所謂委托貸款，指由委托人提供合法來源的資金，委托銀行根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用并協助收回的貸款業務。委托人包括政府部門、企事業單位及個人等。目前這種融資方式被廣泛運用于房地產開發企業。因為大型的房地產開發企業一般都設有若干個項目公司，如果項目公司因開發進度、銷售進度不一，會造成項目公司之間資金的不平衡，通常表現為已進入預售階段的項目公司資金充裕、閑置；而尚處在征地、前期開發的項目公司因投入資本有限，導致開發資金捉襟見肘，甚至無米下鍋。為此，部分房地產開發企業對集團下屬的項目公司的資金進行統一調配使用，以提高整個集團的資金使用效率，而委托貸款即為其中通常使用的方式之一。
委托貸款業務涉及的主要稅種
1．營業稅由承辦委托貸款業務的金融企業扣繳，扣繳義務發生時間，為受托發放貸款的金融機構代委托人收訖貸款利息的當天。營業稅稅率為5%。
2．城市建設維護稅及教育費附加
按應繳納營業稅的稅額及適用稅率、征收率計算繳納。
3．印花稅雙方簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點五計算繳納。
4．企業所得稅借出方取得的利息收入為企業所得稅的收入總額組成部分，按規定繳納企業所得稅；借入方支付的利息，符合規定的條件可在企業所得稅前扣除。
5．土地增值稅借入方計入財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除。委托貸款業務納稅風險分析
1．營業稅根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財法〔1993〕40號）第十五條規定：納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權核定其營業額。因此，房地產開發企業項目公司之間通過銀行進行委托貸款時，如果與銀行同期同類貸款利率存在較大差異，可能會給借貸雙方帶來一定的稅務風險。
2．企業所得稅《中華人民共和國企業所得稅法》第四十一條規定：“企業與其關聯方之間的業務往來，不符合獨立繳易原則而減少企業或者其關聯方應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。”據此，對于借貸雙方而言，若貸款利率與銀行同期同類貸款利率嚴重背離，則存在稅務風險。
《中華人民共和國企業所得稅法》第四十六條：“企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定標準而發生的利息支出，不得在計算應納稅所得額時扣除。”《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第一百一十九條規定：“企業所得稅法第四十六條所稱債權性投資，是指企業直接或者間接從關聯方獲得的，需要償還本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性質的方式予以補償的融資。企業間接從關聯方獲得的債權性投資，包括：（一）關聯方通過無關聯第三方提供的債權性投資；（二）無關聯第三方提供的、由關聯方擔保且負有連帶責任的債權性投資；（三）其他間接從關聯方獲得的具有負債實質的債權性投資。企業所得稅法第四十六條所稱權益性投資，是指企業接受的不需要償還本金和利息，投資人對企業凈資產擁有所有權的投資。企業所得稅法第四十六條所稱標準，由國務院財政、稅務主管部門另行規定。”
上述規定是企業所得稅法中為防止“資本弱化”的專門條款。資本弱化，是指企業通過加大借貸款（債權性投資）而減少權益性投資比例的方式增加稅前扣除，以降低企業稅負的一種行為。盡管我們對“資本弱化”這個詞鮮有睹聞，因為此前這是對外商投資企業進行反避稅調查的一個重要內容。而“兩法合并”后，企業所得稅法的條款適用于內資企業與外資企業，也就意味著內資企業若存在資本弱化情形時，稅務機關有權進行調整。
到目前為止，我國尚未對外正式公布“關聯方接受的債權性投資與權益性投資比例的標準”，《企業所得稅稅前扣除辦法》（國稅發〔2000〕84號）第三十六條的規定：“納稅人從關聯方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除。”因此，房地產開發企業在安排內部項目公司之間的委托貸款時，要考慮借入方的權益性投資規模（即注冊資本的總額），合理安排債權性投資的規模，使二者保持合理的比例，否則可能存在較大的稅務風險。因為據我們對國內現有的房地產行業上市公司的研究，許多項目公司在設立時其注冊資本僅有幾千萬元，注冊資本超過億元的項目公司不多見，而房地產開發項目總的投資額多在數億元以上，若按《企業所得稅稅前扣除辦法》規定的條款推斷，是典型的資本弱化情形。
3．土地增值稅《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第三款規定：與房地產開發項目有關的財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本之和的10％以內計算扣除。
由此可以看出，如果項目公司之間的委托貸款利率超過商業銀行同類同期貸款利率的部分，在計算土地增值稅時不得扣除，因此，房地產開發企業在委托貸款安排時，要商定合理的貸款利率，避免增加稅負。
