2007年施行的《新會計準則》，首次將投資性房地產單獨列示，并且允許使用公允價值模式進行后續計量。但在新準則實行的兩年間，公允價值的使用受到了冷遇，公允價值的計量成為使用者的主要困擾之一。2009年底，財政部網站公布了《投資性房地產評估指導意見（試行）》，明確提出了收益法與市場法兩種評估公允價值的方法，這一舉措表明投資性房地產評估技術的改進。
一、投資性房地產公允價值計量的現狀
公允價值雖然具有準確反映企業的財務信息，提高信息使用者決策能力的優勢，但是由于存在市場機制不健全、公司治理不完善等缺陷，尤其是在其應用存在嚴重技術障礙的情況下，公允價值的實際應用正如表1所反映的那樣，并不如期望的那么廣泛。
2007年，存在投資性房地產的630家上市公司中，僅18家選擇公允價值計量模式，占有此類業務公司數的2.86%。2008年上市公司年報的調查報告中指出，1 624家上市公司有690家存在投資性房地產，而采用公允價值模式的只有20家，占有此類業務公司數的2.89%，且出現了三種計量方式，分別是評估價格（14家公司）、第三方調查報告（1家公司）及參考同類同條件房地產的市場價格（5家公司）。
二、估值技術的應用難題
（一）地域差異問題。《企業會計準則講解（2008）》指出“投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場并且企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計”就可采用公允價值模式計量。
然而中國幅員遼闊，東中西部、城市與農村的經濟發展、制度水平都存在明顯差異，房地產的發達水平也不盡相同。公認的活躍市場至少包括中國的沿海大中型城市以及內陸的大型城市。除此之外，同類或類似的房地產要求彼此地理位置、性質、結構類型相同或相近，而由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產的活躍市場，其實很不容易（張興 徐文學 柳萍 2009）。因此，根據市場的要求，通過在市場中尋找同類或類似的交易案例來確定價格顯然存在困難，這就給投資性房地產公允價值估值技術中的市場法的實際運用制造了麻煩，凸顯了估值的難度。
（二）時間跨度問題。運用收益法評估投資性房地產公允價值時，準確確定凈收益、收益期限以及折現率是估值的基礎。雖然這些參數是以現有租約條款、土地使用權剩余使用年限等歷史信息為基礎，但還是需要對未來信息進行預測。首先，評估基準日的選擇可以是資產負債表日、投資性房地產轉換日等，不同的時點其風險回報不同，所以要確定的折現率就會隨之改變。其次，租金收益是通過履行租約實現的，但未來實際租約收入因為考慮了時段而變得不可靠，這將最終影響凈收益的確定。最后，收益期限需要根據建筑物的剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數來確定，但企業可能會根據建筑物未來的收益情況來改變其使用期限。所以從總體來看，時點和時段上的改變都會影響估值的準確性。
（三）技術缺陷問題。空間與時間問題最終都可以歸結為技術問題，如何將空間與時間問題上的相關因素進行指標化也是解決問題的根本。
最初，估值技術是被禁止的。但在《企業會計準則講解（2008）》中，財政部已規定：“無法取得同類或類似房地產現行市場價格的，應當參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區域等因素，從而對投資性房地產的公允價值作出合理估計；也可以基于預計未來獲得的租金收益和有關現金流量的現值計量。”這就意味著，估值技術現在已經被允許采用。
《指導意見》中的估值技術在很大程度上借鑒了《中華人民共和國國家標準房地產估價規范》，主要指出了市場法和收益法兩種評估方法，但沒有明確每種方法的適用范圍。大多數企業傾向于使用收益法，但收益法因為考慮了時間價值，需要評估人員的主觀判斷，增加了估值的不確定性，企業也可能通過對估值方法的選擇來進行盈余操縱。
市場法強調了投資性房地產的“實物狀況、權益狀況、區位狀況、交易情況及租約條件”等重要因素。指導意見中的收益法強調了凈收益、收益期限、現有租約對公允價值的影響和折現率等重要因素。但這些都是對因素的簡單陳述，沒有明確指出因素的影響因素，也就無法從根本上對其進行量化，指導相關工作。以區位狀況為例，其受空間和時間的雙重約束。在空間上，不同城市、同一城市的不同地段的房地產價值相去甚遠；在時間上，同一地段的價值在各年份也不盡相同。由于缺乏衡量各因素的具體標準，使得估值缺少客觀性。
三、推動估值技術應用的建議
從以上分析中可以看出，由于存在地域差異問題，時間跨度問題以及技術缺陷問題，使得估值技術難以在投資性房地產公允價值中得到切實的應用，從而直接影響到我國公允價值的確認和計量的可靠性，妨礙公允價值在我國的應用。因此，全面推動估值技術的應用，才是當前亟待解決的問題。在此，筆者結合相關研究成果，提出以下建議。
（一）明確量化標準，提高量化手段，可以直接提高投資性房地產公允價值計量的可操作性。
首先是明確允許運用估值技術的地域范圍。相關準則制定機構應該統籌考慮，將各地經濟發展水平，例如人均GDP作為衡量指標，建議以京、滬、廣為代表的沿海大中型城市以及內陸大型城市使用估值技術，因為這些城市投資性房地產交易量大，更可能形成活躍的市場。
其次是明確運用方法的依據。本文建議根據公司所披露的經營規模和5年經營業績的平均值確定估值方法。在符合會計準則計量屬性規定的條件時，會計準則中的投資性房地產的公允價值估值優先考慮的是市場法，但實物狀況、權益狀況、區位狀況、交易情況及租約條件等還缺乏量化標準，所以應將各種影響因素根據其重要性的先后順序賦予權重參數，以規范計量手段，降低使用公允價值的風險。
最后是參照系數的修正。由于市場上不存在完全相同的兩處房產，所以在尋找到相似房產后還要進行系數修正，可借鑒資產評估中對企業價值進行評估的觀點，通過成長性、資產盈利能力等相關財務指標的比較來確定，再結合參照企業的價值系數確定最終評估對象的價值。
（二）建立行業統一市場信息數據網絡和市場信息數據庫。信息技術革命所造就的新興信息資源和信息產業是推動現代市場經濟發展的強大動力，而以現階段信息技術為依托，建立和完善我國房地產市場信息數據網絡和市場信息數據庫正是適應該趨勢的一個重要體現，是推動估值技術應用的重要舉措。企業可以充分利用數據網絡獲取地區權威數據，使相關評估人員在運用估值技術進行投資性房地產公允價值評估時，更具有依據，并能保證評估結果的公允性。
由于數據庫的建立一方面需要不同交易市場提供及時可靠的交易數據，另一方面要保證該數據庫擁有必要的技術支持，而在我國要素市場、資本市場和商品市場都存在不同程度問題的情況下，其實施起來比較困難。因此，房地產市場信息數據庫的建立必需堅持國家主導、市場導向的原則，采取逐步推進的方式，以現有公開市場交易數據為主要數據來源，同時結合國家統計局等有關部門的調研數據。另外，國家有必要通過制定和修改相關政策法規強化信息數據庫的權威性。
（三）提高估值技術在報表披露中的地位。由估值技術所確定的公允價值數額會直接出現在報表中，建議企業在附注中增加對具體估值計算確認的過程。首先是估值方法的選定，其依據的標準是什么，所擁有的投資性房地產在同類資產中的地位。其次是具體參數的選定，如果選用的是市場法，應該具體披露所參照的類似市場、參照的標準以及各指標的相似度；若是收益法，那應該分別對凈收益、收益期限以及折現率的數值標準進行解釋。
通過附注的披露可以使整個計算過程受到信息使用者的監督，增強公允價值確認和計量的準確性和透明度，防止利潤操作，提高人們對估值技術的信心，推動估值技術的運用。
（四）加強專業培訓，提高資產評估水平。估值技術本身就受資產評估人員和會計人員主觀判斷的影響，所以兩者業務水平的提高是公允價值可以順利運用的保障。
相關人員一方面要豐富自身的專業知識，尤其是對公允價值的認識與理解；另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業判斷。所以他們除了通過后續教育機構進行再培訓、學習歐美先進經驗以及最新的國家方針政策外，還要在工作中不斷總結經驗，了解整體經濟走勢和行業發展狀況，提高經濟敏感度和職業判斷能力。
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