為納稅人防范稅務風險，合法降低稅負，提高經濟效益。出于執業注冊稅務師的責任和維護客戶合法經濟利益的考慮，我們對貴公司**花園項目二期工程建安成本相關數據進行了以下涉稅分析。特提請貴公司管理當局，對下列建安成本有關涉稅問題予以必要的關注和重視。
一、建安成本數據提示
貴公司開發項目的建安總成本*****萬元，包括下列****元在內：
1、開具的前期費用****萬元。截止2009年9月，經貴公司和**雙方確認的文書證明，已開具建安發票15份，結算工程款****萬元。實際開具建安發票24份，列入該項目開發成本****萬元。兩者差異****萬元。
2、自購的建筑材料****萬元。以公司名義開票購置鋼材水泥****元，其中：鋼材****萬元，水泥***萬元，且訂合同時間為2008年，如2008年12月5日，簽訂鋼材訂合同****元。
3、后期的綠化費用****萬元。前期的綠化工程由**公司承辦，項目金額為***萬元，后期的綠化完善工程由其關聯子公司完成，費用金額****萬元。
二、建安成本存在問題
**花園項目二期工程虛增建安成本6480萬元
1、建安工程項目結算同實際建安成本差異4，000萬元
（1）、建安合同金額：13，850萬元
（2）、雙方確認結算金額：16，500萬元
（3）、已開發票列入成本金額：20，500萬元，多開票9份4，000萬元。
貴公司解釋多開票4，000萬元為該項目工程的“前期費用”。一是稅票無建筑商印章，二是開支項目未有列示清單，三是前期費用無預算，四是未有取得相關的發票對應。若稅務機關一旦查出，將不得在稅前扣除，可能承擔巨額的稅額支出。
2、以貴公司名義購置建筑材料1，480萬元列入裝修費用。一是供貨合同在工程竣工且銷售的情況下簽訂和采購，與事實不相符合；二是簡單裝修售房條件下，少量的裝修工程消耗大量的鋼材水泥于情理不符：三是購置的建筑材料（甲供材料）未有按規定交納營業稅及其附加。顯然，該項裝修支出也不會得到稅務機關認可。
3、后期綠化費用1，000萬元列入開發成本。綠化工程前期投入220萬元完成，在此基礎上另外開支1，000萬元的綠化費用，且由關聯企業承擔該項目的實施，稅務機關對此行為如何評價可想而知。
三、建安成本對比簡析
1、該項目工程建安成本畸高
該市地方稅務機關2008年商品房建安造價標準為1，540元/㎡
貴公司實際建安成本3，909.55元/㎡）
2、差異額2，369.55元/㎡
3、差異率253.86%
四、涉稅分析
1、從建筑施工合同中的一些約定事項看，可以驗證成本、費用支出是否合理，比如合同約定的承包方式，就可以大體劃定計入開發成本的項目范圍。一般來說，在包工包料的總包方式下，計入建筑安裝工程費的支出項目應為“工程費”而不應是其他項目。在總包方式下企業以大量“材料費”計入開發成本的現象。這時的材料費雖然取得或可以取得相應的發票，但已明顯與合同約定的條款不符，能否計入開發成本總額需要推敲。
2、從財務核算角度看，合同標的金額就應當是開發成本的金額，所以，該金額對于財務核算及涉稅事項意義重大，應是稅收審核所應關注的首要因素。從理論上說，合同標的金額應與最終的支付金額完全一致，但由于合同執行過程中各種特殊情況的出現，一般會有一個比較合理的差額，所以，最終確定的金額應以實際收支的金額（企業收到發票的金額）為準。成本項目有4種狀態：一是有合同又有發票，應該確認成本；二是有合同無發票，可以暫時確認成本，但最終應以實際支付金額確定成本；三是無合同有發票，一般情況下將不予確認成本；四是無合同無發票，不能確認成本。從這4種狀態可以看出，一個成本項目的支出缺少了合同金額就基本失去了確認的可能。
3、以上簡析可見，該項目工程建安成本畸高，涉稅風險極大，若地方稅務機關實行查帳征收有可能補繳巨額的稅金，主要包括企業所得稅和土地增值稅。
如果開發商無法按清算要求提供開發成本核算資料，或提供的開發成本資料不實、《鑒證報告》有問題，或虛報房地產開發成本的，稅務部門應按核定辦法扣除開發成本。如深圳市2008年商品房建安造價標準為1，540元/㎡（深地稅發[2007]206號），地稅部門將制定《分類房產單位面積建安造價表》，如果開發商提供的建安成本扣除額明顯高于《造價表》又沒有正當理由，地稅部門也將按核定辦法予以扣除。
4、對該項目進行先期稅負風險提示，其目的是根據操作實務得到的預先防止問題，協助企業與相關機構進行溝通，及時采取應對措施，化解項目結算稅負風險，有效解決商業目的與稅務目之間的分歧。
