2006年2月15日財政部頒布的新會計準則，標志著我國與國際慣例趨同的會計準則體系正式建立。為適應經濟客觀發展的需要，公允價值的應用成為了新會計準則一大亮點，在這38項具體準則中，有17項涉及公允價值，其中《企業會計準則第3號——投資性房地產》鮮明地體現了這一點。本文擬在闡述公允價值與投資性房地產的基本概念并分析公允價值計量對投資性房地產的影響的基礎上，提出公允價值在投資性房地產中有效運用的相關措施。
一、公允價值與投資性房地產的基本概念
“公允價值”這一概念來源于美國，早在1953年，美國會計程序委員會就提出了公允價值，隨著經濟和金融市場環境的變化，公允價值逐漸被社會各界重視，其應用范圍從金融工具擴大到非金融工具和負債的確定，并逐漸運用到日常交易中，成為計量體系中的第五種計量屬性。美國財務會計準則委員會(FASB)在2004年6月發布的《公允價值計量》征求意見稿中，認為公允價值是“資產或負債在熟悉情況、沒有關聯的意愿參與者的當前交易中進行交換的價格”。我國財政部將其定義為“在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量”。同時，我國新準則體系在結合中國資本市場的實際情況下，嚴格規范了運用公允價值的前提條件，即——公允價值能夠可靠計量，并且還規定投資性房地產的后續支出應首選成本法計量，公允價值次之；還規定，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式，已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。這是公允價值在現實企業環境中發揮作用的制度性安排，也是規范投資性房地產核算的保證。
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。它是一種經營活動，并且在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所和房地產企業開發用于銷售的房地產，《企業會計準則第3號》明確界定了投資性房地產的范圍：(1)已出租的土地使用權；(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權；(3)已出租的建筑物。在新會計準則中，投資性房地產的核算有兩種計量模式，一種是成本模式，另一種是公允價值模式，并且規定只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠可靠取得的情況下，才能對投資性房地產采用公允價值模式進行計量。在公允價值計量模式下，投資性房地產不需要計提折舊或進行攤銷，并在資產負債表日投資性房地產的公允價值的基礎上調整其入賬價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。與過去將投資性房地產以歷史成本計入固定資產相比，公允價值的引入，貫徹了決策有用這一價值理念，提高了會計信息的相關性，真實、客觀地反映了當前價值。
二、公允價值計量對投資性房地產的影響
１．從宏觀角度來看，投資性房地產價值隨企業宏觀環境變化而變化，并體現在宏觀稅收上，從而更利于國家進行宏觀經濟的調控。當經濟形勢好的時候，投資性房地產企業價值也會隨之增加，并且在表內進行反映，增值部分計入當年的利潤表，企業將繳納更多的所得稅，從而真實反映社會經濟發展現狀，體現社會公平。同時，在公允價值模式下，投資性房地產不需要計提折舊或進行攤銷，成本法下的折舊抵稅便不存在。相比之下，這種方式將能在一定程度上通過稅收杠桿來遏制房地產市場的投機行為，從而控制投資性房地產市場的泡沫經濟，增強房地產市場的穩定性。
２．從微觀角度來看，隨著經濟環境的日益復雜化，公允價值的采用對投資性房地產企業方方面面的影響都比較大。首先是公允價值的實施效果，對投資性房地產采用公允價值計量能更好地反映企業的實際價值和盈利水平，從而增加上市公司資產增值的透明度，拓寬企業的融資渠道，發揮資本市場在社會資源配置中的優勢作用。
其次是投資性房地產公允價值的取得，在確定公允價值時，需充分考慮其取得成本，新會計準則列舉了下面三種方法：（1）活躍市場上存在著與投資性房地產有相同或相近地理位置和資產狀況以及有類似租賃合同的房地產，在確定投資性房地產的公允價值時，可以參照類似房地產的現行市場價格。（2）活躍市場上存在著與投資性房地產有不同地理位置和資產狀況的房地產。在估計投資性房地產的公允價值時，可以參照不同地理位置和資產狀況的房地產的現行市場價格。（3）最近期間房地產市場交易不活躍，但是房地產市場上存在著與投資性房地產同類或類似的其他房地產的最近交易價格，在估計投資性房地產的公允價值時，可以參照此類房地產最近交易價格。從上述三種方法可以看出，公允價值要發揮其優勢作用，在公允價值確定方面，需要有規范的房地產交易市場和客觀公正的評估機構。由于我國市場不夠成熟，公允價值的取得毫無疑問會增加企業的成本，因此在運用時應綜合各種因素來選擇合理有效的評估方法。
最后是投資性房地產的減值，在公允價值計量模式下，投資性房地產不需要進行折舊計提和攤銷，但是應考慮市場環境下資產價值的變化問題。在投資性房地產的后續計量中，投資性房地產的公允價值與賬面價值的差額直接計入當期損益，這樣在房地產市場波動較大的情況下，企業利潤往往會隨之受到影響，企業利潤不確定性較大，從而不利于企業持續穩定的發展。因此，企業應考慮市場波動對利潤的影響，合理估計公允價值，加強風險管理，增加投資者對企業的信心。
三、公允價值在投資性房地產中的應用
公允價值引入我國投資性房地產是有條件、有步驟、謹慎的，特別是在當前的會計環境下，公允價值對企業的影響仍存在諸多不足，但是，公允價值取代歷史成本將成為時代發展的必然趨勢。在會計信息質量特征方面，公允價值更能體現相關性和實質重于形式的原則，它符合相關性、客觀性、真實性、一致性、可比性等會計原則，反映的會計信息也更利于信息使用者的投資決策。然而由于我國市場的不成熟，公允價值對企業的不利影響也是顯著的，因此，公允價值在投資性房地產中的應用應從下面幾個方面進行完善。
1．增強市場交易的公平、公正，加快市場信息數據庫建設。一方面，公允價值來源于公開的市場信息，因此，一個公平、公正的交易平臺是其有效運用的基礎，就中國目前的市場環境而言，建立多層次、高效率的資本市場，擴大債券市場、票據市場、外匯市場、黃金等貴金屬市場，在充分競爭的生產資料市場和二手交易市場，使公允價值能客觀、及時、經濟地取得，是公允價值在我國投資性房地產市場有效應用的保證；另一方面，政府應當加快市場價格信息數據庫的搜集和整理，同時增加市場價格信息的公開化、實時化，以利于交易雙方能夠獲得相對公允的市價信息，從而更便于公允價值定價的適當、合理性。
2．優化評估方法，發展資產評估行業。公允價值的確定離不開資產評估方法的選擇，特別是在不成熟市場中，價值評估在其運用中發揮著很大的作用。評估業務越規范，評估方法越恰當，評估人員素質越高，評估質量就越好，公允價值計量的真實性和可靠性就越強。同時，在評估方法的選擇上，還需引入先進的估值模型和方法，使公允價值建立在科學合理基礎上。如：凈現值法（NPV）、建立各因素對房地產價格影響機制的定量分析模型——BP人工神經網絡模型、充分估測環境影響效果的Hedonic住宅價格模型等。
3．強化道德教育和執業能力教育，提高員工素質。公允價值受市場的影響，會涉及大量的職業判斷，因此，公允價值要得到合理的估計和運用，需依靠具有現代會計職業理念的高素質從業人員。轉變會計人員的傳統計量觀念，不斷加強會計人員的后續培訓工作，全面提高會計人員的執業技能，這是公允價值有效應用的必備條件。此外，在職業判斷中，公允價值的計量會存在大量不確定因素，這為企業操縱利潤提供了機會。加強會計人員的職業道德教育，從人的主觀思想入手，消除利潤操縱動機，從根本上杜絕利用公允價值操縱利潤行為的發生。
4．強化監管力度，優化公司治理結構。公允價值在我國應用的環境還不夠成熟，企業利用公允價值進行利潤操縱和盈余管理的事件屢屢發生，建立獨立的會計監督管理體系，嚴格會計業務的監督和控制，明確舞弊主體的法律責任，加大會計舞弊行為的懲罰力度是很有必要的。一方面，強化社會審計工作，加大國家監督機構、證監會、國家審計部門等的監督范圍及力度，對投資性房地產企業進行定期的抽查和評審，防止利潤操縱行為的發生；另一方面，需要優化公司治理結構，發揮獨立董事、審計委員會的監督作用，以使企業的管理層在運用資本的同時承擔相應的責任。
5．改進公允價值披露要求，強化風險管理。公允價值披露是信息使用者了解企業財務經營情況的重要渠道，特別是美國次貸危機所引發的全球金融危機，公允價值一度被指責為此次危機的元兇，房地產金融市場的動蕩，對投資性房地產的影響也是巨大的，公允價值變動使得企業利潤極其不穩定。因此，完善公允價值披露模式是眾多投資者了解企業真實狀況的關鍵，同時將風險價值披露模式引入我國投資性房地產，彌補了公允價值模式中對風險披露的不足，強化了企業的風險管理。
