收優惠。
三、 售后回租是銷售投資型物業的一種有效營銷手法
隨著房地產市場的營銷策略不斷發展完善,我國投資型物業開發商將售后回租這種傳統的融資方式與房地產銷售市場結合,創造了一種全新而有效的促銷方式。商品房售后回租是指房地產開發經營企業在銷售其投資建造的商品房時與買方(散戶投資者)約定承諾,在出售后的一定年限內由該房地產開發經營企業承租或代為出租并支付固定回報,租金和期限由雙方協定,并簽訂和約明確雙方的權利義務,對雙方進行約束。
為何售后回租可以從融資手段蛻變為促銷方式呢?這要從售后回租的市場效應進行分析。對于開發商而言,建造落成的投資型物業如果只是向外出租,投資回收期可能長達十幾二十年,而采用售后回租的方式馬上就可以解決資金回籠的問題,為滾動開發提供資金支持。對于投資者而言,售后回租在包租期內能獲得長期穩定的租金回報,加之有契約的保障,是一種高回報、低風險的投資方式。特別是對于一些優質地段的優質產品,投資者甚至只要一次首付,每月獲得租金回報扣除銀行按揭還貸后還有盈余。因此,無論對于開發商還是投資者而言,售后回租都體現出巨大的市場價值,從而得到市場的認可。
開發商利用長期穩定的回報為賣點,還可以在定價時適當提高價格,從而獲得高于一般銷售模式下的銷售額和利潤。開發商可以把物業拆零銷售,不但可以免去尋找實力雄厚的投資商購買物業整體的成本,還可以降低投資門檻,充分聚集利用市場上的游散資金,為散戶投資者提供一個有利可圖的投資機會。把售后回租作為房地產市場上的銷售方式,適合有能力保證交付固定租金回報的開發商,只有努力經營獲得超過租金回報的利潤,才能保證企業的生存和發展,把售后回租作為促銷方式運用好。
總之,售后回租無論作為融資方式、節稅工具還是營銷手段都發揮著其優勢,隨著我國市場經濟的不斷發展,售后回租在未來的運用和發展中肯定會突顯出更多其他方面的優勢,活躍市場經濟的發展。
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