一、浙江省拆遷評估實施條例概述
浙江省于2002年6月28日正式出臺了《浙江省城市房地產拆遷價格評估暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），該辦法規定，就一個拆遷項目，房屋拆遷管理部門應當提出不少于兩家房地產評估機構名單，并說明其資質、信譽等情況，供被拆遷人選擇；拆遷評估應當由拆遷人委托，對于被拆遷的住宅或安置用房的貨幣補償金額，由房地產評估機構以政府公布的貨幣補償基準價為基本依據，結合該房屋具體區位、建筑結構、建筑面積、成新、層次、朝向、裝修及其它因素評估確定，其公式為：
被拆遷房屋貨幣補償金額=[房屋貨幣補償基準價×區位差價系數×（1+層次差價率）×（1+朝向差價率）×（1+其他因素差價率）-同類房屋的重置價格+被拆遷房屋的重置價格×成新率]×建筑面積
安置用房評估金額=[房屋貨幣補償基準價×區位差價系數×（1+層次差價率）×（1+朝向差價率）×（1+其他因素差價率）-同類房屋的重置價格+安置房屋的重置價格×成新率]×建筑面積
房屋貨幣補償基準價由市、縣房屋拆遷管理部門會同價格、國土資源、規劃等行政管理部門按照當地上一年度同類地段、同類用途新建房屋的市場平均價格確定，報同級人民政府批準，并在每年3月底前公布。
上一年度的各類房屋的重置價格以及房屋具體區位、建筑結構、成新、層次、朝向等因素的確定方法或其變動幅度，房屋裝修和附屬物補償標準也由市、縣房屋拆遷管理部門會同有關部門制訂，報同級人民政府批準后實施。
對于不能用上述方法進行拆遷評估的商業、辦公、工業及其他房屋，適用市場比較法。因缺乏足夠的市場成交案例不能采用市場比較法時，適用成本法。
二、杭州市拆遷評估現狀概述
杭州市于2002年開始實施新的《杭州市城市房屋拆遷管理條例》，并于2002年3月份公布了杭州市區2002年度城市房屋拆遷住宅房屋貨幣補償基準價，但是由于浙江省的《辦法》至2002年6月底才出臺。因此，杭州市針對《辦法》的有關配套標準于2002年8月9日才正式公布并開始執行。在該配套標準中規定了房屋具體區位差價系數和其他因素差價率由房地產估價師在±10%幅度內根據實際勘察測定，并同時公布了《杭州市房屋重置價格標準》、《房屋成新率標準》、《層次差價率標準》、《朝向差價率標準》和《附屬物補償價格標準》。由于拆遷評估的滯后，使得2002年拆遷工作相應減緩，杭州市（不包括蕭山、余杭兩區）2001年全年共審批城市房屋拆遷許可證142件，拆除房屋建筑面積154.28萬m2，2002年頒發城市房屋拆遷許可證88個，拆除房屋建筑面積110萬m2，其中包括單位擴建、技改拆遷50萬m2.
杭州市拆遷辦公室根據杭州市的實際情況，要求在杭州市從事拆遷評估的評估機構有具備三級（包括三級）以上評估資質。自從2002年8月杭州解放路延伸拓寬改造拆遷項目首次實行新的拆遷評估辦法至2003年4月份，杭州市已經累計拆遷80萬m2.
三、拆遷評估中涉及的地價問題
由于拆遷工作的復雜性，通過一段時間的拆遷評估實踐，深切感到無論是《辦法》還是相關配套標準，有很多方面有待繼續完善和細化，同時，各估價機構和估價師對《辦法》和配套標準的理解和執行上也亟需統一和規范，本文只對拆遷評估中涉及的地價問題進行分析思考。
（一）住宅拆遷評估中的地價問題
在城市住宅（國有土地）拆遷評估中，存在兩種土地性質的房屋，一種是土地性質為行政劃撥的住宅，另一種是土地性質為出讓的住宅（出讓地塊上建造的住宅和劃撥土地上住宅經過轉讓后土地性質改變為出讓）。由于《辦法》中貨幣補償基準價的的定義是：當地上一年度同類地段、同類用途新建房屋的市場平均價格，而杭州市從1995年以后，房地產開發用地都采取出讓方式供地，因此，貨幣補償基準價應該是一個土地性質為出讓的房價，然而《辦法》和配套標準中都沒有明確對土地性質為劃撥的住宅的價格修正，因此，在估價師之間存在是否要對土地性質為劃撥的住宅在評估時扣減土地出讓金的爭論。如果要扣減，如何扣減？如果不扣減，就存在兩方面的疑問：其一在二手房市場上，劃撥土地住宅買方需要補繳土地出讓金，因此，土地性質為劃撥的住宅和土地性質為出讓的住宅在二手房市場上其價格有明顯差異，那么，在拆遷評估時，兩者同等對待，顯然不合理；其二為如果統一按照出讓土地價格評估補償，那么開發商就存在這樣的疑問，既然我按照土地出讓性質對拆遷的房屋進行了補償，那么根據國家土地使用權出讓和轉讓的法律規定，該地塊剩余使用年限內的權利與義務一并轉移，國家不應該再次收取土地出讓金，最多補足改變用途、增加容積率和延長土地使用年限之間的差額。
盡管估價師之間存在上述分歧，但是由于群體效應和在評估機構選擇是由被拆遷人投票選舉這種機制之下，杭州市對土地性質為劃撥的住宅在拆遷評估時都沒有扣減土地出讓金。
（二）非住宅拆遷評估中的地價問題
在非住宅的拆遷評估中，地價主要牽涉到以下問題：
1、不同土地使用權類型房屋拆遷的地價問題
在杭州市拆遷評估中，國有土地主要體現為三種類型：出讓、劃撥和租賃。對于出讓土地上的拆遷房屋，由于其收益權、處分權等比較明確，因此，估價師、拆遷人和被拆遷人之間理解較統一，按照市場比較法或其他評估方法評估其剩余使用年限內的市場價格即可；對于劃撥土地上的拆遷房屋，盡管其實際收益權（特別是出租收益）、處分權與法律規定相去甚遠，但在性質認定上比較明確；分歧最大的是租賃土地上的拆遷房屋，根據土地租賃合同，租期一般在八年以內，且租賃條款規定，租賃期屆滿，甲方（杭州市國土資源局）有權收回該宗地的使用權，地上建筑物及附屬物所有權也由甲方依法取得，土地使用者應依照規定辦理土地使用權注銷登記手續，交還土地使用證。乙方（承租方）如需繼續使用該宗地，需在期滿之日前360日向甲方提出續期申請書，并在獲準續期后確定新的租賃年限和年租金及其他條件，重新簽訂租賃合同，辦理土地使用權變更手續。由于這種情況大部分原來是行政劃撥土地，后來因為改制、重組等產權變動或其他原因，土地性質由劃撥轉變為租賃，其中也有部分是通過拍賣流通方式取得規劃舊城改造范圍內的房產時核發的土地證。因此，被拆遷方認為應該按照劃撥土地上的房地產進行評估，而拆遷人認為既然是租賃土地，就應該按照剩賃土地，就應該按照剩 余土地租賃年限和建筑物及其他附屬物現值進行評估。經過向杭州市國土資源局咨詢，答復如果不拆遷，承租人可以不斷續租，所以應該等同于行政劃撥土地，這種解釋與租賃合同規定的租賃期屆滿，甲方（杭州市國土資源局）有權收回該宗地的使用權，地上建筑物及附屬物所有權也由甲方依法取得相矛盾，不能說服拆遷人。
