（一）房地產泡沫形成的內在因素
首先，土地價格的虛擬性是誘發房地產價格泡沫的根源。因為土地的價格并不是價值的貨幣表現，而是虛擬的價格形式，具有不確定性。而地租是以土地價格形式投入到土地的資本的利息，因此實質意義上的土地價格并不是購買土地的價格而是購買地租的價格，確切地講是購買地租收入的權利。早在19世紀人們就意識到，擁有土地的所有權相當于持有一筆收入固定的永久債券。因此，土地價格其實是未來收益的資本化。隨著經濟的發展和財富存量的增長，房地產成為重要的投資工具和投資方式。由于投資者對土地價格的樂觀預期及產生的相應投機行為導致土地價格異常波動，偏離正常值，使得價格泡沫產生成為可能。
其次，土地的有限性也是促使房地產泡沫形成的重要因素。房地產是缺乏供給彈性和替代彈性的資產，由于房地產建造周期較長，短期內的供給曲線幾乎是垂直的，對于土地而言，即使在長期總量也幾乎不會發生變化，并且也不存在合適的替代品，因此房地產的供給彈性和替代彈性都很小。此外，房地產能夠產生的現金流量受多種因素的影響，房地產的基本價值也就難以確定，尤其對于房地產存量更是如此，基本價值并非簡單地由其建造或重置成本決定。經驗證明，房地產價格也不存在終端價格約束，從長期來看，由于對房地產需求不斷增加而土地存量不變，房地產價格將一直呈上升的趨勢。
（二）房地產泡沫形成的宏觀環境
首先，金融自由化是房地產泡沫產生的主要宏觀因素。過快的金融自由化進程如果與經濟發展水平不相匹配，將會導致金融資產擴張速度超出當局者的實際控制能力，過剩的流動性最終會促使泡沫經濟形成，從而使實行金融自由化政策的國家陷入困境。并且，自由化的金融市場運行規則也使銀行存在利潤率下降的壓力，在激烈的競爭影響金融機構原有壟斷利潤的情況下，逐利的本能誘使金融機構投資行為短期化甚至投機化，舍棄對低收益的實物資本融資，轉而對房地產等高收益行業融資，導致房地產泡沫的膨脹。
其次，銀行道德風險的增加也促使了房地產泡沫的形成。麥金農認為，“銀行是一場針對政府的不公正賭博的受益者，它保留了不正常的利潤，不必支付因風險貸款所帶來的巨大損失而產生的全部社會成本”。克魯格曼也指出，“由于金融機構明確或暗含的受到政府的信用保證，因而缺乏投資者的監督”。[1] 在政府擔保或存款保險制度存在的條件下，政府實際上成為金融機構存款的保險機構，承擔著金融機構經營失敗的風險。這就導致金融機構缺乏風險意識，自然樂意向房地產業等行業投資而將投資風險轉嫁給政府。也正因為現行的金融機制無法遏制銀行等金融機構在道德風險加大情況下所產生的投機行為，金融機構的大量資金參與房地產投機交易，導致房地產泡沫在各國頻繁出現。
三、加速泡沫破滅的機制：宏觀經濟政策的變動
宏觀經濟政策的變動既是房地產泡沫產生的原因之一，同時也是加速房地產泡沫破滅的重要機制，可以日本為例進行分析。日本在二十世紀八十年代過早地推行金融自由化政策而為房地產泡沫的產生創造了條件。1985年9月，西方五國財長會議通過的聯合干預外匯市場迫使日元升值的決定，造成日元對美元匯率從該月中旬的244日元兌換1美元上升到1986年8月的153日元兌換1美元，日元匯率在僅僅一年的時間升值將近一倍，從而使國內資金大量剩余。為了緩解日元升值對國內經濟造成的沖擊，日本政府的發展戰略被迫由出口主導型轉為內需主導型，掀起了國內購買房產熱潮，房地產業因此發展迅猛。
在實行上述經濟發展戰略的同時，日本政府又制定了寬松的金融政策。從1986年1月30日到1987年2月23日，五次降低中央銀行的貼現率，貼現率由5%下降到2.5%的歷史最低水平。在這種寬松的金融環境中，企業不但可以順利地從國內市場籌集資金，而且在國際市場上籌集的外匯也可以自由兌換為日元在國內通用。資金的大量過剩，造成兩方面的影響：一是國人投機熱情高漲，一是銀行對房地產業加大融資力度。日本企業也通過發行可轉換的債券等方式從股票市場籌集更多的資金涉足房地產業。
隨著泡沫經濟的不斷發展，日本政府也開始逐漸意識到其危害性。在1989年5月、10月、12月三次上調貼現率達到4.25%，1990年8月再一次上調貼現率至6%。這給日本股市以致命的打擊，股價迅速下跌。股市的崩潰造成了日本國內經濟的混亂。受此影響，日本房地產市場從1991年也開始垮塌，在1992、1993 、1994年3個年份東京市街地平均價格分別下降了7.6%，14.0%，10.3%，下跌高潮時期，部分地區地價甚至下降一半，從而宣告日本房地產市場泡沫的破滅。
四、 針對房地產泡沫的措施: 日本經驗的啟示
（一）貨幣政策的選擇
在控制房地產泡沫的過程中，貨幣政策往往面臨兩難處境。這是因為房地產泡沫并非全局性的通貨膨脹，而是在總體均衡的情況下帶有地域性特征的局部過熱。而無論是利率工具還是貨幣發行等貨幣政策手段均帶有全局性，對于某個特定行業就缺乏針對性。但是，在房地產泡沫膨脹的時候，銀行也是會緊縮銀根的。日本在實體經濟增長率放緩的情況下，銀行一味降低利率，增加貨幣供給，而這種寬松的貨幣政策卻沒有帶來顯著的通貨膨脹。正是由于物價的穩定使日本金融當局容忍了貨幣的過量供給，而貨幣的過量供給與長期的低利率政策恰恰是泡沫經濟產生的主要原因。
近幾年我國北京、上海等部分城市出現的房地產過熱，政府長期執行的低息政策起到了重要的作用。自1996年以來，在9年的時間內我國經歷了8次降息，雖然從2004年開始央行逐步調高利率，但調高幅度很小。因此，我國應以日本經驗教訓為鑒，為正確引導市場的資源配置，政府應考慮引入差別利率，適時調高企業、個人投資別墅、高檔公寓，高檔娛樂設施、商廈寫字樓的貸款利率，調高個人非自住房的貸款利率，使低息政策更好地向中低收入者傾斜。
