[摘要]在宏觀經濟企業穩回升的關鍵時刻,房地產市場持續升溫,房市的回暖拉動經濟發展,而快速上漲的房價也使樓市泡沫沉渣泛起。如何讓房價與自住購買力保持均衡,如何讓房地產健康發展成為支撐經濟復蘇的重要力量,房市在保增長與保民生中抉擇,要何去何從?
[關鍵詞]房地產市場 房價 房地產調控
一、當前房地產市場現狀
房地產市場市場上風云變幻,2009年的3月出現了戲劇性的變化。在連續降息、房貸打折、放松二套房信貸、調減營業稅等多重宏觀調控政策的刺激之下,積累數月的剛性需求開始集中釋放。樓市在經歷了“寒冬”之后迎來了所謂的“小陽春”。隨著成交量的不斷走高,房屋銷售價格也開始隨之上漲,而且一發不可收拾。
半年內房價大變臉。日前,搜房網新盤數據監控中心以1到6月份為時間節點,對北京在售樓盤的價格進行全面監控及統計。統計數據顯示:1至6月京城樓市共130余個項目漲價,平均漲價金額最高的海淀區,每平方米房價上漲了3385.71元。
進入7月后,北京新開樓盤和在售項目的漲價之聲依舊不絕于耳,樓市似乎重新回到了曾經的火熱狀態。然而就在幾個月前,春節前后的國內樓市曝光率最高的關鍵詞是“打折”。春節剛過,北京、上海、深圳等地市場上的新開樓盤和在售項目大都不同程度地出現了打折促銷,甚至直接降價。
情況在2009年的3月出現了戲劇性的變化。在連續降息、房貸打折、放松二套房信貸、調減營業稅等多重宏觀調控政策的刺激之下,積累數月的剛性需求開始集中釋放。樓市在經歷了“寒冬”之后迎來了所謂的“小陽春”。隨著成交量的不斷走高,房屋銷售價格也開始隨之上漲,而且一發不可收拾。國內房屋銷售價格在3月首次出現環比上漲之后,連續4個月環比上漲,并在年中之際實現了年內的首次同比上漲。
二、房地產市場走勢預測
1.房地產市場走勢前瞻:持續回暖存在不確定性
下半年房地產市場發展有兩大趨勢:房地產投資有望繼續反彈和房價出現反復的可能性較大。綜合促進房地產持續回暖的有利與不利因素來看,下半年房地產市場仍將處于回升的關鍵階段,政府應出臺穩健的政策指導,著重建立房地產業持續健康發展的長效機制,保證房地產市場的平穩運行。三大因素有利于促進房地產持續回升
第一,當前我國仍處于房地產市場持續發展的階段。從國際經驗來看,根據世界銀行的研究,住宅需求與人均GDP有著密切的聯系,當一個國家人均GDP在1000-4000美元時,房地產進入高速發展期;當人均GDP進入4000-8000美元時,房地產進入穩定快速增長期。2008年我國人均GDP已經突破3000美元,這就意味著今后相當長時間內我國的住宅產業將處于高速發展和穩定快速增長時期。
第二,住房需求潛力巨大。首先,城市化水平的提高將帶來城鎮住房需求的增加。其次,從消費結構升級的趨勢來看,居民消費的重點已經轉向住、行和教育等方面,住房是居民消費結構升級的主導產品,這將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例,增加住房消費的總量。從購買力的角度來看,改善型購房需求是房地產市場健康發展的有力支撐。這部分人大多已經購買房改房,隨著生活水平的提高和經濟能力的增強,以小換大的需求強烈。再次,居民出于保值增值的考慮將增加對房地產的持有最后,受利率、匯率、游資和國際經濟形勢的影響,一定規模的社會閑置資金將繼續關注房地產市場的投機和投資機會。
第三,國家“擴內需、保增長”的政策取向有利于房地產的穩定發展。2008年年中以來,面對復雜多變的國內外經濟環境,黨中央和國務院迅速推出了進一步擴大內需、保持經濟平穩較快發展的一攬子計劃。意味著在擴內需、保增長的大環境下,房地產發展將獲得長期穩定的政策支持。
2.房價上漲過快高層再敲警鐘,拐點是否到來有分歧
日前,國家發改委主任張平在人大會議報告稱,部分城市住房價格上漲過快,引發市場熱議。有行內觀點認為這意味著房地產市場風向出現轉變,下半年樓價將承受較大降價壓力。不過也有觀點認為,下半年難有實質性政策出臺,明年初樓價才可能開始出現下調。
3.成交量未來或持續下跌
上半年各地房地產市場價量雙升。從2009年7月開始,政策風向出現微妙變化,多個部委均出臺措施或發文提醒樓市風險。
有開發商表示如果房地產復蘇比較穩定,寬松政策肯定會繼續執行;而如果房價繼續飆升,嚴重偏離市民購買力,調整政策將隨之而來。
深圳社科院城市運營中心主任高海燕認為,張平的言論僅僅是一種“喊話”,在宏觀經濟走勢未明確之前,應該不會出臺實質性的、控制力強的政策。他分析,早在7月份劉明康“喊話”要控制房地產貸款風險,嚴控執行二套房貸標準后,直接影響就是改變部分置業者的預期,令他們保持觀望,但并沒有立即改變整體市場。因此他預期,樓市成交量未來仍將持續下跌。
三、房地產調控措施
1.嚴格執行二套房貸政策抑制房產投機
“二套房貸政策從緊的說法其實并不準確”,關鍵的問題是商業銀行執行力度是不是足夠大。在房地產市場整體不景氣的情況下,二套房貸的執行力度會在有意無意之間會出現松動的情況,而在樓市出現過熱苗頭的情況下,對先前政策的重申與強調更多的應被理解為加大執行力度的信號。
從目前的情況來看,加強二套房貸政策的執行力度勢必會對投資需求的大幅入市起到制約作用。但從整體購房人群上來看,自住和改善者仍占據大多數,因此對整個市場的影響依舊有限。二套房貸政策主要是為了抑制投資需求,目前成交量增長迅猛,投資者又開始入市,但在有改善型需求這一檔,房貸仍是給予優惠。
2.集中推地遏制房價快速上漲
雖然地價并不直接決定房價的高低,但高地價所引發的連鎖反應仍然影響著房價的走勢。所以要集中推地有助于改變土地市場“資源稀缺”的預期,進而可以遏制由此產生的惜售與漲價行為。不過,對于“地王”的出現也必須作冷靜地分析,地塊本身的特殊性和購地企業自身的業務特點與指向都會對地價的最終形成產生影響,集中推地后,高價成交的情況仍然可能出現。
有關專家認為,開發商“分批推售”已經可以定性為人為囤房,并且這種做法足以導致房價在短期內出現大幅波動。開發商通過多次開盤,可以制造出當日售罄的火熱假象,誘導消費者恐慌性購房,同時開發商也可以借此逐步提價
