服務熱線
400 180 8892
高瑤
隨著中國市場經濟的不斷發展, 房地產業發展迅速，居民住房建設 需求不斷增加，房地產市場不斷擴 大，各類社會資本逐漸涌入，住宅 企業間競爭激烈。從現狀來看，房 地產業不僅關系到中國市場經濟的 發展，也影響著社會的和諧穩定， 成為民生問題。在此基礎上，中國 政府一貫采取相應的政策，宏觀調 控房地產市場，解決民生問題，進 —步減少房地產企業的經濟利潤， 提高土地利用，加快土地資源改造 開發。房地產行業正逐步進入調整 期，市場發展較為平穩，但也面臨 著更大的發展壓力，行業管理成本 不斷上升，利潤空間逐漸縮小。與 此同時，房地產項目規模不斷擴大， 風險日益增大。在這種現實情況下， —個重要的手段是提高房地產企業 的財務管理能力，從而提高內部控 制的有效性，降低經營風險，確保 企業在激烈的市場競爭中發揮作用， 穩步增長。面對外部政治環境和內 部競爭環境，房地產企業必須獨自 面對內部財務管理和內部控制的重 要性，創造良好的內部經營環境， 優化財務管理措施和方法，降低企 業經營成本，提高企業經濟效益， 進而提高市場競爭。
一、 房地產公司內部控制工作 的意義
房地產企業的發展受到許多外 部因素的影響。一個國家的總體經 濟形勢、國家的政治規制、社會經 濟結構的轉變、企業的管理水平都 會影響企業的生存和發展。房地產 公司的內部控制是指與管理和控制 公司內部運營相關的活動，包括風 險評估、工作監督、工作聯系控制、 活動控制、信息和通信。伴隨宏觀 調控政策對經濟的影響，內部調控 在房地產企業發展中發揮著越來越 重要的作用。房地產企業內部控制 對企業管理至關重要，是企業持續 經營增加企業風險和優化人事管理 的可靠保證。
二、 當前房地產公司內部控制 中存在的問題
（一）內部控制監督與運行環 境缺失
公司內部控制的運營環境取決 于許多因素，包括員工的能力、經 驗和工作態度。但是，目前房地產 公司的內部控制部門大多較為分散, 沒有專門的部門來全面管理支出、 財務管理、預算和業績。公司本身 不開展內部控制管理的運動和培訓, 這可能導致員工內部控制管理知識 不足，內部工作環境缺乏，這是房 地產公司內部控制管理實施受到影 響的主要原因。房地產企業高管認 為，內部缺乏監督管理意識，認為 沒有必要設立專職的內部監督部門, 使得企業財務預算管理無限，使法 規難以實施。
（二）預算管理體系不夠完善 房地產業仍然是中國有前途的 產業，可以為中國市場經濟的增長 作出貢獻。但是，目前我國房地產 企業預算管理體制一直不完善，這 不僅會影響項目的建設，也會破壞 整個行業的發展環境。預算管理具 有廣泛的功能，適用于建筑設計和 施工的各個方面。工程師通常在項 目的創建和構建階段編制預算。但 是，由于技術限制，現階段許多技 術人員不注意預算的編制，因而缺 乏明確的工作職責，對費用預算管 理的效率產生嚴重影響。此外,技術、 材料和施工工藝在現階段發生了變 化，許多工程師繼續采用傳統的預 算編制方法，造成了管理上的缺陷，
難以把握時代發展的特點，對預算 成本管理和后續施工產生了影響。
（三）財務管理人員水平不足 在管理建設過程中，房地產企 業參與了大量資金管理。具體來說， 在中國建筑業持續發展的背景下， 房地產企業逐步形成了大規模發展 模式，在運營范圍和建設領域不斷 擴大。但是，一些房地產公司的財 務負責人，使公司的財務管理制度 不適合進行會計核算。企業只有結 合新的和改進的國家政策才能適應 發展形勢。其中，財務管理記錄更 為典型。當前，財務管理人員缺乏 有效的資金管理和會計工作模式， 許多財務交易記錄不良，可能對公 司內部控制產生重大影響，導致公 司財產損失。
三、當前房地產企業財務管理 內控工作的提升建議
（-）完善企業的財務管理體系 要對企業內部的財務管理實行 內部控制，首先要在企業內部建立 健全的財務管理制度，為財務管理 的正常實施奠定基礎。對于房地產 企業，首先要建立財務管理中心， 由財務中心的管理者對企業分支機 構或部門的財務管理進行集中控制。 同時，企業應建立適當的管理制度 和機構，為正確管理財務中心創造 充分條件，例如為企業總部建立集 中管理機制，明確界定財務管理中 心的所有位置及其內容和職能領域, 企業應確保所有企業或下屬部門都 有統一的財務制度，包括會計制度、 利潤分配制度、預算制度、投資和 融資管理制度等。來調整和改進財 務數據。公司還必須制定工作流程、 規則和法規，以改進財務管理、財 務審批、財務報告等，從而確保財 務管理中心、企業管理中心、部門 或分支機構之間的適當溝通，并確 保公司正常運行。
（二） 企業應當對預算實施全 面管理
全面的預算管理確保了預算及 其執行的準確性，對于提高預算執 行質量和公司財務管理的內部控制 至關重要。一方面，企業要完善項 目預算管理。企業中的房地產項目 通常規模大，周期長。財務管理人 員在確定項目預算時，為可行性研 究、項目設計成本、項目開發成本、 間接項目開發成本、與項目相關的 運營收入、繼續期貸款計劃等準備 項目。另一方面，在項目實施過程中， 財務管理人員根據項目的具體進展 情況（例如,關鍵節點，如報價階段、 施工階段等）審核預算指標。如果 在審查過程中發現預算執行情況與 預期相差很大，就必須分析變化的 原因，并做出相應的修改。
（三） 將項目預算和資金預算 結合考慮
對于房地產公司，不僅應該為 工程項目編制預算，還應該為業務 運營編制預算。財務管理人員應根 據實際運營條件和資金現狀，結合 這兩個要素，確定公司的年度預算。 根據公司的戰略發展目標和年度工 作計劃，可以將公司的年度預算進 —步劃分為責任中心，如業務實體 或子公司。預算執行中心（如部門 或辦事處）還應定期編寫執行情況 報告，以編寫適當的執行情況報告， 使財務管理人員能夠及時準確地了 解預算的使用情況。如果在執行過 程中發現預算需要調整，相關部門 將按金額、原因等向管理部門提交 數據。
（四） 建立有效的財務管理監 督監管機制
有效的監督機制可以確保財務 管理內部控制的有效性，降低財務 管理中的一些風險，最后實施內部 控制制度。企業可以在多個層次上 管理財務經理的任命。例如，總部 和辦事處或業務中心的管理人員任 命財務經理，他們必須合作管理同 —個辦事處或業務中心的財務工作。 由于它們之間存在不同的個人關系 和薪酬關系，財務人員相互利益的 機會也減少了，財務管理本身的風 險也有效地降低了。
（五） 完善預算管理體系
由于房地產內部控制中的預算 管理制度不健全，企業應加強績效 考核管理，建立全面的預算管理制 度，將房地產企業的預算支出管理 與績效管理聯系起來。此外，房地 產企業應建立績效評估反饋系統， 使其能夠根據部門工作內容和戰略 發展目標處理相關的評估時間和反 饋，從而解決時間問題，提高成本 管理。在績效考核制度方面，企業 應根據員工的實際工作條件，制定 科學合理的績效考核指標，考慮部 門的主要業務特點，提高績效考核 制度的合理性和科學性。此外，企 業應實施最佳評價管理做法，實施 評價細節，并激勵員工的行為。
（六） 提高內控人員素養
房地產企業內部審計人員的專
業素質不夠，房地產企業首先要提 高內部審計人員的專業素質，定期 開展相關知識培訓活動，監督內部 審計人員的培訓。企業可邀請專家 進行培訓，整合內部控制管理知識， 促進員工內部控制管理思想創新發 展，提高企業內部控制效率，實施 企業財務管理，加強房地產企業成 本管理，提高企業經濟效益，此外， 房地產企業應建立有競爭力的崗位 體系，最后，房地產企業應通過內 部控制工作，完善企業文化精神建 設，增強員工歸屬感，使員工積極 開展內部控制管理，充分發揮職業 效能，促進企業可持續發展。
綜上所述，企業內部控制管理 制度的發展對房地產業的發展具有 重要意義。面對當前房地產內部控 制工作中的各種問題，房地產企業 應加強管理人員的內部控制意識， 為員工創造良好的內部控制環境； 同時，加強項目預算支出管理，完 善企業績效評價體系，提高內部控 制專業質量，提高內部控制管理效 率，促進企業可持續發展。房地產 企業想要穩定發展，應當積極地建 立和完善自身的財務管理內部管控 機制，有效地降低財務風險，保證 公司收益，從而得到持續穩定的發 展機會，在激烈的市場競爭中保有 —席之地O
作者單位天津鼎誠置業有限公司
