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作者：秦文嬌
某單位農用地承包給農戶和其他單位，每年收取土地承包費，如何開具發票，稅率是多少？新租賃準則下如何進行會計處理呢？本文舉例分析。
增值稅處理
1.納稅人采取轉包、出租、互換、轉讓、入股等方式將承包地流轉給農業生產者用于農業生產，免征增值稅。
法規依據：《財政部 國家稅務總局關于建筑服務等營改增試點政策的通知》（財稅〔2017〕58號）第四條規定，出租土地使用權按不動產經營租賃服務繳納增值稅，因此，商品及服務編碼應使用“不動產經營租賃”。一般納稅人適用稅率為9%，小規模納稅人征收率為5%。如符合免稅規定，應按免稅開票。
《財政部 國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條規定，銷售土地使用權按照商品及服務編碼“無形資產—自然資源使用權—土地使用權”征收增值稅，一般納稅人適用稅率為9%，小規模納稅人征收率為3%，疫情期間為1%或者免稅。
《企業會計準則第21號——租賃》新變化
1．承租人不再區分經營租賃和融資租賃，而是采用類似于舊準則的融資租賃會計模型，除采用簡化處理的短期租賃和低價值資產租賃外，對所有租賃均確認使用權資產和租賃負債，參照固定資產對使用權資產計提折舊，對租賃負債按照折現率確認每期利息費用。
短期租賃指在租賃期開始日，租賃期不超過12個月的租賃；低價值租賃是指單項租賃資產為全新資產時價值較低的租賃，新租賃準則指南案例是全新狀態下絕對價值應低于4萬元。
承租人對于短期租賃和低價值資產租賃可以選擇不確認使用權資產和租賃負債，而是采用與現行租賃準則中經營租賃相似的方式進行會計處理。
2.出租人的會計處理，仍然分為經營租賃和融資租賃兩大類。
貴公司作為出租方，會計處理與舊準則一樣，在經營租賃下，將租賃收款額采用直線法或其他系統合理的方法在租賃期內進行分攤確認時，應當借記“銀行存款”“應收賬款”等科目，貸記“租賃收入—經營租賃收入”科目或者“其他業務收入”科目。
案例：2020年1月1日，貴公司與農戶簽訂了3年期的土地租賃合同用于農業生產，符合免增值稅的條件。每季度租金為3萬元，貴公司將該租賃分類為經營租賃，按季度確認租賃收入，貴公司不以從事租賃業務為主。
2020年3月25日，受新冠肺炎疫情影響，貴公司與農戶達成租金減讓補充協議，免除甲公司2020年第二季度的租金，其他合同條款不變。
解析：
1. 貴公司租賃期間累計攤銷等相關會計分錄略。（單位：元）
2. 2019年1月至2020 年3月，每季度確認租賃收入，收取租金。
借：銀行存款 30000
貸：其他業務收入30000
3. 2020年6月當期租金全部豁免，不作賬務處理。
4. 2020年7月至租賃期屆滿，每季度確認租賃收入，收取租金。
借：銀行存款 30000
貸：其他業務收入 30000
