杭州南苑控股（集團）有限公司 尹 杭
房地產行業是國家經濟發展的重要支柱，房地產 企業內部管理的有效性，勢必影響房地產行業的健康 發展，國有房地產企業的盈利能力更是關系到國有資 產的保值增值。財務管理是企業內部管理的重要抓 手，面臨當前人工智能的沖擊，財務管理也亟須轉型 升級，而業財融合無疑是財務管理轉型升級的一個關 鍵切入點。
國有房地產企業業財管理的現狀
目前，部分國有房地產企業中，財務部門與業務 部門還處于各司其職、各盡其責的狀態，財務人員并 不關心業務人員在做些什么，哪些方面需要財務人員 前期介入共同參與，業務人員也認為財務只是付付 錢、記記賬的。 財務與業務信息不對稱。在房地產企業開發建設 過程中，財務是對房屋建設成本進行核算的部門，但 也許很多房地產企業財務人員不清楚公司開發建設項 目的整體布局，對建筑面積、容積率、設計構思甚至 項目的建設地點都一無所知，更不用說參與項目整體 規劃了。 財務事后反應存在局限性。財務會計對成本的核 算往往是事后的，不會對工程進度進行實時掌握和監 督，在工程款付過頭、發票開具不合規、稅率不正確 等情況出現后，再找方法更正、扭轉局面為時已晚。 財務數據難以為業務提供支持。財務數據在表達 上由于它的專用語言，業務部門很難理解，尤其營改 增后，財務在核算新項目時已不含進項稅，直接從開
淺談國有房地產企業的業財融合
／杭州南苑控股（集團）有限公司 尹 杭
發成本導出的數據，業務部門無法使用。
國有房地產企業業財融合的必要性
何謂業財融合，其實是指在企業資源有限的前提 下，財務人員掌握財務目標的同時了解企業的運作狀 況，可以幫助企業實現有效的資源配置。財務部門既 對業務實施管控，也要向業務部門提供服務。財務人 員的工作不再是業務的事后核算和監督，而是從價值 角度對前臺業務進行事前預測，計算業務活動的績 效，并把這些重要的信息反饋給具體業務人員，從而 為其行動提供參考，扮演了策略咨詢專家的角色。國 有房地產企業經營過程中，財務如何與業務、與企業 管理有機融合，是一個亟待解決的問題。 業財融合是財務轉型的需要和途徑。財務人員要轉 換思維，成為積極參與的一方。智能化時代的到來，財 務基礎核算工作必將逐步被機器取代，財務人員需要尋 找新的發展方向，業財融合是其中一個重要途徑。 業財融合對加強和改善企業管理提供重要支持。 業財融合是管理會計的重要內容，它在幫助管理者制 定決策、制定新的戰略和評價現有戰略、改善企業經 營業績、評價企業內各部門各成員的貢獻和業績的一 系列活動中，能起到積極的推動作用。
如何實現國有房地產企業業財融合
在實現業財融合的過程中，從不同層面、不同層級 上需要實施的工作是不同的。從實務的角度來看，筆者認為以下幾個方面是可以改善的。 （一）國有房地產企業在開發項目的選擇上，財 務人員應參與到項目可行性研究中，與公司管理層、 工程部門共同做好競價拿地、項目投資回報分析、資 金籌集等工作。在這個過程中，一方面財務人員可以 對項目的整體規劃進行了解，另一方面在項目投資回 報分析過程中，可以聯系當前稅務政策、融資環境， 分析項目的盈利能力，幫助管理層制定投資決策，避 免投資決策失誤而影響企業的經營業績。 （二）國有房地產開發建設過程中，財務人員可 以全過程地參與到項目開發建設中。 1．工程招標過程中，財務人員應共同參與招標文 件的擬定，在研判合同價款的組成是否符合稅務政策 等方面提供合理建議。例如在營改增銜接過程中，有 些工程在招標時，仍舊按營業稅的稅率作為合同計價 的依據。工程人員不了解稅法的變化，導致合同簽訂 后，中標價偏低。由于合同已經簽訂，而國有房地產 企業在合同執行過程中缺乏調整權限，使中標單位的 利益受損，如果財務人員事前介入，可以預防此類事 件的發生。 2．合同簽訂不只是工程部門的事，財務審核應該 是合同簽訂流程中不可或缺的一環。合同一旦簽訂就 具有法律意義，此時發現問題再更改勢必困難重重。 因此合同中涉及的合同屬性、合同稅率、付款節點、 履約保證金形式、質保金返還等內容，財務人員應在 合同正式簽訂前就予以確認。例如營改增之后，銷售 帶安裝的合同，如果銷售部分超出合同總價的50%， 則應該按混合銷售的規定整個合同按銷售部分的稅率 開票。而往往在實際操作中，在簽訂合同和開票時， 會按銷售與安裝各自的稅率進行約定，如果財務人員 不提前介入，事后彌補會費時費力。 3．對于工程款支付審核，要求財務人員進行合同 管理，而不只是完成付款。財務需要掌握合同付款的節 奏，對于合同付款節點的審核非常重要，讓工程人員必 須按合同規定履約，防止工程款付過頭的現象產生。 4．工程決算環節需要財務人員、工程人員與第三方機構共同參與。國有房地產企業對項目決算有著 嚴格的要求，在決算審核過程中需要財務人員和工程 人員共同配合第三方機構，如果財務人員對工程不了 解，必然加大決算的難度。 （三）房產銷售過程中財務人員的作用也不可小 覷，財務人員與銷售人員需要從不同的維度參與營銷策 略的制定。比如說，樣板房的建造就需要權衡利弊選擇 建設地點，樣板房建在開發項目內部，需要按原值交 納房產稅，在項目外部單獨建造則作銷售費用，需要 按租金交納房產稅。這不僅是營銷策略上的問題，也是 稅收上的問題，如果不提前全面考慮，還會引起土地增 值稅、企業所得稅各方面的問題。再拿房產促銷活動來 說，贈品是否需要代扣個稅，也需要財務人員前期介入 共同做好活動策劃。此外，在銷售合同簽訂、銷售款回 籠過程中更需要兩個部門密切配合。 （四）國有房地產企業受國資委的監督，在公司 經營管理中也要面對各類監督考核。就拿目前的全面預 算管理來說，財務人員需要與公司管理層以及各業務部 門溝通、協作共同完成。例如工程項目的進度考核，是 以財務支出數為依據的，這就需要項目投資預算在上報 時考慮到實際情況，不能過高或過低，否則都會影響年 終的績效考核得分。還有，國有房地產企業人員的費用 實行工資總額預算管理，財務與人力資源也需要通力合 作，一方面共同做好工資總額預算的預測，另一方面要 共同作好績效考核兌現方案。 （五）國有房地產企業財務人員在項目決策、建 設、銷售、運營過程中，可以提供決策幫助，業財融 合的需要對財務人員也提出了更高的要求，財務人員 必須不斷完善自身的知識儲備，具備工程、法律、市 場營銷、公司管理等各方面的專業知識，才能真正在 業財融合中獻言獻策。 不得不說的是，在當前人工智能發展突飛猛進的 形勢下，越來越多的基礎工作將被機器所替代，財務 人員突然覺醒，“好的財務越老越值錢”已經不再是 真理，在這個財務轉型的時代，不懂業務的財務將無 立身之地。
