[摘要] 《企業會計準則第3號——投資性房地產》鮮明地體現了新準則體系的重要特點，即允許采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，而不是單一地采用歷史成本模式。本文就公允價值模式在投資性房地產準則中的應用以及在多方面可能產生的影響作了深入分析和探討。
[關鍵詞] 投資性房地產；公允價值；應用；影響
投資性房地產是2006年新修訂的企業會計準則中出現的新概念，制定和頒布投資性房地產準則能進一步規范投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露。作為最新會計準則一大亮點的公允價值在投資性房地產準則中不僅有所涉及，而且還占有非常重要的地位，在投資性房地產的計量、轉換、處置等規定中多處都涉及了公允價值模式。公允價值模式在投資性房地產準則中的應用將可能對企業利潤、凈資產的變化以及房地產稅收制度等諸方面產生不同程度的影響。
一、投資性房地產準則中公允價值的應用
公允價值是客觀且動態的計量屬性體系，具體表現為現行成本、現行市價、可變現凈值、未來現金流量的現值等計量屬性。公允價值從產出的角度強調現在和未來的價值量，從而使會計信息更為相關、可靠。《企業會計準則第3號——投資性房地產》中與公允價值相關的內容有：第三章后續計量第十條規定，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，并同時滿足下列條件:(一)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；(二)企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計時，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。第十一條規定，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。第十二條規定，企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，按照《企業會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
第四章轉換第十五條規定，采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。第十六條規定，自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益。
第五章披露第十九條規定，企業應當在附注中披露與投資性房地產有關的信息中應包括采用公允價值模式的，公允價值的確定依據和方法，以及公允價值變動對損益的影響等。
從以上的羅列可清楚看出投資性房地產準則中有多處涉及了公允價值計量模式。按國家規定，2007年1月1日新的會計準則在上市公司實施，其他企業鼓勵采用，那么投資性房地產準則中公允價值計量模式的應用將可能在多方面產生影響，既有對擁有或控制投資性房地產的企業的影響，也有對企業外部利益主體以及整個稅收體系特別是房地產稅收制度的影響。
二、投資性房地產準則中公允價值的應用可能產生的影響
(一)對投資性房地產持有企業可能造成的影響
1. 正面影響。采用公允價值計量可提升投資性房地產持有企業的當期凈利潤，影響企業凈資產價值，增強企業融資能力，有利于企業向國際市場發展。
依據投資性房地產準則的規定，投資性房地產如果有確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠地取得，可以采用公允價值模式。現階段投資性房地產都是以歷史成本計價，由于我國目前房地產業處于非常景氣的市場環境里，所以一般情況下，投資性房地產的公允價值都高于成本價，排除小部分投資性房地產出現貶值的可能，總體來說投資性房地產有持續穩定的增值潛力。執行新準則將會給企業帶來額外的利潤增值，主要來源于兩方面:一是投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量帶來的資產增值；
二是在公允價值模式下投資性房地產不需要計提折舊和進行攤銷而減少的成本支出。另外按照《企業會計準則第38號——首次執行企業會計準則》的規定，企業在首次執行《企業會計準則第3號——投資性房地產》時，公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益；在企業將自用房地產轉換為投資性房地產時，公允價值大于原賬面價值的差額計入所有者權益，兩種調整方法都將大幅度增加企業凈資產。
采用公允價值模式計量的規定，與國際會計準則基本接軌，更加方便了投資者橫向對比國內、國外企業的價值。對于上市公司而言，公允價值模式可大幅提升企業投資性房地產的賬面價值，使資產增值顯性化。同時，由于重估增值計入當期損益，使公司利潤增加，價值提升，這對上市公司的再融資以及社會形象會產生重要的積極影響。公司資產增值的透明度加強，有利于公司股票在證券市場上獲得更加公允的定價，從而也有利于公司再融資，獲得資本市場的種種便利，因此，公允價值計量可以幫助企業更好地借助資本市場的力量來獲得發展。
2. 負面影響。采用公允價值計量，可能會使投資性房地產持有企業的稅負加重，投資性房地產公允價值評估費用增加，直接影響企業損益。
使資產增值顯性化，對企業再融資和提升公司價值是十分有利的。然而，公允價值模式這一看似有利于企業的計量方法，在應用過程中也會產生一定風險，應充分考慮可能的損失。原準則對上市公司的投資性房地產是采用歷史成本計價而不確認其市值變動損益，這對上市公司而言是充分發揮了折舊的抵稅功能，有利于企業的資本保全。新會計準則采用公允價值對投資性房地產進行后續計量，企業在資產負債表中按房地產的公允價值調整投資性房地產的賬面價值，依據近幾年我國房地產業的發展狀況，這樣的調整往往會增加企業的賬面利潤。但是因資產增值而增加的利潤是否要交所得稅，還須等待財政部做出明確規定。如果我國對增值部分征收所得稅，公允價值模式下，由于折舊和攤銷的抵稅功能喪失以及由于資產增值而應交的所得稅的增加，意味著企業繳納的稅額會相應攀升，這將直接導致企業現金流出量的增長。
另外，在成本模式下，期末投資性房地產的凈值較容易取得，只需將扣除折舊、攤銷和減值準備后的凈值列示于資產負債表上。而在公允價值模式下，公允價值取得的程序較為復雜，其確認必須滿足兩個條件:投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理可靠的估計。而我國目前許多地方這些條件尚不完善，由于采用公允價值模式的程序較為復雜，涉及環節多，執行難度大，對于持有大量投資性房地產的企業，每年新增的投資性房地產公允價值評估費用也增加了企業的成本，從而對企業損益造成一定影響。
(二)對投資性房地產持有企業外部利益主體可能造成的影響
投資性房地產準則規定，企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。這意味著房地產公司在調節利潤上可以對這兩種模式進行選擇，采用成本模式還是公允價值模式，是由企業自主決定的；另外，公允價值模式對財務報表帶來的影響，主要體現在由于不需要計提折舊和資產重估增值帶來的賬面價值增加，同時增值部分直接作為當期損益。公允價值究竟應該是多少，不同的評估方式有不同的結果，投資性房地產公允價值的變動差額，新準則要求計入當期損益，這項規定在我國公允價值普遍不夠公允的情況下，很容易為企業進行利潤操縱提供良好機會。作為對企業行使監管、控制職責的上級行政部門、財政部門、稅務部門以及對企業財務狀況、經營成果關注的投資者、債權人等企業外部利益主體很可能會因此對企業的真實經營狀況作出錯誤判斷，從而影響到政府宏觀經濟管理的實施、稅款征收的正確性以及其他利益主體下一步的投資計劃等。所以企業外部利益主體應明確投資性房地產準則中公允價值的應用對企業可能產生的影響，切實防范企業利用公允價值模式進行利潤操縱，以求獲得較真實的企業盈利能力信息、償債能力信息和現金流動能力信息。
(三)對我國房地產稅制可能造成的影響
當采用公允價值模式計量投資性房地產時，目前我國大部分與房地產有關稅種的征收并不會受到多大影響，可能受到影響的是房產稅和土地增值稅。
1. 房產稅。房產稅是以房產為征稅對象，依據房產價格或房產租金向房產所有人或經營人征收的一種稅。現行房產稅的計稅依據是房產余值或房產的租金收入。前者從價計征，后者從租計征。從租計征的，新準則并不影響稅基。對于從價計征的，其計稅依據是房產余值，指的是房產原值減除一定比例后的剩余價值。新頒布的投資性房地產準則允許在后續計量時采用公允價值模式，那么計稅依據應該是房產余值還是公允價值呢?特別是當采用公允價值計量投資性房地產轉換為自用房地產時，新準則規定應當以轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，當公允價值大于該房地產初始計量成本時，就面臨著這樣一個問題:投資性房地產轉換為自用房地產后，企業應該按照哪一個計稅基礎來計算繳納房產稅?在現有的稅法中還沒有相應的規定，這也是新的投資性房地產準則實施后值得探討的一個問題。
應該說，在公允價值模式下應以房產的公允價值為基礎。采用公允價值模式計量投資性房地產的前提條件就是要有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，既然公允價值可以持續可靠取得，筆者認為，對于這部分投資性房地產以公允價值為計稅依據是比較合理的，應取消按房產余值為計稅依據的做法。1994年實施新稅制對房產稅制進行修改時曾考慮以房產評估值為計稅依據，取消按房產余值和租金收入為計稅依據的做法，十幾年過去了，這一思路一直未應用于實踐。現在，會計準則在投資性房地產的計量中引入了公允價值，將為健全完善房地產估價制度提供強有力的支持。
2. 土地增值稅。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。投資性房地產準則要求采用公允價值模式進行后續計量時，要根據資產負債表日的公允價值調整投資性房地產的賬面價值，那么，對于這部分調增了賬面價值的投資性房地產，是否也應繳納土地增值稅呢?
一般來說，土地增值稅作為一種流轉稅，按現行稅法規定，只在房地產的轉讓環節征收，因此雖然按照新準則的要求要在資產負債表日確認土地增值，但并不需要交納土地增值稅。但換一個角度考慮，征收土地增值稅的最重要目的應該是對房地產的過高增值收益進行合理調節分配，土地既然增值了，其帶來的收益當然應該歸社會所有，為什么不征稅呢?在這種邏輯下，土地發生增值就應征稅，而不僅僅考慮產權是否發生轉移。以前也有學者提出要就增值的房地產征收土地增值稅，但因稅額確認等諸多方面的原因未能實施，現在采用公允價值模式計量投資性房地產為此提供了良好條件。公允價值模式下企業在資產負債表日必須明確提供投資性房地產的增值信息，每年都要調整投資性房地產賬面價值，要確定這部分房地產的定期土地增值稅應稅金額將不存在技術上的困難，也不需要再另外考慮稅收征收成本的問題，因此每年征收土地增值稅也因為公允價值在投資性房地產準則中的應用變得更具有可行性。
