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近年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)迎來(lái)了資本市場(chǎng)的春天，多家物管公司陸續(xù)在港股或A股成功上市。同時(shí)，國(guó)家層面出臺(tái)相關(guān)政策文件明確了物管行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向，為行業(yè)的快速增長(zhǎng)和規(guī)范發(fā)展創(chuàng)造了有力條件。

從1981年第一家物管公司成立以來(lái)¹，物管行業(yè)逐漸從探索期的單一經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)向多元化經(jīng)營(yíng)，行業(yè)整體營(yíng)業(yè)收入與在管面積不斷增長(zhǎng)。未來(lái)幾年行業(yè)管理規(guī)模伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍將穩(wěn)步擴(kuò)張。

資料來(lái)源：中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)、克爾瑞物管、安永分析

物管公司的輕資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，使得整體資產(chǎn)負(fù)債率偏低，且其固定收費(fèi)的商業(yè)模式具有較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。在經(jīng)濟(jì)不景氣的大環(huán)境下，物管公司受經(jīng)濟(jì)周期影響較小的屬性使其具有更強(qiáng)的防御能力。鑒于其非周期性、現(xiàn)金流穩(wěn)健和高成長(zhǎng)性的特征，資本市場(chǎng)對(duì)其認(rèn)可度高，物業(yè)公司的估值普遍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其所在集團(tuán)的地產(chǎn)公司的估值。

資料來(lái)源：2021年上市公司中期報(bào)告以及安永分析

資料來(lái)源：公開信息

受近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)下行的影響，資本市場(chǎng)對(duì)物管企業(yè)發(fā)展的擔(dān)憂也有所上升，新上市的物管企業(yè)將面臨估值考驗(yàn)。加之港交所2022年1月1日起提高上市盈利門檻的政策刺激，物管行業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)已逐漸由上市轉(zhuǎn)為并購(gòu)。

物管公司在并購(gòu)熱潮下快速擴(kuò)張規(guī)模，整體呈現(xiàn)交易額創(chuàng)新高、大額交易多發(fā)、并購(gòu)主體以上市企業(yè)為主、并購(gòu)標(biāo)的估值回歸理性等特點(diǎn)²。

從賣方角度看，地產(chǎn)集團(tuán)為實(shí)現(xiàn)資金快速周轉(zhuǎn)，紛紛出售旗下物管業(yè)務(wù)板塊，緩解流動(dòng)性壓力。從買方角度看，頭部和上市物管公司通過(guò)收并購(gòu)其他物管企業(yè)，擴(kuò)大公司規(guī)模和市場(chǎng)占有率，快速提升管理規(guī)模，同時(shí)不斷拓展業(yè)務(wù)邊界。

在物管行業(yè)持續(xù)發(fā)展的趨勢(shì)下，稅務(wù)合規(guī)的重要性也日趨顯現(xiàn)。對(duì)于準(zhǔn)備申請(qǐng)上市的物管公司，投行、審計(jì)師及律師通常均會(huì)關(guān)注企業(yè)上市報(bào)告期內(nèi)的稅款是否足額及時(shí)繳納，根據(jù)不同上市地證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)的要求，還有可能要求企業(yè)獲取上市報(bào)告期內(nèi)的納稅合規(guī)證明。而在并購(gòu)交易中，如果未及時(shí)識(shí)別標(biāo)的物管企業(yè)潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將大大增加買方收購(gòu)后的稅務(wù)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)和額外稅務(wù)成本。在過(guò)往的并購(gòu)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)中，我們發(fā)現(xiàn)造成物管企業(yè)稅務(wù)不合規(guī)的原因主要包括：

資料來(lái)源：2021年上市公司中期報(bào)告及公開信息

物管公司收入核算可能按照收付實(shí)現(xiàn)制，實(shí)際收款并開具發(fā)票時(shí)確認(rèn)賬面收入并進(jìn)行稅務(wù)申報(bào)，導(dǎo)致其申報(bào)納稅的收入與按照權(quán)責(zé)發(fā)生制應(yīng)確認(rèn)的收入存在較大差異。此外，需要關(guān)注物管公司是否通過(guò)將部分營(yíng)業(yè)收入計(jì)入往來(lái)科目而不結(jié)轉(zhuǎn)收入，從而達(dá)到少繳納稅款的目的。

物管公司如果簽訂了酬金制合同，應(yīng)當(dāng)以凈額法下核算的酬金收入申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，而非按照包干制合同全額申報(bào)代收收入并對(duì)代付費(fèi)用進(jìn)行稅前扣除。需要關(guān)注物管公司是否對(duì)上述合同區(qū)分進(jìn)行賬務(wù)處理及稅務(wù)申報(bào)。

物管公司可能將產(chǎn)權(quán)歸屬于全體業(yè)主共有的公共房產(chǎn)、電梯廣告位等公共配套設(shè)施對(duì)外出租并收取租金。需要關(guān)注物管公司作為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的代管人，是否就該部分租金收入繳納了房產(chǎn)稅。此外，廣告位出租收入應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅，需要關(guān)注物管公司是否適用了正確的增值稅稅率。

物管公司可能無(wú)償使用產(chǎn)權(quán)歸屬于全體業(yè)主的物業(yè)管理用房，作為物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)員工辦公場(chǎng)所。需要關(guān)注物管公司作為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的使用人，是否對(duì)此無(wú)償使用行為申報(bào)繳納了房產(chǎn)稅。

物管公司收到了抵賬的房產(chǎn)，在賬務(wù)上未作處理但房產(chǎn)已辦理產(chǎn)權(quán)。需要關(guān)注物管公司是否就抵賬房產(chǎn)繳納了相應(yīng)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

針對(duì)物管公司收取的產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商的停車費(fèi)、車位租賃收入，物管公司可能選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法申報(bào)繳納增值稅。產(chǎn)權(quán)未歸屬于物管公司的車位租賃收入能否按簡(jiǎn)易方法繳納增值稅存在政策的不確定性。此外，需要關(guān)注物管公司是否取得了稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簡(jiǎn)易計(jì)稅處理備案的批復(fù)以及是否明確區(qū)分并轉(zhuǎn)出與適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法業(yè)務(wù)相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅額。

房地產(chǎn)開發(fā)商在售房時(shí)往往會(huì)與其關(guān)聯(lián)的物管公司合作，給予購(gòu)房人減免物業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠。另外，行業(yè)中也存在老業(yè)主介紹新業(yè)主購(gòu)房減免物業(yè)費(fèi)的情況。需關(guān)注物管公司是否按照稅法規(guī)定對(duì)相關(guān)的減免物業(yè)費(fèi)進(jìn)行視同銷售處理。

物管公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入可能主要來(lái)源于其關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司開發(fā)的物業(yè)，需要關(guān)注關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)是否明顯偏離市場(chǎng)公允定價(jià)。此外，還需關(guān)注與關(guān)聯(lián)企業(yè)間是否存在無(wú)息資金拆借安排，如物管公司貸款給關(guān)聯(lián)方使用，但貸款利息由物管公司承擔(dān)的情況。

盡管近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)跌宕起伏，但“十四五”規(guī)劃的出臺(tái)以及后疫情時(shí)代下租、住戶對(duì)于物業(yè)服務(wù)多樣化的需求和質(zhì)量的要求，仍將有利于物管行業(yè)品質(zhì)化的長(zhǎng)期發(fā)展。此外，隨著云平臺(tái)、大數(shù)據(jù)和AI等信息技術(shù)在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的不斷運(yùn)用，使得物管公司在傳統(tǒng)基礎(chǔ)服務(wù)收入以外獲得了更多元化的收入來(lái)源。

2022年物管企業(yè)擴(kuò)張規(guī)模的進(jìn)程仍將持續(xù)。物管行業(yè)發(fā)展空間依舊廣闊，服務(wù)邊界在不斷外延，中長(zhǎng)期的行業(yè)價(jià)值可期，收并購(gòu)仍將是物管企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張規(guī)模的有效途徑。