■黃雙蓉/文
從 2016 年開始，促進房地產市場平穩健康發展，成為深化供給側結構性改革的一項重要任務。商業銀行作為房地產金融市場的重要參與者，通過相關業務為房地產市場的發展提供了大量資金。所以，商業銀行應當正確地認識和把握房地產金融業務風險，做好風險防范工作，為房地產市場的平穩健康發展做出貢獻。
金融業務風險須警惕
商業銀行的房地產金融業務多種多樣，可以分為兩類：房地產貸款業務（包括房企開發貸款、居民按揭貸款）和房地產信托、租賃、代理等表外業務。在這兩種業務中，房地產貸款業務較傳統，占據的比重也較大。
2018 年3 月9 日，中國人民銀行原行長周小川等就“金融改革與發展”的相關問題回答了記者的提問。在關于房地產金融風險問題的交流中，我們得到下面這組數據：銀行業金融機構的房地產貸款不良率低于 1% ，其中個人貸款的不良率
0.3%；銀行業的不良貸款率（含政策性銀行）為1.85%。
由此可見，房地產貸款不良率低于整體貸款的不良率，我國的房地產信貸質量總體上良好，房地產金融風險在可控范圍之內。即便如此，商業銀行房地產金融業務
風險仍值得警惕。
2017 年開始，我國從行政、經濟等方面對房地產市場進行了宏觀調控，旨在確保房地產市場平穩健康發展。雖然此次調控的出發點是支持居民自住購房需求、抑制投資投機性購房，但基準利率提高等經濟調控手段實際上導致了房地產企業融資成本的提高，也導致許多購房者持觀望態度、房地產企業回籠資金的壓力驟增。部分房地產企業面臨著資金鏈斷裂的危險，因此商業銀行應該警惕房企開發貸款業務的風險。
在居民按揭貸款業務上，商業銀行面臨的風險因所處區域有所不同。一線、二線城市的房地產居民按揭貸款業務風險較小。因為一線、二線城市房價較為穩定，相關貸款審批較為嚴格，較高的首付意味著借款人有一定的經濟能力。三線、四線城市相關業務風險較大。因為三線、
四線城市的房地產市場去庫存壓力較大， 市場信心不足，借款人還貸能力較弱。因此，商業銀行應該更多地關注三線、四線城市的居民按揭貸款業務風險。
風險的四大成因
前面提到的經濟調控、市場波動等因素，只是商業銀行房地產金融業務風險的導火索。商業銀行房地產金融業務風險的真正成因有以下4 點。
第一，貸款審批手續未能嚴格執行。部分商業銀行出于搶占市場份額等原因， 在開展房地產貸款業務時未能嚴格執行貸款審批手續。貸款審批手續的不合理壓縮，雖然換來了短期內的業務量增長，但由此帶來的業務風險是難以估量的。
第二，商業銀行信息來源單一。在房企開發貸款業務中，商業銀行與房地產開發企業之間存在信息不對稱的情況。這種情況導致商業銀行在開展房企開發貸款業務中往往處于被動地位，風險不斷累積。
第三，房地產業融資結構不合理。近十幾年來，我國房地產業飛速發展，也催生了許多房地產企業。大多數房地產企
業主要通過商業銀行等間接融資渠道來獲取資金。商業銀行承受了過多的房地產市場風險，又缺少風險分擔機制。一旦房地產市場的風險集中爆發，就會向商業銀行傳遞，帶來嚴重沖擊。
第四，部分地區過分依賴房地產。在部分地區，尤其是部分三線、四線城市，地方政府過于強調房地產業對經濟增長的推動作用，造成當地經濟增長過于依賴房地產開發投資、房地產市場發展過快過剩。在這種情況下，無論是房企開發貸款，還是居民按揭貸款，均面臨著巨大的風險。
三大防范措施
為了促進房地產市場平穩健康發展， 也為了自身的穩健經營和健康發展，商業銀行有必要采取適當措施，對房地產金融業務風險進行防范。
一是嚴格執行貸款審批。對于房企開發貸款業務，商業銀行要審核該業務是否符合國家房地產發展的總體方向、相關法律規定，是否符合信貸政策。同時，要結合當時的宏觀經濟環境對房地產開發
項目進行評估，審核評估借款企業的相關資質、財務現狀，通過各種渠道搜集相關信息，對項目進行必要的風險分析和償債能力分析。對于居民按揭貸款業務，商業銀行應該嚴格執行國家相關政策，仔細審核借款人的相關材料，評估借款人的經濟狀況和還款能力，審核購房合同、抵押物相關材料，嚴查首付資金來源，嚴控貸款資金去向。
二是建立健全風險管理體系。針對房地產金融業務資金量大、周期長等特點，商業銀行應該建立健全相關風險管理體系， 使風險管理成為一項長期工作。應規避風險過大的業務，并對已經出現的風險進行轉化，將相關損失控制在較低水平。
三是利用房地產貸款風險分擔機制。受多種因素影響，商業銀行是房地產市場重要的資金提供者。但是，商業銀行不應該、也沒有必要將房地產金融業務風險全保留在自己手上，可以積極地進行金融創新，利用抵押貸款保險、住房抵押貸款證券化等金融產品將風險轉移給第三方，優化自身的資產流動性，提高風險承受能力。
（作者單位：中國財經出版傳媒集團）
