服務熱線
400 180 8892
新收入準則全面實施，影響很多企業和行業，受到影響較大的行業包括制造業、信息傳輸、軟件和信息技術服務業、建筑業、零售業、房地產業、生命科學業、金融業、航空航天及國防業、水上運輸業、能源資源業等。本文主要介紹新收入準則對房地產業的重大影響。
就實施新收入準則而言，房地產業需要解決的關鍵問題如下：
1、當銷售商向客戶提供融資時，現行的收入確認會有什么影響？
2、如何處理附有回購協議的銷售（看漲期權、看跌期權還是遠期）？
3、如何對合作協議進行處理？
4、何時捆綁的商品或服務代表單獨的履約義務？
5、以業績為基礎的費用如何進行會計處理？
6、延長付款條件是否影響確認的收入金額？
7、收入是在一段時間內確認，還是僅在完成履約義務時確認？
8、合同取得成本能否資本化？
房地產業收入的會計處理包含獨特的挑戰，包括如何處理相關商品和服務的復雜捆綁，供應商擔保融資以及其他形式的繼續涉入。有關房地產行業的IFRIC 15對建造服務的收入確認提供了專門指引，并包括如建造商對建造資產的持續涉入等規范要求。而新收入準則更多從原則導向出發，更關注建造活動形成的資產對開發商而言是否有替代用途，以及開發商是否具有收款權利而補償截止目前所完成的工作。在許多情形下，準則的變化可能導致收入確認時間的重大變化。在某些情況下，收入入賬的時間可能比現行準則提前。
步驟一|識別與客戶之間的合同
供應商融資
企業應在合同開始時評估其是否很可能收回交易價格。通過此項評估，可以確定是否存在需要應用收入準則的合同。在銷售商為房地產銷售提供融資的情況下，款項的可收回性評估尤為重要。在進行評估時，企業應考慮是否交易雙方承諾履行各自的合同義務，評估購買方獲得資產的承諾需要考慮客戶到期付款的能力和購買方的信用情況。如果不具有可收回性，那么不需要應用模型中的剩余步驟，收到的現金作為一項存款（而不是收入）處理。現行的實務要求把可收回性作為收入確認的一項標準，這與新模型的規定不同。但是，我們認為，這種結構性的變化不會對大多數企業的收入確認金額和時點產生重大影響。
回購選擇權或回購義務
根據現行的指引，銷售商有義務（遠期或看跌期權）或權利（看漲期權）從購買方回購資產，需要仔細評估是否重大的風險和報酬已經轉移給購買方。如果風險和報酬仍然保留在銷售方，那么該合同是一項融資安排，不能確認收入。
但是，根據IFRS 15，回購協議的會計處理取決于協議的類型（遠期、看漲期權或看跌期權）、回購價格和初始銷售價格之間的關系，以及回購價格和回購日回購資產的預期市場價值之間的關系。在許多情況下，包括回購安排的合同應當作為租賃或者融資安排，如果企業能夠或必須按照低于原始售價的價格回購資產，則企業將把合同作為租賃進行會計處理，除非合同屬于售后租回交易的一部分。如果企業能夠或必須按照等于或高于資產的原始售價的價格回購資產，則合同將作為融資進行會計處理，這需要對這些協議進行仔細分析。
合作協議
土地所有者與開發商簽訂聯合開發協議，由開發商在土地上修建一座綜合體并完工后將土地和建筑物一并出售。需要根據協議，仔細分析是合營安排，還是土地出售給開發商，還是開發商為土地所有者提供建造服務。
步驟二|識別合同中的單獨履約義務
在房地產行業，銷售商對客戶有一些形式的繼續涉入是相當常見的。繼續涉入可以采用多種形式，包括回購協議、銷售商擔保或者額外的履約義務。例如，企業可能銷售土地，同時承諾通過設計和開發在該土地上建造一個購物中心，企業需要評估應把銷售、設計和建造作為單獨的履約義務還是按照新指引作為一項單獨的履約義務。
現行的準則中幾乎沒有關于如何識別交易中單獨履約義務的指引，考慮到新指引的重要性，企業需要仔細評估客戶合同。
步驟三|確定交易價格
可變對價
根據IFRS 15，銷售商需要采用期望值或最可能發生金額評估可變對價的金額（例如，房地產銷售的未來利潤或者是以業績為基礎的管理費）。雖然評估可變對價需要大量判斷，但是我們認為對于許多企業來說不會產生重大影響。
貨幣時間價值
在房地產行業，支付條款可能根據協議的性質、客戶的資金來源和許多其他因素的不同而不同。根據IFRS 15，如果支付條款包含重大融資成分，需要對交易價格進行調整。在評估一份合同是否包含重大融資成分時，企業應考慮多種因素，包括承諾對價和現金銷售價格之間的關系，交付承諾的商品或服務與客戶付款之間的時間間隔長短。如果商品或服務的轉移與付款之間的期間短于一年，融資的影響可以忽略，否則，重大融資成分產生的影響應當與收入分離核算。根據IAS 18，重點是計量收到對價的公允價值，而IFRS 15的目標是將收入確認為客戶將會現金支付的價格。
步驟四|分配交易價格至單獨的履約義務
IAS18和IAS11中沒有關于在多重要素安排的合同中分配收入的詳細指引，所以新收入準則對企業的影響程度取決于企業現在采用的會計政策。
步驟五|當履約義務履行時確認收入
住宅房地產的銷售
根據IFRS15，為了在建造完成且每個購買者入住以前確定住宅房地產銷售的利潤，銷售商必須符合以下三個條件之一，表明控制權在一段時間內轉移：
客戶在企業履約的同時即取得并消耗企業履約所帶來的經濟利益
客戶能夠控制企業履約過程中在建資產
企業履約過程中所產出的資產不具有可替代用途，并且在整個合同期間內該企業有權就迄今為止已完成的履約部分收取款項
如果履約義務不符合在一段時間內確認收入的條件，則企業將在某一時點（控制權轉移時）確認收入。
在評估第三個條件（沒有替代用途）時，企業應考慮能夠阻止向其他客戶轉移商品的任何合同方面或實務方面的要素。這些要素包括寫明被售指定單元的條款（例如“XXX號公寓”），需花費大量成本對資產進行返工才能另行轉給另一客戶等。如果客戶因企業不履行義務之外的原因終止合同，企業有權就截至目前已完成的工作獲得報酬。有權獲得的付款應當為一個能夠反映截至目前已提供的商品或服務的售價的金額，以作為對企業的補償，而不僅僅是截至目前已發生的成本或企業因合同終止產生的潛在利潤虧損。該金額應涵蓋企業針對已完成工作發生的成本加上合理的毛利。企業需要考慮可能影響合同權利的可執行性的特定合同條款、商業實踐慣例和當地法律。
根據現行的IFRS，房地產建筑合同可能屬于IAS 18或者IAS 11的范圍，適用哪個準則是一項職業判斷，取決于協議條款和相關的事實和情況，IFRIC 15提供了相關指引。根據現在典型的住宅銷售合同的條款，我們認為新的指引可能會改變一些企業的現行實務。
預售收入確認時點和金額
開發商預售，可能不是在某一時點確認收入，而是在某一時間段內逐步確認收入。未滿足履約義務的部分，可能推遲確認收入。為客戶提供的不同付款方案，是否存在重大的融資成分。
擔保
在一些房地產合同中，銷售商為客戶的投資回報或者長期投資的回報提供擔保。在這些情況下，企業應當關注是否資產的控制權發生轉移。如果擔保結構表明房地產的控制權沒有轉移給購買者，那么很可能直到擔保過期才能確認收入。如果銷售商為購買方融資提供擔保，銷售商需要判斷是否擔保和銷售商品都確認收入。
