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房地產行業具有高投入、高風險、高 回報的特性，其運營涉及獲得土地使用 權、報批報建等全過程。 一些公司甚至個人依托一家房地產 企業，不成立法人公司，簽定聯合開發協 議，形成優勢互補和股東利益最優化的命 運共同體。 作為聯合開發房地產的投資者，既有 共同利益也存在沖突，加之政策的銜接不 暢，會出現財稅疑難問題。
案例：
利民置業有限公司（下稱“利民公 司” ）是某市一家知名房地產開發企業，具 有一級資質，注冊資本1億元人民幣，全 部由國富投資有限公司（下稱“國富公 司” ）投資，持股比例為100%。 2015年，四方控股有限公司（下稱“四 方公司” ）與利民公司簽訂幸福苑聯合開 發協議約定： （一）雙方成立共管委員會，全權負責幸 福苑項目的征地拆遷、開發建設、對外銷售和 物業管理，以及項目重大事項的決策和執行。 （二）成立項目公司財務部，作為會計 主體，開設銀行賬戶，統一收支管理，統一 成本核算，共同投資，共同管理，共擔風 險，共享收益，依法經營，照章納稅。 （三）項目總投資10000萬元，其中:利 民公司投資6000萬元占60%；四方公司投 資4000萬元占40%，自協議簽訂10日內 打入項目部賬戶；若資金不足，雙方按同 比例投入。 （四）項目實現的營業利潤按7∶3分 配，即利民公司70%，四方公司30%。 （五）項目遺留問題，按約定比例承擔損失 或分享收益，不因項目部的撤銷而免除。
利民公司依法繳納營業稅、增值稅、 城 市建設維護稅、教育稅附加、土地增值稅、 土地使用稅、印花稅、契稅和企業所得稅 等稅費。假定出現下列3種獨立事件： 1.幸福苑項目實現營業利潤5000萬 元，利民公司虧損8000萬元（假定稅法允 許全額彌補）。 2.利民公司分得臨街大富商業，建筑 面積2000平方米，市場公允價值3600萬 元，該商業按此價格計算應承擔增值稅 200萬元，土地增值稅240萬元，企業所得 稅160萬元，不考慮其他稅費影響。 3.幸福苑項目的住宅全部按市場價 格出售，但商業地產因定價和地段影響， 一直無人問津，經項目部共管委員會研究 決定，一次性打包折價6000元/平方米銷 售給利民公司和四方公司，假設其市場價 格12000元/平方米。
財稅處理中遇到的3個疑難問題
一、利民公司存在虧損而聯合開發項 目實現營業利潤的分配難題。 根據國家稅務總局印發的《房地產開 發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知 （國稅發〔2009〕31號），對未成立獨立法 人公司的股東憑聯合開發協議，可享受法 律意義上的真正股東分回權益性收益免 征企業所得稅待遇。 雖然國稅發〔2009〕31號文在享受免 稅待遇上，對未成立法人公司的股東與法 律意義上股東一視同仁，但仍應遵守《公 司法》分配利潤的有關規定。 由于利民公司存在可用稅前利潤彌 補的虧損8000萬元，而幸福苑項目的營 業利潤為5000萬元，兩者相抵后，還有未 彌補虧損3000萬元，顯然股東不能分配 利潤，否則違反《公司法》的規定。當項目 實現利潤不足以彌補依托的聯合開發公
司虧損時，出現有利潤不能分配的悖論； 當項目實現利潤能夠全額彌補依托的聯 合開發公司虧損時，相抵后的剩余利潤才 能分配；如果項目有利潤，而依托的聯合 開發公司不存在未彌補虧損，才可以按照 《公司法》正常分配利潤。 需要說明的是，國稅發〔2009〕31號 認定未成立法人公司的股東與法律意義 上股東均可享受免稅優惠，是基于各方共 同投資、共享利潤、共擔風險，且某一方具 備房地產經營資質。若不承擔經營風險， 則不能享受免稅優惠。 二、獲得實物資產稅收待遇不同的分 配難題。 如果項目公司開發的住宅、商業全部 銷售完畢，變成貨幣資金，而后分配利潤， 名義股東與聯合開發公司法律意義上的 股東沒有差別；如果項目公司開發住宅、 商業存在銷售給名義股東或聯合開發公 司，則兩者在分配數額上會存在稅收差異 （本文僅考慮增值稅及附加、土地增值稅 和企業所得稅3個主要稅種），在計算分 配金額時，必須充分考慮。 1.聯合開發公司的稅收待遇包括免 交增值稅及其附加、不征收土地增值稅和 不征收企業所得稅。 2.未成立法人公司股東的稅收待遇 包括視同銷售交納增值稅及其附加、視同 銷售征收土地增值稅和視同銷售繳納企 業所得稅 三、實物資產分配定價難題。 房地產開發項目往往因規劃、設計、 地段、價格等原因，總有部分住宅或商業 地產無人問津，在清盤時，只能分配給股 東。但股東與聯合開發公司是關聯方，在 確定分配住宅或商業地產價格時，如果價 格明顯偏低且不合理，存在被稅務機關進 行納稅調整，甚至補繳稅款、滯納金和罰 款的風險。
——價格明顯偏低且不合理的判斷依 據。根據《中華人民共和國合同法》、最高 人民法院關于適用《中華人民共和國合同 法》若干問題的解釋（二）（法釋〔2009〕 5號） 第十九條的相關規定，聯合開發公司在確定 分配住宅或商業地產價格時，必須考慮交易 當地交易當時一般經營常規認可的市場公 允價格， 以30%為限確定轉讓價格，否則可能 被稅務機關認定成明顯不合理的低價或者 明顯不合理的高價，并據以納稅調整。 ——價格明顯偏低且不合理的調整 依據。根據《中華人民共和國稅收征收管 理法實施細則》第五十四條和《中華人民 共和國增值稅暫行條例》第七條相關規 定，納稅人發生應稅銷售行為的價格明顯 偏低并無正當理由的，由主管稅務機關核 定其銷售額。
3個財稅難題的破解之道
一、開發項目實現的營業利潤不足以 彌補依托公司虧損的破解之道。 正如獨立事件一所述，依據《公司法》 之規定，幸福苑項目利潤應并入利民公司 統一匯算企業所得稅，由于兩者相抵后凈 利潤為負數，無法分配稅后利潤。 可以暫時將5000萬元營業利潤視同 利潤總額，按照25%企業所得稅稅率預留 企業所得稅1250萬元，余額3750萬元視 同凈利潤進行分配。 具體操作時，雙方按照約定的分配比 例，利民公司2625萬元（3750×70%），四 方公司1125萬元（3750×30%），由項目公 司通過預付賬款分別支付給利民公司和 四方公司，待利民公司實現利潤，再完善 利潤分配的相關手續。 二、獲得實物資產的稅收待遇不同的 破解之道。 通過政策分析可知，利民公司如果分
配獲得實物資產，作為存貨、投資性房地 產或固定資產，因所有權未發生轉移，無 需繳納增值稅及附加、土地增值稅和企業 所得稅；而四方公司如果分配獲得實物資 產，作為存貨、投資性房地產或固定資產， 因所有權發生轉移，則須繳納增值稅及附 加、土地增值稅和企業所得稅。利民公司 和四方公司因稅收待遇不同在分配實物 資產的金額上產生差異。 正如獨立事件二所述，如果利民公司 分得臨街大富商業，暫時無需繳納增值稅 等600萬元；同樣的實物資產分給四方公 司，則須繳納增值稅等600萬元。 利民公司和四方公司分配實物資 產應按照公允價值計算，由于利民公司 在此環節無需繳納增值稅及附加、土地增 值稅和企業所得稅600萬元，在分配實物 資產計算公允價值時，站在公平公正的角 度，需要考慮利民公司暫時不用繳納的 600萬元稅金對雙方分配價格的影響。 三、實物資產價格確定的破解之道。 參照《合同法》相關規定，以市場交易 價格的30%為限確定，否則會被認為是明 顯不合理的低價或高價，進而被稅務機關 進行納稅調整。 正如獨立事件三所述，幸福苑項目的 商業地產一次性打包折價6000元/平方米 銷售給利民公司和四方公司，假設其市場 價格12000元/平方米，由于其打折降低 幅度超過50%，很可能會被稅務機關認定 為不合理的低價銷售，從而據以調整增值 稅及附加、土地增值稅和企業所得稅等。 當然，如果有正當理由導致的銷售價 格偏低，應保留相關證據，也無需納稅調 整。但如果銷售對象是內部員工、關聯方 等而低價，則不屬于正當理由，往往會納 稅調整。
（作者單位：河南四方會計師事務所） （本版文章僅代表作者個人觀點）
