成本管理的效果直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,通過成本管理可以減少和杜絕企業(yè)中的浪費(fèi)現(xiàn)象,節(jié)約有限的社會和經(jīng)濟(jì)資源。但由于房地產(chǎn)企業(yè)在我國還屬于一個新興的行業(yè),其發(fā)展的時間不是很長,還沒有對房地產(chǎn)項目成本管理的技術(shù)體系進(jìn)行深入和系統(tǒng)的研究。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)項目的成本管理方法
國際先進(jìn)的項目管理發(fā)展幾十年來,形成了一整套完整的項目動作程序和規(guī)范,也開發(fā)出了一系列實用的、行之有效的項目管理工具和方法。房地產(chǎn)項目成本管理主要有價值工程(VE)、ABC分析、敏感度分析等,這些工具和方法只是現(xiàn)代工程項目管理中一些常用的管理工具,但國際先進(jìn)的項目管理實踐經(jīng)驗證明,這些管理工具是實用的和卓有成效的。在國際上,一般從項目立項開始就利用各種各樣的項目管理工具,從項目啟動開始,到項目計劃、執(zhí)行、控制和結(jié)尾,都會利用管理工具進(jìn)行成本、質(zhì)量、進(jìn)度的控制。比如在制訂計劃時,國際上一般先編制一套完整的工作分解結(jié)構(gòu),以此指導(dǎo)項目成本、質(zhì)量、進(jìn)度控制。為此,我國房地產(chǎn)項目管理還需要新的成本管理方法。
二、掙值法的內(nèi)涵
掙值法(EVM, Earned Value Management)實際上是一種分析目標(biāo)實施與目標(biāo)期望之間差異的方法,故又常被稱為偏差分析法。掙值法通過測量已完成工作的預(yù)算費(fèi)用,與已完成工作的實際費(fèi)用和計劃工作的預(yù)算費(fèi)用相比較,得到有關(guān)計劃實施的進(jìn)度和費(fèi)用偏差,而達(dá)到判斷項目預(yù)算和進(jìn)度計劃執(zhí)行情況的目的。其獨(dú)特之處在于,以預(yù)算和費(fèi)用來衡量工程的進(jìn)度,是一項對費(fèi)用進(jìn)度進(jìn)行綜合控制的技術(shù)。很多項目在控制成本中已經(jīng)達(dá)到非常細(xì)化的程度,每一個成本管理的細(xì)節(jié)都想到了,但是在實際運(yùn)行中感覺控制沒有系統(tǒng)性、指導(dǎo)性和前瞻性。在工程完工后,會說到成本管理的情況。但是在工程某一節(jié)點,某一時點,如果問起成本情況,在這一時點成本是超支還是節(jié)約,應(yīng)該采用怎樣的措施,往往會不知所措。而這些問題正是掙值法管理工具所能做到的,其對于項目成本管理效果非常顯著,能夠?qū)崟r監(jiān)測項目在某一時段的成本情況是超支還是節(jié)支,并且能和進(jìn)度控制結(jié)合起來。
三、掙值法在房地產(chǎn)項目成本管理中的應(yīng)用
費(fèi)用和進(jìn)度是測定項目執(zhí)行效果的主要指標(biāo),現(xiàn)代項目管理要求采用有效的方法來實行工程項目的費(fèi)用和進(jìn)度控制。以往采用的項目控制方法比較陳舊,也很粗淺。而掙值法是對傳統(tǒng)房地產(chǎn)工程項目管理的創(chuàng)新,其在費(fèi)用和進(jìn)度管理中的措施如下。
(一)費(fèi)用、進(jìn)度綜合檢測
在傳統(tǒng)的項目管理中,成本、進(jìn)度和質(zhì)量是分別用不同方法管理的。對項目進(jìn)度管理而言,常用的是甘特圖、里程碑、網(wǎng)絡(luò)圖、計劃評審、關(guān)鍵路徑等,應(yīng)用的是成本會計的分析方法。其對項目成本管理,就是把項目進(jìn)展過程中成本的預(yù)計值與成本會計法應(yīng)用在項目進(jìn)程的終點時,無疑是正確的,可以說明最終的費(fèi)用是節(jié)約還是超支。但是,項目的管理,實際是對項目發(fā)展過程的管理,一個項目短則數(shù)月,長則數(shù)年,其間的內(nèi)外條件千變?nèi)f化。掙值法原理的創(chuàng)新之處在于,引入了第三個參數(shù),即在成本費(fèi)用的預(yù)計值和實際值之外,引入了掙值的概念。借助計算機(jī)管理的幫助,任意時刻的進(jìn)度與費(fèi)用的定性和定量的差異,都可以清清楚楚地顯示出來,項目管理者可以根據(jù)掙值的這些顯示結(jié)果,作出應(yīng)該調(diào)整進(jìn)度還是控制費(fèi)用的決定。運(yùn)用掙值法原理對項目的費(fèi)用、進(jìn)度進(jìn)行綜合檢測,可以對項目的實施情況作出客觀的評估,可及時發(fā)現(xiàn)原有的和執(zhí)行中的問題,有利于查找問題的根源,并能判斷這些問題對進(jìn)度和費(fèi)用產(chǎn)生的影響程度,以便采取必要的措施去解決這些問題;可以形象地用S曲線把進(jìn)度表中各項活動的計劃要求和實際支出與實際進(jìn)展相比較;可以對項目的進(jìn)度和資金的執(zhí)行情況進(jìn)行測量,并可進(jìn)行生產(chǎn)效率分析;不僅可以作出項目現(xiàn)狀報告,而且還能對項目進(jìn)展的趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測;能夠提供對資金和人員的需求分析,根據(jù)情況可隨時進(jìn)行調(diào)整;可以靈活地編制項目報告,即根據(jù)不同項目的需要,提供標(biāo)準(zhǔn)的或按不同習(xí)慣要求的各種報告。
(二)費(fèi)用、進(jìn)度執(zhí)行的趨勢預(yù)測
費(fèi)用、進(jìn)度執(zhí)行效果的趨勢預(yù)測是采用趨勢分析法去預(yù)測項目或某項任務(wù)完工時的實施結(jié)果,以便在項目執(zhí)行過程中能及早地提供這方面的信息。為了保證項目趨勢預(yù)測技術(shù)的效果,應(yīng)用趨勢分析法應(yīng)具備兩個條件:一是要有一套合乎邏輯的分析技術(shù),以便能定期確認(rèn)被檢查的那些任務(wù)的實際執(zhí)行效果與原定計劃或預(yù)算之間發(fā)生的偏差值:二是根據(jù)已確認(rèn)的這個偏差值,選用合適的外推法來推斷該項任務(wù)完工時的發(fā)展趨勢。趨勢預(yù)測技術(shù)僅僅是一種近似的方法,不可能提供確切的答案。它的精確程度與其他項目控制技術(shù)一樣,均取決于定期提供的項目實施進(jìn)展情況報告中各項數(shù)據(jù)和資料的準(zhǔn)確性。實際上,趨勢分析圖表不可能提供項目預(yù)期的確切完工日期,也不可能提供確切的項目竣工費(fèi)用和人工時總數(shù)。不過,它所提供的有關(guān)項目預(yù)期的完工日期、竣工費(fèi)用和人工時需用量的預(yù)測值,比用其他方法得出的結(jié)果要更加接近實際。在項目管理中應(yīng)用掙值法的主要優(yōu)點是,它能為項目經(jīng)理和管理人員及早提供有關(guān)項目實施過程中出現(xiàn)變化情況的信息,能及時發(fā)現(xiàn)在項目竣工時可能出現(xiàn)與原定目標(biāo)產(chǎn)生的嚴(yán)重偏差。
四、掙值管理在房地產(chǎn)項目成本管理中的應(yīng)用流程
在房地產(chǎn)項目成本管理中運(yùn)用掙值法,最基本的步驟如下:
一是建立本工程項目的工作分解結(jié)構(gòu)(WBS)。有關(guān)工程設(shè)計、采購、施工、試車和分包合同服務(wù)的所有基本單元都在WBS中標(biāo)明,并能清楚地反映它們相互之間的關(guān)系以及與整個項目之間的關(guān)系。WBS還必須與整個項目控制的編碼系統(tǒng)銜接,如分組碼,記賬碼等。
二是編制切合實際的工作進(jìn)度計劃。根據(jù)項目的工作程序和相互間的關(guān)系,應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù),確定關(guān)鍵線路,制訂項目進(jìn)度計劃。這一計劃必須從項目總進(jìn)度計劃起,到各項具體任務(wù)的詳細(xì)進(jìn)度計劃止。所有各個層次的進(jìn)度計劃要與項目的工作程序相一致。
三是確定人工時和費(fèi)用的預(yù)算。根據(jù)WBS及其編碼,將人工時和費(fèi)用分解到最低層次的記賬單元,并確定人工時費(fèi)率。在總體執(zhí)行效果測量時,計量單位統(tǒng)一用金額表示。
四是根據(jù)已完成的BCWS,定期對項目執(zhí)行中的各項BCWP(掙值)和ACWP的數(shù)據(jù)進(jìn)行檢測,并根據(jù)檢測結(jié)果對項目進(jìn)行調(diào)整和預(yù)測。
總之,隨著房地產(chǎn)市場化程度越來越高,房地產(chǎn)開發(fā)的成本會越來越透明;同時,市場越來越規(guī)范,各方面的監(jiān)管力度在加強(qiáng),消費(fèi)者維權(quán)意識在提升,作為以項目運(yùn)作為業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)企業(yè)來說,項目成本管理會變得越來越重要。如何在實踐中有效地運(yùn)用這些高效的成本管理方法將是以后房地產(chǎn)項目成本管理的關(guān)鍵所在。
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