中國證監會首席會計師辦公室
資產評估作為資本市場重要一環，在企業改制、首次公開發行、收購兼并中都發揮著法定的、不可替代的作用。本文試圖通過分析2006年資產評估機構在證券、期貨市場中的執業情況，為讀者從證券、期貨市場的角度了解資產評估行業提供一些幫助。
根據主管部門的不同，我國目前的資產評估行業可分為財政部主管的資產評估行業（即狹義概念上的資產評估行業，相應的行業協會為中國資產評估協會）、國土資源部主管的土地估價行業（行業協會為中國土地估價師協會）和礦業權評估行業（行業協會為中國礦業權評估師協會）、建設部主管的房地產估價行業（行業協會為中國房地產估價師與房地產經紀人學會）、商務部主管的舊機動車輛評估行業以及保監會主管的保險公估行業。本文僅研究分析狹義概念上的資產評估行業，即財政部主管的資產評估行業，在證券期貨市場中的執業情況。
鑒于數據來源、技術手段、時間、人力有限，本文僅供讀者參考。請勿根據本文結論對評估機構進行評價、選擇或進行其它影響其行為、利益的活動。
1. 具有證券資格的資產評估機構
1.1總所
截至2006年底，經證監會與財政部共同確認的具有證券、期貨相關業務資格（以下簡稱證券資格）的資產評估機構共有101家。因東方資產評估事務所有限公司未填報數據，本文將之剔除在外。因此，本文的分析基于100家資產評估機構提供的相關數據。
納入分析的100家機構，分布于全國21個省市（見表1.1），平均每省約5家。其中，在北京注冊的機構有38家，雄居榜首。上海和廣東分別設有9家和8家機構，位居第二和第三，但遠遠少于北京。江蘇、遼寧和山東均為5家，浙江4家。福建、黑龍江、湖北、天津各3家，安徽、河南、湖南和新疆各2家。甘肅、海南、山西、陜西、四川和重慶分別只有1家注冊。整體而言，經濟發達省份如北京、上海、廣東、江蘇，注冊的機構比較多，而其他省市的機構比較少。
表1.1 總所省市分布表
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1.2分所
截至2006年底，100家具有證券資格的資產評估機構共設立了127家分所。其中，超過半數的（56家）資產評估機構沒有設立分所。在設有分所的44家資產評估機構中，設有1家分所的機構有14家，設有2家分所的機構有16家，設有3家分所的機構有5家。另外，設有8家分所的機構有3家，設有4家、6家和11家的機構各有2家?？梢?，除少數機構以外，大部分機構沒有設立分所或只設立了1家或2家分所。
相對總所，分所的分布更為廣泛。總所分布于21個省市，而分所分布于28個省市（見表1.2），平均每省設有5家分所。北京和上海是總所云集之地，分所卻比較少，上海設有6家分所，北京僅設有3家分所。廣東不僅總所比較多（總所以8家列第三），分所也很多（分所有14家而名列榜首）。山東的分所數量居第二，設有12家分所；江蘇設有11家分所，列第三。其他省市的分所數依次遞減。新疆、寧夏、海南和西藏各設有1家分所。
表1.2 分所省市分布表
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2. 注冊資產評估師
根據會計師事務所及資產評估機構監管系統提供的68家僅具備評估資格、不能從事審計業務的資產評估機構的注冊資產評估師（以下簡稱“評估師”）統計資料，截至2007年7月26日，在這68家資產評估機構執業的評估師共有1966人，以下將對之進行分析。
2.1評估師人數分布
表2.1是關于68家資產評估機構評估師人數的描述性統計。68家評估機構共有評估師1966人，平均每家約29人。每家機構平均評估師人數大于中位數，說明評估師人數分布右偏。人數最多的機構有評估師99人，最少的為6人。均方差比較大，說明各所人數分布比較分散。
表2.1 評估師人數描述性統計表
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在68家資產評估機構中，評估師數量在20~29人之間的機構最多，占總數的44.12%（30家）；在30至39之間的機構也相對較多（19家），在40至59之間的機構有5家,而在60人以上的機構只有3家（依次為北京中企華資產評估有限責任公司、中宇資產評估有限責任公司、浙江萬邦資產評估有限公司）。以上數據表明，我國達到相當規模的資產評估機構并不多（見下表）。
表2.2 評估師人數分布表
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2.2評估師學歷分布
2.2.1總體情況
從表2.3可看出，目前，我國評估師以本科生最多，有1223人，占全部人員的大半（62.21%）；其次是大專人員，有473人，占全部人員的24.06%；碩士相對較少，為241人，比例為12.26%；大專以下人員和博士很少，分別只有21人和8人，后者比例不到1％。可見，目前注冊資產評估師的主流學歷為本科和大專。
表2.3 證券評估機構的評估師學歷分布表
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2.2.2 大所評估師學歷分布
不同規模的評估機構，其評估師學歷分布可能不同。本文以評估業務收入的高低來指代評估機構規模的大小。評估業務收入有兩個口徑：評估業務總收入和與證券相關的評估業務收入（以下簡稱證券收入）。從表2.4可以看出，評估業務總收入排前十名的評估機構的博士、碩士和本科比例均高于所有機構相應比例的平均值，而大專和大專以下文憑的評估師比例則低于其各自的行業平均值。這表明，大所評估師的整體學歷要高于行業平均水平。
表2.4 評估師學歷比較表
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2.3 評估師年齡分布
2.3.1總體情況
68家資產評估機構的評估師年齡分布情況見下表。30至40歲的評估師人數最多，為1086人，占評估師總人數的55.24%。另外，40歲以下的評估師占總評估師人數的58.95%。整體而言，評估行業的從業人員年齡結構偏年青。
表2.5 評估師年齡分布表
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2.3.2 大所評估師年齡分布
從下表可看出，大所30－40歲這個年齡段的評估師比例高于所平均。這說明，大所有能力聘用到具有一定工作經驗并且年富力強的員工。
表2.6 評估師年齡比較表
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3．評估業務數量
3.1評估業務數量－基本情況
2006年，94家資產評估機構填報了999筆與證券、期貨相關的評估業務，以下將從幾方面對之進行分析。
3.1.1描述性統計
2006年評估業務數量的描述性統計見表3.1。94家機構，共填報了999筆業務，平均每家約11筆。每家機構平均業務數大于相應的中位數，表明各家機構的業務數的分布右偏。機構發生的最高業務筆數為65。均方差較大，表明各機構的業務筆數分布較為分散。
表3.1 評估業務數量描述性統計表
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3.1.2市場集中率
CRN（N-firm concentration ratio），是指一個行業中前N家最大的廠商占有總產量或總銷售額的份額。通常認為，如果CR4達到或超過50%，則稱該行業為高度集中的行業，不足20%的則為集中程度不高的行業。觀察2002～2006年的評估機構業務數量的CR4與CR8指標（見圖3.1），即使是集中度最高的2004年，其CR4和CR8也僅為38.26%，和47.40%。這表明，對證券業務而言，我國資產評估業的集中程度并不高。
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3.2評估業務數量－評估目的
根據評估目的，可將評估業務劃分為重大購買、出售、置換相關評估（以下簡稱重組評估）業務、改制評估業務和其他評估業務三種類型。其中，其他評估業務主要包括抵押評估、投資評估、清算評估、拍賣評估等。
3.2.1明細組成
表3.2為按評估目的分類的評估業務數量分布表?？傮w而言，改制評估業務數量偏低，2006年僅發生27筆，只占業務總量的2.7%；其他評估業務和重組評估業務則基本持平，2006年各發生489筆和483筆，分別占所有評估業務的48.95%和48.35%。
表3.2 評估業務數量分布表－評估目的
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3.2.2描述性統計
表3.3則是按評估目的分類的評估業務數量描述性統計。平均每家機構的重組業務數和其他業務數大致相等，分別約為7筆和6筆；而改制業務平均每家不到2筆。重組、改制、其他業務和全部業務的平均數均大于中位數，說明這幾組的分布重心都右偏。就三種分類業務而言，業務數量的最大值落在其他評估組。
表3.3 評估業務數量描述性統計表－評估目的
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3.3評估業務數量－機構所在地
填報了2006年業務信息的94家機構，分布在21個省市，平均每省發生業務48筆。表3.4列出發生在各省市的評估業務數量。總所位于北京市的機構發生的業務最多，有339筆，占總業務的33.93%；其次是位于廣東省的機構，發生127筆業務，占總業務的12.71%；業務最少的省份是陜西省，僅有3筆。
表3.4 評估業務數量分布表－機構所在地
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表3.5則是各省市平均業務數情況。雖然北京機構的業務數最多，但浙江以機構平均業務數22筆而名列第一，海南和重慶以平均17筆而并列第二。
表3.5 評估業務平均數分布表－機構所在地
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3.4評估業務數量－機構性質
2006年度專營評估機構有83家，兼營評估機構有17家，專營機構占評估機構總數的83%。表3.6列出這兩類機構評估業務數量情況。專營機構共發生業務899筆，約占全部業務量的90%，平均每家業務數約為12筆；兼營機構共發生業務100筆，約占業務量的10%，平均每家業務數約為6筆?？梢?，兼營機構平均承攬的評估業務數要少于專營機構。
表3.6 評估業務數量分布表－機構性質
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3.5評估業務數量－評估委托人
評估委托人可能是資產受讓方，也可能是資產占有方，還有可能是其他關聯方。2006年度按評估委托人分類的評估業務數量分布情況見表3.7。大部分業務由資產受讓方委托，共611筆，占所有評估業務的61.16%。由資產占有方委托的和由其他關聯方委托的業務數量分別為221筆和167筆，占所有評估業務的22.12%和16.72%。資產受讓方委托的業務比較多，可能是因為受讓方擁有的資產信息比較少，因而更需要借助于中介機構了解資產的價值。
表3.7 評估業務數量分布表－評估委托人
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3.6評估業務數量－評估方法
資產評估基本方法包括成本法、市場法、收益法。除以上三種方法外，房地產評估還常采用假設開發法（剩余法）和基準地價系數修正法。針對清算的企業，則需采用清算價格法。實際評估時，上述幾種方法常結合使用。
2006年度，可查明837筆評估業務所采用的方法（見表3.8）。因涉及采用假設開發法、基準地價系數修正法和清算價格法的業務比較少，本文主要分析成本法、市場法和收益法的采用情況。在使用一種方法進行評估的業務中，成本法的使用居于首位，為584筆，占所有評估業務的69.77%；其次是市場法，有103筆業務采用市場法進行評估，占所有業務的12.31%; 收益法的使用也比較多，有80筆業務采用了收益法，占所有業務的9.56%。
在同時采用兩種或兩種以上的方法進行的評估業務中，有55筆業務涉及采用了成本法，47筆業務涉及采用了收益法，20筆業務涉及采用了市場法?？梢?，相對成本法和收益法而言，市場法常單獨使用。
表3.8 評估業務數量分布表－評估方法
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3.7評估業務數量－評估基準日
2006年度具有評估基準日資料的評估業務有864筆(見表3.9)。對所有業務來說，評估基準日最為集中的月份依次為12月、6月、3月、9月，占全部業務的百分比分別為20.95%、14.70%、11.46%和9.14％。重組、改制和其他類的細分評估業務，也基本呈現這一規律?？梢?，評估基準日集中于每季度末，而尤以年末居多。
表3.9 評估業務數量分布表－評估基準日
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4 評估業務收入
本章對評估業務總收入和證券收入進行分析。本文的評估業務收入數值的來源有兩種：一為各機構填報的年度評估業務總收入和證券收入，二為單筆業務的收費。為區分二者，本報告用收入指代前者，用收費指代后者。
4.1評估業務收入－基本情況
4.1.1描述性統計
表4.1和表4.2是關于100家機構歷年評估業務總收入和證券收入的描述性統計資料。從中可看出，除個別年度外，2002年至2006年，評估業務總收入的平均值和中位數均逐年增加，而尤以2006年增長最快。2002年到2006年期間，證券收入的平均值和中位數則呈現出先減后增又減又增的波動趨勢，在2006年達到最高水平。以上分析表明，評估業務市場在逐年擴展，但與證券、期貨相關的評估業務卻不穩定。
表4.1 歷年評估業務總收入描述性統計表
單位:萬元
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表4.2 歷年證券收入描述性統計表
單位:萬元
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4.1.2市場集中率
評估業務總收入CR4與CR8指標最低的年份為2003年，2004年到2006年逐年升高。從該指標來看，評估市場的格局有集中化的趨勢。但五年的證券收入的CR4與CR8指標呈波動趨勢，表明證券、期貨評估市場的格局尚未穩定（見圖4.1）。
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4.2評估業務收費－評估目的
4.2.1明細組成
表4.3是按評估目的分類的評估業務收費分布表。其他評估業務收費與重組評估業務收費相差不大，分別為6560.48萬元和4918.41萬元，占所有評估業務收費份的額54.43%和40.80%。改制評估業務收費575萬元，僅占到所有評估業務的4.77%。改制評估收費的低份額，原因在于改制評估的業務數量比較少（按數量計算的市場份額僅為2.95%）。
表4.3 評估業務收費分布表－評估目的
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4.2.2 描述性統計
表4.4則是按評估目的分類的評估業務收費描述性統計表。改制評估業務平均收費最高，為21.30萬元；其次是其他評估業務，平均收費15.36萬元；平均收費最低的是重組評估業務，為10.62萬元。其他評估業務收費的最高值為1100萬元，遠高于其他兩種業務的最高收費。重組、改制和其他這三種評估業務的每筆收費最小值分別為0.05萬元、1.8萬元和0.1萬元（統計時去除了收費金額為零的業務）。三種業務和全部業務的平均值均大于相應中位數，表明他們的分布右偏。從均方差可以看出，三種業務的收費波動性皆較大，相對較小的是重組評估業務。
表4.4 評估業務收入描述性統計表－評估目的
單位:萬元
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4.3評估業務收入－機構所在地
100家評估機構分布于21個省市，以下將分析各省資產評估機構的評估業務總收入及其證券收入情況。評估業務總收入最高的是北京，獨占市場份額的一多半（55.19%）（見表4.5）；其次是上海，占市場份額的14.51％；廣東省市場份額排第三，為4.35%; 其他省市份額依次平滑遞減。證券業務收入的前三強依次為北京、上海和廣東（見表4.6）。北京的證券收入市場份額比其評估總收入的市場份額更高，達60.11%，占了市場的一大半；上海的證券收入份額低于評估總收入份額，僅為8.60%；廣東省的證券收入份額稍高于評估業務總收入份額，為6.71％。
表4.5 評估業務總收入分布表－機構所在地
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表4.6 證券收入分布表－機構所在地
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表4.7和4.8則是各省市平均每家機構的評估業務總收入和證券收入情況。上海的平均每家評估機構的評估業務總收入排第一，為1,641.60萬元，略高于排第二的北京（1,479.06萬元）。平均證券收入排前二的仍舊是北京和上海，但北京的平均證券收入（383.67萬元）高于上海的平均證券收入（345.11萬元）。
表4.7 平均評估業務總收入分布表－機構所在地
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表4.8 平均證券收入分布表－機構所在地
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4.4評估業務收入－機構性質
從表4.9和4.10來看，專營機構的評估收入占了絕大份額，無論是評估業務總收入，還是證券收入，所占比例均在85%以上。從機構平均收入來看，專營機構雖仍對兼營機構有優勢，但不像總收入那樣顯著：專營機構的平均每家評估總收入為1048.46萬元，兼營機構則為871.85萬元；證券平均收入方面，專營機構為262.76萬元，兼營機構為143.76萬元。
表4.9 評估業務總收入分布表－機構性質
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表4.10 證券收入分布表－機構性質
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雖然兼營機構的總收入和平均收入均低于專營機構，但從單筆業務的收費來看，前者要高于后者（見表4.11）。兼營機構的每筆業務平均收費為148.21萬元，專營機構為96.80萬元，前者高于后者。兼營機構的機構平均收入較低而每筆業務平均收費較高，是兼營機構發生的評估業務數量比較少所致（兼營機構發生的業務數為100筆，遠少于專營機構的業務數量）?？梢姡m然兼營機構開展的評估業務比較少，但其收費卻高于專營機構。
表4.11 評估業務收費分布表－機構性質
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4.5評估業務收費－評估委托人
按評估委托人分類的評估業務收費分布情況見表4.12。來自于由資產受讓方委托業務的收費為8639.78萬元，占評估業務總收費的71.68%；相對于資產受讓方委托業務，其他兩項的收費較少，來自資產占有方的收費是其他關聯方業務收費的近兩倍，具體金額分別為2231.41萬元和1182.71萬元，各占比例18.51%和9.81%?？梢?，來自資產受讓方的收費比例比較高。同時，就平均每筆業務的收費而言，資產受讓方的收費也是最高的，為15.68萬元，其他關聯方最低，為7.35萬元。
表4.12 評估業務收費分布表－評估委托人
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4.6評估業務收費－評估方法
填報的999筆業務中，有162筆沒有評估方法說明。余下的837筆填報了評估方法的業務中，63筆沒有評估收入信息，因此最后樣本為774筆業務。對三種基本評估方法而言，對應總收費最高的方法是成本法，金額為6045.88萬元，占總收費的57.34%；其次是收益法，總收費是2033.19萬元，占總收費的19.28%；市場法的收費最低，僅為569.21萬元，占收費的5.40%（見表4.13）。
從平均每筆業務的收費來看，收益法的平均收費高于成本法，為29.05萬元，在所有方法中排第二；成本法則以11.13萬元的平均收費排在第九名。平均業務收費排名第一的方法是成本法并采用收益法進行驗證，具體數值為82.89萬元（見表4.14）?？梢姡瑢τ诔杀痉ê褪找娣ǘ?，成本法的總收費較高，是因為采用成本法的業務數量比較多，而不是因為單筆業務收費高；收益法。則反之。
表4.13 評估業務收費分布表－評估方法
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表4.14 評估業務平均收費分布表－評估方法
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4.7評估業務收費－評估基準日
在機構填報的999筆業務中，有一部分沒有評估基準日資料，有一部分填報的業務收入為0，因此，我們對評估基準日與評估業務收費的分析基于864筆擁有有效信息的業務。與評估業務數量的規律一致, 所有業務以及重組、改制和其他評估業務的總收費在季末（即3月、6月、9月和12月）比較高，業務收費曲線在這幾個月份都為折點（見下圖）。
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從所有評估業務平均收費來看，每季末的數值也是較高，與其他月份的差距不如總收費的相應差距大（見圖4.3）。具體數據顯示，2006年平均收費最高月份是3月，其次是12月，第三是6月，9月排在第五位。其他月份業務的平均收費沒有明顯趨勢。重組、改制和其他評估組的平均收費表現類似于所有業務。
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5評估業務增值率
5.1評估業務增值率－基本情況
在填報的2006年的999筆業務中，412筆業務沒有凈資產的賬面值或評估值的有效數據。在剔除了相關數據缺失、為負和為零的業務后，本報告所使用的用于分析評估增值率的最終業務樣本為剩下的587筆業務。
這587筆業務，有117筆業務的評估增值率為負，15筆評估增值率為0，評估業務綜合增值率為64.02%。下表是587筆業務增值率的描述性統計。增值率的平均值為205.21%，大大高于中位數（11. 70%），說明評估增值率的分布嚴重右偏。均方差為2849.93％，增值率波動幅度非常大，最大值和最小值分別為68795.24%和－97.21％。
表5.1 評估業務增值率基本情況表
單位：％
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各事務所評估業務綜合增值率見描述性統計見下表。事務所評估業務綜合增值率最高達841.51%，最低為-21.82％。平均值高于中位數，表明各機構的增值率分布右偏。機構增值率均方差比所有業務的均方差小很多，說明事務所各筆業務的增值率有高有低，經過平均以后，增值率波動幅度變小。
表5.2 機構評估業務綜合增值率描述性統計
單位：％
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5.2評估業務增值率－評估目的
5.2.1 描述性統計
表5.3是關于按評估目的分類的評估業增值率情況。全部業務和三種類型業務的平均值均較大于中位數，說明評估全部業務及明細業務的增值率分布均右偏。全部業務增值率的最大值出現在重組評估業務組，而最小值出現在其他評估業務組；重組評估業務組的最大值遠遠高于其他兩組的相應數值，且其均方差也遠大于其他兩種業務；可能正是因為此組中存在突出高值和低值，造成了均方差偏大。
表5.3 評估業務增值率－評估目的
單位：%
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5.3 評估業務增值率－機構所在地
2006年度評估增值率比較高的評估機構分布于浙江、北京、新疆、海南、甘肅等省市，而評估增值率較低的評估機構所處的省市有黑龍江、上海、江蘇、四川、福建等。兩者中均有發達地區和欠發達地區。因此，評估增值率的高低與評估機構所在省市的發達程度沒有直接的關系（見下表）。
表5.4 評估業務增值率－機構所在地
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5.4評估業務增值率－機構性質
從各統計指標來看，除最小值外，專營機構的綜合增值率、平均值、中位數、最高值和均方差均大于兼營機構，表明兼營機構更穩?。ㄒ娤卤恚?。這可能是隨著會計師事務所外部監管和內部治理的加強，事務所的各項執業質量包括資產評估業務質量也相應提高所致。但因為兼營機構所填報的業務比較少，難以從統計數字看出全貌，所以該結論還需謹慎看待。
表5.5 評估業務增值率－機構性質
單位：%
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5.5評估業務增值率－評估委托人
就評估委托人而言，評估增值率最高的是資產占有方委托業務，增值率為220.80%（見下表）。另外，資產受讓方與其他關聯方委托業務的增值率基本持平，前者為29.99%，后者為28.04%。各組的平均值均大大高于中位數，說明業務增值率分布右偏。最大值落在其他關聯方組，增值率達68795.24%之高；最小值落在資產占有方組，增值率為－93.21%。同時，其他關聯方組的均方差最大，說明該組增值率的分布比較分散。
表5.6 評估業務增值率－評估委托人
單位：%
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5.6評估業務增值率－評估方法
在具備計算評估增長率數據的587筆業務中，有9筆沒有評估方法說明。余下的578筆評估業務，涉及使用了11種方法（見表5.7）。采用成本和收益結合法的業務評估增值率最高，為80.53%。排在第二位的方法是成本法并采用收益法進行驗證，其綜合增值率為69.81%。業務數最多的方法是成本法，采用此方法的業務為503筆，其綜合增值率64.67%，排名第三。評估增值率為負值的是市場和收益結合法及成本和市場結合法，其增值率分別為-5.82%和-1.51%。
表5.7 評估業務增值率－評估方法
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5.7評估業務增值率－資產類型
表5.8單獨考察不同的資產類型的增值率。綜合增值率最高的項目是無形資產和流動資產，增值率分別為83.45%和71.81％；無形資產評估增值率最大，符合無形資產評估更具主觀性的特點。
從評估結果的均值和中位數來看，所有項目的均值都大于中位數，這說明，所有資產類型的評估增值率分布均右偏。評估增值率的最高值落在凈資產組，是由這組所特別采用的收益法的業務增值率偏高所致。無形資產組的最高值也頗高。就均方差而言，無形資產組和凈資產組的均方差比較高，其他資產組和負債組的均方差最小。這說明無形資產組和凈資產組這兩組的增值率波動幅度比較大，而其他資產組和負債組的增值率波動性比較小。
表5.8評估業務增值率－資產類型
單位：％
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5.8評估業務增值率－評估基準日
各月評估業務增值率情況見下圖。在具備計算評估增長率數據的587筆業務中，有4筆沒有評估基準日有效信息，最后樣本為583筆業務。12月份、8月份和11月份的評估增值率比較高，分別為142.86%、95.94%和72.17%。其余各月份的數值都低于全年綜合增值率65.13%?？梢姡m然評估業務數量在季末比較高，但增值率卻沒有明顯的該規律。其他月份的增值率也沒有明顯規律。
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6.評估業務存在的問題
我們核查了2006年部分資產評估報告，發現資產評估機構和評估師在執業中主要存在以下問題：
6.1專業勝任能力
在承接業務、履行評估程序、對資產進行評定估算的過程中，注冊資產評估師應當審慎評估其具有的專業勝任能力和執業經驗，避免超能力執行業務。我們發現，在部分評估報告中，評估師采用了不當的評估假設和估值模型，相應的參數選擇缺乏依據、或者直接選擇了不當的參數，評估計算過程出現明顯的計算錯誤，均反映出評估師執業能力和執業水平較低，導致評估結果欠公允。
比如在某資產評估報告中，評估師直接將發生開發費用，量化為一項無形資產；另一報告中，評估師將無形資產直接按照其賬面價值的一定比例作為評估值。如此評估無形資產顯然不符合《無形資產評估準則》等規范意見的要求，反映出評估師的執業能力較差。
另外在采用收益法進行估值的過程中，部分評估報告中折現系數的選擇缺乏依據或者明顯不合理。比如，有的評估師采用資本資產定價模型來估算公司股權資本成本時，對模型中無風險報酬率、市場收益率、beta系數、資本結構、債務成本等參數錯誤確定，得出的折現率偏低甚至低于債務資本成本，從而不能反映公司面臨的行業風險、市場風險、財務風險。這些現象說明評估師的執業水平達不到應有的標準。
另外評估中的明顯錯誤導致評估結果的失真也反映出評估師缺乏應有的執業水平和嚴謹態度。比如在某評估報告中，評估師在計算過程中誤用了較低的折現率（與報告中披露的折現率不同）導致評估結果虛增上千萬元。
6.2 收益法的使用
注冊資產評估師執行資產評估業務，應當根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析三種資產評估方法的適用性，恰當選擇評估方法，形成合理評估結論。另外，評估師還應當科學合理使用評估假設，并在評估報告中披露評估假設及其對評估結論的影響。這是評估基本準則對評估方法和評估假設的要求。
在為上市公司相關的資產交易提供估值服務的過程中，對于以公司股權、無形資產等為標的的交易行為，評估師往往選用了收益法進行評估。但是在實際應用過程中，存在評估師濫用收益法、各項參數量化的依據不足、不合理設定評估假設等現象。
收益預測是建立在一定假設基礎之上的，如果評估師對公司未來的經營狀況、新增項目的生產規模設定不合理的假設、樂觀估計收益能力、同時對企業競爭力的維護成本考慮不足、收益風險估計不足，將導致評估結果虛高。比如在某評估報告中，評估師采用《可行性研究報告》中的數據預測企業未來收益，而未考慮評估對象使用年限、開采規模對產能的約束、也未考慮擬投入項目資金的來源、再加上的評估模型的錯誤計算，導致評估結果增值好幾倍。
濫用收益法還表現在采用收益法評估成立時間較短、或者公司的生產經營尚未進入正軌的公司股權價值時。由于缺乏歷史數據或者其他預測基礎，導致預測的未來收益具有較大的不確定性，其估值結果公允性頗受質疑。比如評估師采用收益法評估僅成立半年的某公司的股權，評估對象增值1倍以上。另一實例是，公司僅成立不到十個月，但評估師采用了收益法對公司價值進行了評估，導致股權評估增值率達將近3倍。
6.3對其他報告的引用
評估師在對企業價值進行評估時，對于土地使用權、礦業權往往引用其他專業評估機構的評估報告結果。我們發現，有些評估報告不恰當地引用其他專業報告的結果，主要表現在即使評估報告的假設前提和價值內涵不同于其他專業報告中設定的假設前提和價值定義時，也直接引用數據，從而導致錯誤的評估結果。比如評估劃撥土地使用權的價值時，直接引用土地估價報告中設定一定年限下的出讓土地使用權的價格；評估劃撥取得的礦業權時，直接引用礦業權評估報告中設定一定儲量、一定年限下的礦業權評估價格。
6.4評估對象的法律權屬
評估師為資產的交易提供估值服務，由于已經具有明確的交易行為，評估結果應當是在這個交易背景下的資產價值。評估師應當關注資產轉讓方是否具有處置資產的權利，即在目前的法律、法規條件下，資產能否進行交易?！蹲再Y產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》明確規定，評估師應當在評估報告中說明評估對象法律權屬對評估結論的影響。
權屬存在瑕疵或者委托方不具有所有權的資產包括無權屬證明的房地產、被凍結的公司股權、劃撥的礦業權、劃撥土地使用權等。比如礦業權，按照《中華人民共和國礦產資源法》、《探礦權采礦權轉讓管理辦法》等相關法律法規的規定，礦業權人需有償取得一定年限（或者一定儲量）對應的采礦權或者探礦權，才能合法轉讓礦業權。劃撥土地使用權也存在類似問題，根據《土地管理法》、《劃撥土地使用權管理暫行辦法》等相關法律法規，劃撥土地并不能直接轉讓給上市公司使用，而轉讓方需取得一定年限的使用權之后再行轉讓。但是在有些評估事項中，控股股東均采用劃撥地（或者農用地、集體土地）償還債務，而評估機構（包括土地估價機構），將該類土地設定為出讓地進行評估，導致評估結果虛高。
6.5評估對象與其他資源的匹配性
對資產價值的評估是為相應的經濟行為服務。如果經濟行為已經明確，比如上市公司收購資產，評估師應當關注該資產與上市公司其他資源的匹配性。比如，對土地使用權、礦業權、專有技術等具有法定使用年限（保護年限）限制的資產，評估師如分別對各項資產進行估值而不充分關注資產與其他資源的匹配性，則可能造成資產評估值欠公允。在某評估報告中，土地使用年限超過礦山服務年限。礦山超過服務年限之后，礦區土地顯然對所有者不再具有價值。這樣的結果導致資產實際價值遠遠低于設定條件下的資產價值。
6.6 對歷史評估的分析
在實務中，有些資產可能進行了兩次甚至多次評估。有關資產評估的規范和文件對此作出了規定。如《企業價值評估指導意見》第十四條規定，評估師執行業務時，應當收集并分析評估對象以往的評估及交易情況。《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》規定，如委托的資產曾經進行過資產評估，評估師應在評估說明中說明曾經進行的評估情況。根據以上規定，評估師應分析以往評估情況并予以披露。只有這樣，報告的使用者才能對評估結果有一個全面的了解。
在核查中，我們發現兩份評估報告對以往的評估事項根本不予以提及，更不對之進行分析。在這兩份評估報告中，評估對象均未增值。但是，兩份評估報告的評估對象均為剛成立不久的公司。公司設立時，都曾對資產進行了評估，被評估的資產都大為增值。
