中小規模房地產企業由于受自身特征的限制以及市場環境的影響，本來就存在融資難的問題，隨著我國房地產投融資體制和國家對房地產業宏觀調控的不斷變化，融資更日趨艱難，很多企業因為資金斷檔而面臨倒閉的窘境。當前中小規模房地產企業只能從尋找融資新渠道來進行自救，如何在傳統融資模式下尋找新的融資思路，建立健全多元融資體系，將直接關乎到企業的生存與發展。
一、中小規模房地產企業傳統融資模式
（一）自有資金
自有資金主要來自于企業的股東出資、留存收益等等。對于房地產企業來說，具有一定數量的自有資金是從事房地產生產經營的先決條件。國家規定房地產開發項目資本金占項目總投資的比例不得低于35%，低于這一規定不但不能獲得政府對開發的批準，也很難得到商業銀行的貸款。這一規定對于國內數量過多過濫、不具備開發條件的房地產開發企業起到了很好的抑制作用，但普遍資金實力較弱的中小規模房地產企業卻因缺乏資金而無力進行新項目開發。此外，由于國內宏觀政策多番調控，使房地產企業項目銷售前的資金占用加大，而銷售資金回籠速度卻變慢，也對中小規模房地產企業的自有資金實力提出了更高的要求。
（二）定金及預收款
定金及預收款是指房地產開發企業按照合同規定預收購房者的購房資金，以及按雙方合同規定預收委托單位的開發建設資金，是伴隨著商品房預售制度而產生的一種融資方式。自實行商品房預售制度以來，定金及預收款對我國房地產業的推動作用不亞于銀行貸款，是房地產企業籌集開發資金的一種重要方式，在房地產企業籌措資金的環節中起到了重要的作用。但隨著房地產市場的不斷規范，必將限制甚至取消房屋預售制度。此時，中小規模房地產企業就很難采用定金及預收款方式籌集資金，進而加劇其融資困境。
（三）銀行貸款
銀行貸款是指房地產開發企業以還本付息為條件從外部通過各商業銀行或其它金融機構借入開發資金的融資行為，是中小規模房地產企業最主要的傳統融資方式。銀行貸款的好處是房地產開發企業沒有足夠開發資金時，可利用抵押物向銀行申請貸款，確保有充裕的周轉資金，然而隨著央行121號文件等宏觀調控政策的出臺，對房地產企業的經營狀況、財務狀況、企業的資信狀況提出了更高的要求，貸款條件的審查也越來越嚴格，大大提高了房地產企業貸款的門檻，對于實力較弱的中小規模房地產企業來說其貸款的艱難程度可想而知。
二、中小規模房地產企業多元融資體系的構建
（一）房地產投資信托基金
房地產投資信托基金是指通過發行基金單位或是份額籌集資金，由專門的管理機構投資經營，為了基金持有人的利益，以組合資產的方式進行房地產活動的一種信托基金制度。央行121號文件等宏觀調控政策的頒布，房地產信貸緊縮，房地產企業開始重視房地產投資信托基金，希望將其作為新的融資渠道。但由于國內相關法律法規的缺失，還無法設立房地產投資信托基金，于是房地產企業與信托投資公司合作，開展了“準房地產投資信托基金”業務——房地產信托計劃。而實際上目前國內的房地產信托幾乎全是貸款，并不是真正意義的房地產投資信托基金。近幾年，由于國內金融體系的不完善和國家宏觀政策的持續調控，以銀行貸款為主導的傳統融資模式已無法滿足中小規模房地產企業發展所需資金，在這樣一個資金缺乏的背景下，真正意義的房地產投資信托基金適時發展能夠進一步拓寬中小規模房地產企業融資渠道，緩解其資金需求壓力，分散傳統融資模式所積聚的融資風險，優化企業資本結構。此外，近期國內物價上漲過快，房地產投資信托基金適時發展還將有利于匯集社會上閑散的、靈活的、短期的貨幣資金轉變成長期的資本投資，對于抑制流動性過剩起到一定作用，有助于緩和通脹。雖然當前國內房地產投資信托基金與國外標準的房地產投資信托基金仍有一定的差距，但隨著基金管理機構房地產投資管理經驗的豐富積累，及國家相關法律法規的逐步成熟，房地產投資信托基金勢必成為中小規模房地產企業多元融資體系中的主要融資渠道之一。
（二）房地產產業投資基金
房地產產業投資基金是指通過發行基金受益憑證募集資金，交由專業投資管理機構運作，專門投資于房地產產業或項目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態。由于國內相關法律法規不健全、約束太多，目前大部分房地產產業投資基金是由房地產開發公司發起成立的，無論從規模還是水平上來說對房地產業的作用都非常有限，算不上真正意義的房地產產業投資基金，只是一些類房地產產業投資基金。近年來國家對房地產業的持續信貸緊縮，對于以銀行貸款為融資主渠道的中小規模房地產企業來說，稍微運作不善就可能陷入資金周轉困境。若中小規模房地產企業能獲得產業投資基金的投資，不僅能拓寬企業的融資渠道，提供發展所需的長期資金，還能有效破解中小規模房地產企業所面臨的融資困境。而房地產產業投資基金在外部管理約束、完善企業治理結構、增加企業價值、提升企業信用、分散和降低整體風險等方面的力度，也比以銀行貸款為主導的傳統融資模式更加明顯。一些房地產企業雖然嘗試采用產業投資基金運作模式進行融資，但在與有中國特色的房地產市場規律的結合之間卻出現了一些問題，與國外房地產產業投資基金相比仍存在差距。因此，我國應該借鑒發達國家，尤其是美國發展房地產投資基金的成熟經驗，消除阻礙房地產產業投資基金發展的法律體制等方面的瓶頸，使房地產產業投資基金成為中小規模房地產企業多元融資體系中的一員。
（三）房地產合作開發
房地產合作開發是指當事人雙方約定，由一方提供建設用地使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等合作開發土地、建筑房屋，共擔風險，共享收益，于房屋建成后按合同約定比例分取房屋和土地使用權的房地產開發方式。隨著房地產業資金門檻的不斷提高和土地監管政策的日益嚴格，有些中小規模房地產企業有土地但因資金實力不強，籌錢無門而無力開發，或者雖有資金但卻拿不到土地項目的現象普遍存在，同時，市場上可供中小規模房地產企業選擇的融資方式較少，因而通過選擇合適的合作伙伴，采取“小小聯合”或“中小聯合”的合作開發方式進行項目開發，不僅能很好地解決中小規模房地產企業資金問題，而且能夠有效降低其投資風險。可見，房地產合作開發不失為一個非常現實、可操作性強的融資渠道。中小規模房地產企業應加強與外界的經濟合作關系，通過促使一家或幾家有經濟實力的企業進行合作開發，緩解企業自身資金壓力、擴大企業的規模、提高房地產開發諸要素的使用效率，進而有效地提高中小規模房地產企業收益，分散和轉移企業融資風險。
三、完善中小規模房地產企業多元融資體系的建議
（一）傳統融資與新興融資優化組合
傳統融資模式由于政策瓶頸等原因，已不能完全解決當前中小規模房地產企業的融資困境，但長久以來，傳統融資模式在房地產金融市場上一直占據主導地位，即使不斷探尋新的融資渠道，其融資能力仍不能低估。中小規模房地產企業應綜合分析各種融資渠道的可操作性，結合企業自身的實力規模、發展狀況和融資能力，依據其所處的不同融資階、不同生命周期階段或所持有的不同開發項目，將傳統融資和新興融資相互結合，確定合理的融資優化組合，從而形成有效的多元化融資體系。例如，中小規模房地產企業開發主要經歷準備、生產和銷售三個融資階段，企業應在充分考慮各個階段所面臨風險的前提下，依據自身實際情況來選擇每個階段適合自己的融資組合。其中，主要面臨資金壓力的是準備階段和生產階段。準備階段中小規模房地產企業主要面臨投資估算不足，融資規模不夠的風險。該階段融資期限較長，數額較大，受政策規定自有資金須達到35%以上才可獲得銀行貸款的限制。為了保證資金流的暢通，此階段融資的首選是補充自有資金。中小規模房地產企業可在此階段選擇自有資金 房地產合作開發，實現地產商和經營商聯盟合作，統籌協調，使雙方獲得穩定的現金流，有效地控制經營風險。生產階段中小規模房地產企業主要面臨建設項目拖延、原材料價格上漲等風險。這就要求開發商融資進度盡可能與開發進度配合，既要滿足工程需要，又不能因過度融資導致過高的資金成本。在該階段，中小規模房地產企業可選擇房地產投資信托基金 銀行貸款 定金及預收款、房地產產業投資基金 銀行貸款 定金及預收款等融資組合，既獲得基金前端融資，又有銀行后端資金支持，實現中小規模房地產企業的多元融資。
（二）完善房地產金融政策與相關法律法規
目前中小規模房地產企業發展房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等最明顯的障礙是缺乏完善的房地產金融政策及相關法律法規。因此，相關政府機構應針對中小規模房地產企業自身的特點，為不同融資渠道設計與之配套的法律法規，制定相應的房地產金融政策，細化基金的融資規模、財務審核、資產運作、稅收機制、監管法則等方面的規定，為基金運作提供規范化標準化的流程，保證基金在運作中完全按照市場規則參與競爭。此外，國外發達國家的房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等之所以能夠快速發展，除了獲得政府的支持外，合理的稅收體制也是多元融資規范發展的關鍵。因此，可參照國外發達國家的相關稅法體制，制定專門針對中小規模房地產企業的房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等的減免稅收政策及法律法規，為中小規模房地產企業多元融資發展創造良好的稅收環境。只有這樣，才能使中小規模房地產企業多元融資體系從開始就以規范的形態發展。
（三）建立多層次監管體系
國內目前的準房地產投資信托基金、類房地產產業投資基金主要涉及房地產業、信托業和基金業，這三個行業分別由住建部、銀監會和證監會管理，還有國資委對大項目的國有房地產權進行監督。可見，如果沒有明確的監管體系，勢必政出多門。建立多層次監管體系是對中小規模房地產企業多元融資體系持續健康穩定發展的重要保證。房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等的運作不僅需要基金自身的監管，而且還需要外部監管。這種外部監管不僅僅需要政府通過法律法規進行宏觀監管，同時還需要設立相關的行業組織通過行業自律作為輔助監管，并聯同社會輿論一起監督基金管理機構的合法運作。
（四）增強相關專業管理人才的培養
房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等的引入，不僅豐富了中小規模房地產企業的融資渠道使之多元化，同時還是一種新經營管理理念的升華。由于基金的運作不同于其他一般的投資行為，需要大批基金專業管理人才參與基金的經營管理和運作，他們既要有房地產專業知識和經驗，又要有經濟學的分析研究能力，還要具備大量的房地產和金融法律的知識，熟悉房地產領域各個方面的相關知識和經驗。因此，增強相關專業管理人才培養對于房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等的規范發展有著至關重要的作用，也是對中小規模房地產企業多元融資體系可持續發展的重要保障。
中小規模房地產企業應通過構建多元化融資體系，優化組合傳統融資與新興融資渠道，以取得良性發展，使中小規模房地產企業走出當前的融資困境。
【參考文獻】
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