上周末出臺的房地產“稅收新政”，對業內的影響猶如硬幣的“兩面”。
在從緊貨幣政策之下，國家稅務總局日前公布《關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》，要求房地產開發企業所得稅繳納方式由以往的按年清繳，轉為按季(或月)預繳，并明確了相關項目預繳區間，對于非經濟適用房開發項目，位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區的，不得低于20%；符合規定的經濟適用房開發項目不得低于3%。而此前企業預繳所得稅利潤率一般以15%計算。
對于此次“稅收新政”，業內普遍認為，是增加了企業資金流動的負擔，因為將預繳所得稅的周期從一年縮短為了分季（或月）；但同時這也將加速整個行業的洗牌，凸現出大企業的資金優勢，因為對他們來說，分期支付所得稅，可能比年初一次性征繳更為輕松。
“原規定下，開發商可以在預繳所得稅計算前先抵減主營業務稅金等項目。之前僅是預繳所得稅，項目完工后將重新清算調整，因而并非新增稅務負擔。但是‘新政’對于提前預繳的力度加強，對開發商的現金流要求更高。”世邦魏理仕住宅項目營銷部高級董事陳煒對《第一財經日報》分析稱。
但諸多上市房企并不認為這是一項嚴重“利空”的政策。在對大企業影響并不嚴重的同時，還有可能加快接下來行業洗牌的進程。陳煒認為“20%的比例相當保守，并沒有超過大多數地產公司的‘底線’，而且這筆預留稅款，本身就是在產生利潤的前提下才產生。如果因為此次‘新政’就給企業運營帶來壓力，該公司一定本身就存在問題。”
“預售稅款肯定（會）加重企業負擔，但是這項稅收的總量并不大。”世茂集團相關人士對本報記者稱。國內另一家地產巨頭反而認為相比現在的“分期付款”，“原先是年初一次性的預售，可能資金壓力更大”。
“原規定下需預繳所得稅金額占預售收入比重約為3.3%左右，新規定下需預繳的所得稅占預售收入比重約為5%左右，增加幅度較低，對開發商現金流實際影響有限。”陳煒稱。
同時，按照一些上市公司的操作慣例，所得稅本來就要“預留”，而且并不能隨意使用。一家港資上市房企的高層對《第一財經日報》分析稱：“企業的預售款按照規定‘專款專用’，即使是作為流動資金，也是針對某一個項目，進行后續的投資。而這筆預售款在結算之后，扣除其他稅費，才可能作為企業可以自由使用的資金。在之前，規范公司的操作方式一貫如此。”所以該公司并不認為“稅收新政”會對他們的資金鏈造成多大的影響。該人士認為，真正受到影響的，是那些運行不規范的中小規模房地產企業。因為只有類似企業才可能不按照規定嚴格控制預留款的資金流向。
“由于提前預繳的力度加強，對開發商的現金流要求更高，所以短期內一定有開發企業會因此‘新政’而加重其資金風險。”陳煒說。但他同時認為對行業的整體影響僅是短期的。
長期來看，陳煒認為數字的明確化，更有利于一些大企業的透明化操作，起碼在近期內給已上市的房地產企業設定了一條相同的標準。因為在他看來，之前一些境外房地產企業針對所得稅所提前預留的資金比率可能更高。
