一、引言
成本核算是準確確定單位經營成果的一個重要方面,房地產抵押估價公司成本核算對象即房地產抵押估價項目與制造業及建筑業項目相比,具有項目多、周期長短不一、技術要求各異等特點。因此,單純地套用制造業及建筑業中作業成本法的應用無法達到預期目的。目前關于作業成本法的研究有很多,但關于在房地產抵押估價公司中應用作業成本法的論述尚不多見。本文擬在相關文獻的論述基礎上對作業成本法在房地產抵押估價公司成本核算中的應用進行初步探討。
二、房地產抵押估價公司應用作業成本法的必要性與適用性
(一)必要性分析
隨著房地產抵押估價行業的競爭日益激烈,在各公司所提供的服務質量日益同質化的情況下,如何更好地控制經營成本,合理確定重點業務領域已經提上房地產抵押估價公司經營者的議程。通過應用作業成本法,能夠更加科學地反映成本,為經營者控制成本提供可靠的信息參考,同時也有助于公司根據不同類別房地產抵押估價項目盈利能力的差異確定公司重點發展的業務領域,有效改善公司的盈利狀況。
(二)適用性分析
對于房地產抵押估價公司而言,在出具房地產估價報告過程中消耗的大量資源無法通過直接的計入方式而必須通過分配的方式來核算不同類別房地產估價評估報告的成本。作業成本法的應用能合理分配成本,真實反映不同類別的房地產估價報告的資源消耗狀況。同時,房地產抵押估價公司普遍實施員工考核制度,為作業成本法初步推廣提供了原始數據來源,降低了作業成本法的推行成本。
三、房地產抵押估價公司作業成本法實施模型設計
(一)房地產抵押估價公司作業流程分析
作業成本法的主要思路是:產品消耗作業,作業消耗資源。就房地產抵押估價公司的作業流程而言,主要分為接單、現場勘查、出具預評估報告、出具正式報告四個階段。接單階段的作業主要是接受客戶委托,訂立委托合同等;現場勘查階段主要是對估價標的物的情況進行現場查看;出具預評估報告階段主要是計算估價標的物的預估價格,制作預評估報告并通知客戶;出具正式報告階段是在客戶接受公司預評估報告中估價標的物的預估價格的情況下,制作正式房地產抵押估價報告,這一階段標志著房地產抵押估價項目整個作業過程的完成。
(二)基于作業成本法的房地產抵押估價公司成本核算模型設計
1.確定房地產抵押估價公司作業以及作業中心
作業中心設置的準確與否直接關系到成本計算的準確性。根據前一部分對房地產抵押估價公司作業流程的分析設置四個作業中心:接單作業中心、現場勘查作業中心、預評估報告作業中心和正式報告作業中心。
2.確認和計量各種資源耗費
房地產抵押估價公司所消耗的資源主要包括以下六類:工資支出、福利費和社會保障支出、交通費支出、通訊費支出、固定資產及設備折舊維修費、其他支出。
3.確定資源動因并分配到各作業成本庫
資源動因是衡量資源消耗量與作業之間關系的一種計量標準,反映了資源消耗的起因,是資源歸集到作業的依據。通常某資源的分配率=該資源的消耗數量/資源動因,某作業中心應承擔的資源消耗=應承擔的資源動因消耗數量×該作業的分配率。由于在房地產抵押估價公司作業過程中,不同類別房地產抵押估價項目技術要求等有很大區別,因此,計算分配率時應通過一定的系數對房地產抵押估價項目數量進行調整,以使其所反映的成本狀況真實可信。全部資源消耗除照相機折舊維修開支、交通費支出主要歸入現場勘查作業中心外均可按作業時間長短進行分配。
設接單、現場勘查、出具預估報告、出具正式報告各階段所耗費的時間長度分別為t1、t2、t3、t4,將資源耗費歸集至各作業中心(見表2)。
4.確定作業動因,分配作業成本至成本計算對象
四、小結
作業成本法在房地產抵押估價公司對房地產抵押估價項目進行成本核算中具有廣闊的應用空間。應用作業成本法并非意味著對傳統成本法的摒棄,對于房地產抵押估價公司發生的與房地產抵押估價項目無關的成本支出,由于其作業流程繁雜,實施作業成本法成本過高,仍應采用傳統成本法進行成本核算。不同成本核算方法的最終服務對象都是企業利潤、股東財富的增值,只有根據不同的成本核算對象選擇恰當的成本核算方法,才能更好地實現推行成本核算方法的最終目標。
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