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 文/劉軍 花松 侯艷萍 舒頤 劉國凌

一、背景分析

（一）深圳市資產評估行業

截至2019年底，深圳市資產評估行業共有評估機構108家，資產評估師979人；深圳市資產評估行業經營收入由2015年的30,482萬元增長到2019年的98,386萬元，年均增長超過30%，深圳市資產評估行業綜合實力不斷快速增強。行業基本情況如下：

（1）近五年機構數量、資產評估師人數

深圳市資產評估行業近5年機構數量、資產評估師人數

（2）近五年全行業的業務收入

深圳市資產評估行業近5年業務收入

（3）深圳市資產評估行業業務收入全國排名

根據《中國資產評估行業發展報告（2017年）》，深圳市資產評估行業的業務收入2017年全國排名第9（在全國35個省、市、自治區及計劃單列市中的排名）。

經向中國資產評估協會了解，2019年深圳市資產評估行業的業務收入在全國35個省、市、自治區及計劃單列市中排名第8。

（二）“粵港澳大灣區”、“深圳建設中國特色社會主義先行示范區”

1.粵港澳大灣區

根據中共中央、國務院發布的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，粵港澳大灣區包括香港特別行政區、澳門特別行政區和廣東省廣州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、東莞市、中山市、江門市、肇慶市，總面積5.6萬平方公里，2017年末總人口約7,000萬人，是我國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，在國家發展大局中具有重要戰略地位。

建設粵港澳大灣區，既是新時代國家推動形成全面開放新格局的新嘗試，也是推動“一國兩制”事業發展的新實踐。打造粵港澳大灣區，建設世界級城市群，有利于豐富“一國兩制”實踐內涵，進一步密切內地與港澳交流合作，為港澳經濟社會發展以及港澳同胞到內地發展提供更多機會，保持港澳長期繁榮穩定；有利于貫徹落實新發展理念，深入推進供給側結構性改革，加快培育發展新動能、實現創新驅動發展，為我國經濟創新力和競爭力不斷增強提供支撐；有利于進一步深化改革、擴大開放，建立與國際接軌的開放型經濟新體制，建設高水平參與國際經濟合作新平臺；有利于推進“一帶一路”建設，通過區域雙向開放，構筑絲綢之路經濟帶和21世紀海上絲綢之路對接融匯的重要支撐區。

在中共中央、國務院發布的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》中，對深圳的定位是：發揮作為經濟特區、全國性經濟中心城市和國家創新型城市的引領作用，加快建成現代化國際化城市，努力成為具有世界影響力的創新創意之都。

粵港澳大灣區“9+2”個城市的協調協同發展，目前正處在自上而下的制度創新與技術創新相結合的關鍵階段。

2.深圳建設中國特色社會主義先行示范區

根據《中共中央、國務院關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》，黨和國家作出興辦經濟特區重大戰略部署以來，深圳經濟特區作為我國改革開放的重要窗口，各項事業取得顯著成績，已成為一座充滿魅力、動力、活力、創新力的國際化創新型城市。當前，中國特色社會主義進入新時代，支持深圳高舉新時代改革開放旗幟、建設中國特色社會主義先行示范區，有利于在更高起點、更高層次、更高目標上推進改革開放，形成全面深化改革、全面擴大開放新格局；有利于更好實施粵港澳大灣區戰略，豐富“一國兩制”事業發展新實踐；有利于率先探索全面建設社會主義現代化強國新路徑，為實現中華民族偉大復興的中國夢提供有力支撐。

《中共中央、國務院關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》中作出規劃：到2025年，深圳經濟實力、發展質量躋身全球城市前列，研發投入強度、產業創新能力世界一流，文化軟實力大幅提升，公共服務水平和生態環境質量達到國際先進水平，建成現代化國際化創新型城市。到2035年，深圳高質量發展成為全國典范，城市綜合經濟競爭力世界領先，建成具有全球影響力的創新創業創意之都，成為我國建設社會主義現代化強國的城市范例。到本世紀中葉，深圳以更加昂揚的姿態屹立于世界先進城市之林，成為競爭力、創新力、影響力卓著的全球標桿城市。

（三）城市更新

1.城市更新行動

2020年10月29日，中國共產黨十九屆五中全會通過《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》，文件中明確提出實施城市更新行動。這是以習近平同志為核心的黨中央站在全面建設社會主義現代化國家、實現中華民族偉大復興中國夢的戰略高度，準確研判我國城市發展新形勢，對進一步提升城市發展質量作出的重大決策部署，為“十四五”乃至今后一個時期做好城市工作指明了方向，明確了任務目標。

2020年11月18日，住房和城鄉建設部部長王蒙徽發表《實施城市更新行動》解讀文章指出：城市是我國經濟、政治、文化、社會等方面活動的中心，在黨和國家工作全局中具有舉足輕重的地位。城市建設既是貫徹落實新發展理念的重要載體，又是構建新發展格局的重要支點。實施城市更新行動，推動城市結構調整優化和品質提升，轉變城市開發建設方式，對全面提升城市發展質量、不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要、促進經濟社會持續健康發展，具有重要而深遠的意義。

在城市更新行動中，深圳一直走在全國的前列。

2.深圳城市更新

2009年，《深圳城市更新辦法》正式發布，深圳在全國率先踏上了土地二次利用的改革征程。在向存量要發展已經成為城市發展新增長點的背景下，城市更新已然成為城市建設越來越重要的手段與核心動力。

深圳市的城市更新從最開始的城中村改造到城中村、舊工業區及全方位覆蓋的城市更新，從制度不完善到規則明晰，深圳城市更新的發展主要分為以下四個階段；

第一階段：城市更新萌芽期（2004年—2009年）

2004年，深圳市發布《深圳市城中村（舊村）改造暫行規定》（深府[2004]11號），拉開了深圳市舊改的序幕，在實踐中探索前行，為2009年發布《深圳市城市更新辦法》奠定了基礎。

第二階段：城市更新啟動期（2009年-2013年）

2009年12月1日《深圳市城市更新辦法》正式發布，深圳從第一階段的舊改開始轉向城市更新，深圳由此成為中國大陸第一個發布城市更新辦法的城市，對城市更新領域進行立法立規，正式確定了“拆除重建”、“功能改變”、“綜合整治”三種更新模式。

第三階段：城市更新發展期（2014年-2016年）

2014年，深圳市發布《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》（深府[2014]8號）等城市更新配套性操作規程，不斷完善城市更新政策法規，讓城市更新等操作內容都有章可循，有規可依，同時鼓勵市場主體參與城市更新，實現了城市更新的快速發展，保證了城市更新項目實施的規范化。

第四階段：變革期（2016年-2019年）

深圳市發布《深圳市人民政府關于施行城市更新工作改革的決定》，深圳市城市更新工作開始施行“強區放權”，將城市更新審批權限下放到各區，減少審批環節，優化審批流程。2016年11月，深圳市規劃國土委員會和深圳市發展改革委聯合發布《深圳市城市更新“十三五”規劃》，使得深圳城市更新走向新時期。

第五階段：加速期（2019年-至今）

2019年2月，中共中央、國務院發布《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，明確了深圳是粵港澳大灣區發展的核心引擎之一；2019年8月，《中共中央、國務院關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》發布，深圳再一次被中央賦予重要的角色和歷史使命，面臨更高的挑戰和歷史性的機遇。為更好實施粵港澳大灣區戰略，率先探索全面建設社會主義現代化強國新路徑，深圳城市更新作為存量用地再開發的主要手段，也將肩負更高的責任，為城市發展發揮更重要的作用。

3．深圳城市更新發展現狀

經歷了十余年的發展，深圳城市更新取得了令人矚目的成績，城市更新有效助推了深圳的城市發展和特區一體化進程。

(1)經濟效益和社會效益顯著

深圳城市更新有力拉動了經濟穩步增長，拓展存量土地利用空間，成為城市發展的一大亮點。城市更新帶動固定資產投資、地價收入以及相關稅費收入逐年遞增。2010年至今，深圳市通過城市更新項目累計完成固定資產投資近5,000億元，其中2018年城市更新實現固定資產投資1271億元（2011-2018年城市更新完成投資額分別為142億、250.5億、365.7億、400億、550億、682億、1,044億、1,271億元），約占深圳市固定資產投資總額的20%。

深圳城市更新項目，通過公共利益配套設施土地及配套設施用房的建設實現了大量公共利益落地，特別是實現了規模可觀的保障房及人才住房的建設和移交。截止2019年12月31日，深圳城市更新項目規劃移交公共利益配套設施用地超過11平方公里。截至2019年6月底，深圳市已批準的城市更新規劃落實了中小學校131所、幼兒園272所、醫院3所、社區健康服務中心260處、公交首末站203處，配建保障性住房面積約873萬平方米。

深圳在財政投入相對較低的情況下，通過市場運作的城市更新模式，既供應了深圳急需用于發展的土地資源，亦實現了市場利益、公共利益以及業主利益多贏的目標，經濟效益和社會效益均十分顯著。

（2）深圳城市更新面臨的問題

截止2019年底，深圳拆除重建類城市更新計劃立項項目有859個，拆除范圍約66平方公里，已批專項規劃項目是498個，實施主體確認公示是400個，已實施土地面積超過22平方公里，按名義項目數量計劃實施率是46.57%，按實際土地規模計算的實施率是33.91%。這個數據里面既體現成績，也說明了困難。項目拆遷實施仍是第一大難題，是深圳城市更新在新時代需要面對的機遇與挑戰。

一般的拆除重建類城市更新項目，大都位于建成區域，地上有大量的存量建筑物，拆除重建會涉及到多方利益相關方（如私人業主、原農村集體經濟組織、政府機構、開發合作方等），各利益相關方之間的利益沖突形式和程度也會有所不同。如何平衡各利益相關方之間的利益，是開展城市更新工作的主要挑戰。

二、深圳市資產評估行業在深圳城市更新中的作用

（一）深圳市資產評估行業為深圳城市更新的各利益主體發揮的作用

深圳市現階段的城市更新項目大多數為集體資產和私人物業參與的拆除重建類城市更新，主要涉及業主方（大多是私人業主和村集體）、開發合作方、政府方等三方利益主體。深圳市資產評估行業在深圳城市更新各利益主體中都正在發揮著不可替代的重要的作用。

1.政府方

首先，城市更新是一個時間周期長、涉及范圍廣的復雜的系統性工程，并且這些項目在推進的過程中會牽涉到眾多的利益體，各個利益體之間難免會出現各種各樣的利益矛盾。譬如，開發合作方關心的點在于自身的經濟利益，追求的是高容積率、低賠償率和較少的市政配套建設任務等，而業主方則恰恰相反，為了保障自身的權益，業主方的訴求當然是越來越高的賠償率和較低容積率所帶來的舒適的居住環境。這種不可避免的矛盾都是需要政府方去調節的，此時政府就需要一個專業的第三方機構來作出經濟可行性分析，保障在平衡矛盾雙方利益的前提下推進城市的長遠發展。資產評估機構作為專業服務機構，能夠從一個項目開始的時候就及時跟進，明確項目的定位和拆遷補償可行性等，幫助政府部門順利協調矛盾，加快項目的推進速度。

其次，雖然目前深圳市的城市更新發展已經初具規模，但是由于街道劃分或政府職能部門調整等原因，仍有部分基層政府部門的業務并不熟練，對于相關政策的理解還不夠，需要長期在城市更新一線工作的資產評估行業員工提供專業支持和幫助。

再次，城市更新項目的開展涉及多方的利益，利益分配不均很容易會引發各種惡性群體性事件，給社會帶來不良的影響。而資產評估機構可以提前做好城市更新項目的社會穩定風險評估，即在項目發生之前，事先分析項目各個時期、各個節點可能會出現的危害社會穩定的因素，評估發生危害的可能性，做出風險的級別預警，并且提前準備相應的解決方案，從源頭預防、降低風險發生的可能性，從而保障城市更新項目的順利開展。

最后，自2009年開始，深圳城市更新已走過10余年的歷程，深圳市資產評估行業亦隨著城市更新的發展而迅猛發展。在此期間，深圳市資產評估行業不斷加大對城市更新的深入研究，全方位參與城市更新項目的推進，熟練掌握了城市更新所涉及的各項業務。因此，深圳市資產評估行業可以在政府制定城市更新相關政策和標準時，提出專業的意見和建議，推進政府制定政策的實用性和可操作性，促進政策的順利落地。事實上，深圳市、區、街道各級政府部門在涉及城市更新的政策制訂、實施細則等方面都有資產評估行業的專業人士參與論證和提供專業支持。

2．業主方

業主方是深圳城市更新的重要參與者。但業主方在深圳城市更新項目中常常處在一個被動的地位，他們專業技能比較薄弱，對政策不熟悉，缺乏對城市更新深入的認知，與開發合作方相比處于專業方面的弱勢地位。這種弱勢情形導致業主方難以獲取合理的補償標準，所以，業主方為了使自己的合法權益得到保障，常常會聘請資產評估機構做專業的咨詢和顧問。

資產評估機構可以依托自身專業技能和項目服務經驗，結合市場為業主方提供涉及經濟測算、談判建議、全流程評估咨詢等方面的服務，對業主方參與城市更新的資產提供專業、公正、合理的評估咨詢，為雙方平衡各自的利益提供專業幫助。在滿足業主方資產保值增值的基礎上，實現利益雙方共贏。

3．合作方

深圳市資產評估行業在城市更新中對于合作方的作用也是不可忽視的。

從經濟可行性的角度來看，合作方開發一個城市更新項目需要的啟動資金是很大的，前期投入大量資金，實施過程中再發現項目可能虧損就會陷入一個進退兩難的困境：如果選擇撤資，前期的投資就會完全損失；如果選擇繼續推進項目，后續可能面臨著更大的虧損。資產評估機構可以幫助合作方在項目開始前就進行項目的經濟可行性分析，對于項目的價值給出較明確的分析結果，從而盡最大限度避免合作方的損失。

從談判的角度出發，資產評估機構還可以協助合作方進行談判。就如上述提到的，城市更新項目涉及的利益主體較多，在這樣多主體的項目中很容易出現意見分化現象。因都堅持自身的利益主張使得合作方的壓力巨大，此時資產評估機構作為獨立的第三方在談判中的價值就會凸顯出來，能夠立足于項目的客觀價值，為不同的利益主體提供專業競爭性談判幫助。

從顧問的角度出發，資產評估機構在城市更新項目開發方面有著自身的優勢，其較高的專業技能可以很好地解讀當前的政策，從而為合作方提供全面的顧問服務。畢竟目前我國的城市更新項目開發的歷史并不長，很多中小型合作方的操盤經驗不足、對相關政策的解讀也不夠透徹，在實操項目時，很可能會出現合法用地指標不夠、流程操作不夠規范等情況，此時合作方就需要資產評估機構提供全過程專業咨詢顧問服務。

（二）深圳市資產評估行業在城市更新各利益方利益博弈中起到的作用

深圳市資產評估行業作為專業服務行業，在城市更新各方利益主體之間的利益博弈中也起到重要的獨立、客觀、公正、專業的作用。

1．政府方與合作方

城市更新是一項耗費時間長、涉及利益主體多、開展難度大的工程項目。在推進項目的過程中，政府方希望項目能符合城市的整體規劃、遠期發展、滿足社會公共利益；合作方則希望獲得更低的土地貢獻率、更高的建筑容積率、更多的開發利潤率。

政府方和合作方之間的利益如何平衡，這就需要專業的第三方資產評估機構從前期就介入項目，利用自身豐富的項目經驗，從專業的角度對項目定位、規劃指標、經濟可行性等進行客觀、公平、公正的分析，在實現雙方共贏的基礎上，為政府方及合作方提供專業的服務。

2.合作方與業主方

很多的城市更新項目會涉及業主方村集體股份公司的集體資產，涉及合作方與村集體股份公司就集體資產回遷利益進行談判。合作方希望賠償只需滿足村集體股份公司集體資產保值，利益越低越好；村集體股份公司希望賠償利益越多越好。

在城市更新項目拆遷談判過程中，業主方村集體股份公司和合作方都希望實現自身利益最大化。而一方面，業主方村集體股份公司工作人員專業技能比較薄弱，對政策不熟悉，缺乏對集體資產價值的深入認知；另一方面，合作方也擔心業主方村集體股份公司不懂市場行情“漫天要價”，對城市更新項目的開發造成巨大的資金壓力和時間壓力。在這種情況下，第三方資產評估機構可以提供專業的服務，協助雙方解決利益平衡問題。第三方資產評估機構可以依托自身項目服務經驗，對參與城市更新項目的集體資產進行公平、公正、合理的價值評估，為雙方平衡各自的利益提供專業幫助。

3.業主方與政府方

雖然深圳城市更新工作已經開展十余年，但很多業主方仍對城市更新政策、流程不熟悉不了解。業主方作為城市更新項目的重要參與者，希望從項目中獲得更多的經濟利益及其它利益。而政府方考慮更多的是整個城市及片區的總體規劃和總體利益，不只是個別項目中業主方的個別利益。這就需要政府方聘請第三方資產評估機構對業主方進行城市更新政策的獨立專業的解讀，幫助業主方了解城市更新項目的規劃和流程，以減少和化解業主方因不熟悉城市更新政策造成雙方的矛盾。

此外，政府方大多還作為監管機構擔負著集體資產監管的責任。在城市更新集體資產備案過程中，政府方需保證參與城市更新的集體資產保值增值。這就需要第三方資產評估機構作為政府聘請的服務機構，對業主方村集體股份公司提交的集體資產評估報告進行專業的復核，以保證業主方村集體股份公司的集體資產保值增值，實現政府監管集體資產的目的。

（三）深圳市資產評估行業在深圳城市更新人才培育方面的作用

深圳市資產評估行業作為重要的專業服務行業，在經濟社會中最傳統的工作是提供估值鑒證性服務，深圳市資產評估行業各類資產評估專業人員都需要經過嚴格的職業資格考試，具有建筑、經濟、規劃、管理、財務、設備等多方面的專業知識和從業經驗。隨著深圳城市更新對資產評估專業服務的需求越來越大，很多資產評估專業人員逐漸從傳統的估值服務被培育成城市更新顧問咨詢專業人才，深圳市資產評估行業從業人員中專門服務于城市更新的專業化人才隊伍應運而生，且隊伍規模仍在快速壯大的過程中。

這些深圳市資產評估行業培育的城市更新咨詢顧問專業人才長期服務于深圳城市更新項目一線，積累了大量的專業知識和項目經驗，在后續的職業發展中，一部分資產評估行業從業人員轉型就職于政府部門及開發投資行業，繼續在深圳城市更新的其它領域發揮重要的專業作用，促進著深圳的經濟發展。

三、深圳市資產評估行業在“雙區”城市更新中的作用

（一）深圳市資產評估行業可以在粵港澳大灣區其它地區的城市更新政策制定方面發揮作用

在整個粵港澳大灣區的城市群中，深圳市的城市更新發展程度相對較為成熟和全面，而深圳市資產評估行業在深圳市城市更新領域發展十幾年，已很多次派遣資產評估行業的資深專業人士參與深圳市城市更新相關政策的制定，為深圳市各級政府城市更新政策的制定提出建設性意見及專業性建議，對深圳市城市更新相關政策的制定及完善做出了重要的貢獻。目前，深圳市城市更新的相關政策制度較粵港澳大灣區及全國其它城市來說，是更全面、更完善、更深入的。

因此，筆者認為，深圳市資產評估行業在城市更新政策制定、完善和執行的過程中積累的經驗，也可以給粵港澳大灣區乃至全國其它城市在其制定和完善城市更新相關政策制度時發揮示范性作用。同時，在大灣區其它城市制定及完善相關政策制度時，深圳市資產評估行業可以受邀派出資深專業人員，參與其城市更新政策的制定及完善，分享經驗和教訓，提供專業意見及建議。

（二）深圳市資產評估行業可以在粵港澳大灣區其它地區的城市更新人才支持方面發揮作用

目前，粵港澳大灣區以及全國資產評估行業從事城市更新方面的人才普遍較為缺乏。粵港澳大灣區中的許多城市已經陸續開始城市更新行動，但是在開展城市更新中，會遇到從事城市更新專業人才不足的情況，導致城市更新工作開展的難度較大。

而深圳城市更新經過十余年的快速發展取得了令人矚目的成績，更是在發展過程中培養積累了大量的在城市更新方面經驗豐富的專業人才。

因此，深圳市資產評估行業不僅可以組織深圳城市更新領域的行業高級人才對其它城市的城市更新工作開展提供技術援助，還可以給當地人才進行專業培訓，分享成功的工作經驗，探討人才培養的方法，也可以通過直接把深圳城市更新中優秀的人才輸出到其它城市，為粵港澳大灣區其它城市的城市更新注入更多的專業活力。

（三）深圳市資產評估行業可以在向粵港澳大灣區其它地區的城市更新管理輸出方面發揮作用

粵港澳大灣區的城市更新中，除了人才不足問題，還會面臨著資產評估機構管理經驗和資金投入不足的問題。深圳市資產評估行業除了深耕深圳資產評估業務外，還可以組織深圳的資產評估機構在粵港澳大灣區其它城市建立分支機構，直接為當地的城市更新提供高質量的專業服務，輸出深圳市資產評估行業在城市更新領域的組織管理經驗。

（四）深圳市資產評估行業可以在粵港澳大灣區其它地區的城市更新專業技術標準制定方面發揮作用

深圳市資產評估行業作為深圳重要的高端服務行業，在深圳市有關城市更新的各類專業技術標準的專業化、規范化、可操作性等方面，都做出了重要的貢獻。

粵港澳大灣區其它城市的城市更新大多處于初級階段，許多技術標準缺失或者不統一，間接的影響了該地區城市更新的工作進展。

而深圳市資產評估行業在城市更新標準化、規范化、專業化建設過程中先行先試，積累了很多成功的經驗，對其它城市的城市更新工作的開展具有借鑒性、示范性的意義。

因此，筆者認為，深圳市資產評估行業在粵港澳大灣區城市更新中，能夠充分發揮深圳作為先行示范區的作用，在粵港澳大灣區其它城市制定城市更新相關技術標準的過程中，提出專業性的意見，分享成功的經驗。

四、結語

灣區經濟是一種重要的海濱經濟形式，是當今國際經濟版圖的突出亮點，是世界先進濱海國家的顯著標志。國際著名灣區如紐約灣區、舊金山灣區、東京灣區等經濟建設發展，都離不開資產評估行業等專業服務行業所發揮的重要作用。

粵港澳大灣區作為全球重要的、新興的灣區城市群，未來發展一定會有更多更高的專業服務需求。深圳市資產評估行業作為粵港澳大灣區及深圳建設中國特色社會主義先行示范區中的一支重要的專業力量，在國家的重大決策部署——城市更新行動中有義務、也有能力充分發揮自身的專業優勢，必將為粵港澳大灣區及深圳建設中國特色社會主義先行示范區作出更新的、更大的貢獻。

（作者單位：深圳市世鵬資產評估房地產土地估價顧問有限公司）