全面營改增后，企業于2016年5月1日后的自建或購入的不動產，其進項稅額可實行分期抵扣。在實際的日常經營中，企業會根據生產經營需要對不動產的用途進行調整，那么企業就必須同時根據不動產的實際用途調整其進項抵扣及會計分錄。
一、
購入固定資產時該如何抵扣？
A公司2016年6月1日購進樓房一座，決定用于公司辦公，計入固定資產，并于次月開始計提折舊。當日，該納稅人取得該大樓的增值稅專用發票并認證相符。專用發票注明該樓房金額1000萬元，增值稅稅額為110萬元。假設企業計算折舊使用平均年限法，預計使用壽命20年，無殘值。
根據《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第15號）第二條：增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
因此，A公司110萬元進項稅額中的60%將在本期（2016年6月）抵扣，剩余的40%于取得扣稅憑證的當月起第13個月（2017年6月）抵扣。
會計處理如下：
借：固定資產 1000
應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 66
應交稅費——待抵扣進項稅額 44
貸：銀行存款 1100
二、
已抵扣的固定資產轉為不得抵扣項目時如何處理？
A公司因企業需要，決定將此辦公樓改為員工宿舍。
按照15號公告第七條規定：已抵扣進項稅額的不動產，發生非正常損失， 或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅 項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵 扣的進項稅額：
不得抵扣的進項稅額＝（已抵扣進項稅額＋待抵扣進項 稅額）×不動產凈值率
不動產凈值率＝（不動產凈值÷不動產原值）×100%
不得抵扣的進項稅額小于或等于該不動產已抵扣進項稅額的，應于該不動產改變用途的當期，將不得抵扣的進項 稅額從進項稅額中扣減。
不得抵扣的進項稅額大于該不動產已抵扣進項稅額的， 應于該不動產改變用途的當期，將已抵扣進項稅額從進項稅 額中扣減，并從該不動產待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進 項稅額與已抵扣進項稅額的差額。
因此，可分為以下三種情況：
1.假設A公司于2016年12月將該辦公樓轉為員工宿舍，計算方法如下：
（1）計算不得抵扣的進項稅額
不動產凈值率=（1000-1000÷20÷12*6）÷1000=97.5%
不得抵扣的進項稅額=（66+44）*97.5%=107.25
(2) 比較不得抵扣的進項稅額與已抵扣進項稅額：
由于107.25萬元大于66萬元，則應首先將66萬元做進項稅額轉出，接著計算“差額”=107.25-66=41.25萬元，然后將41.25萬元“差額”從44萬元的待抵扣進項稅額中扣除。
會計處理如下：
借：固定資產 1072500
貸： 應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉出） 660000
應交稅費——待抵扣進項稅額 412500
2017年6月繼續抵扣待抵扣進項稅額中的剩余部分
借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 27500
貸：應交稅費——待抵扣進項稅額 27500
2.假如甲企業2017年5月將該廠房轉為員工宿舍，假設該廠房當時的凈值因故減為550萬元，則計算方法如下：
（1）計算不得抵扣的進項稅額：
不動產凈值率=550÷1000=55%
不得抵扣的進項稅額=（66+44）ⅹ55%=60.5萬元
（2）比較不得抵扣的進項稅額與已抵扣進項稅額：
由于60.5萬元小于66萬元，則應直接將60.5萬元做進項稅額轉出。
會計處理如下：
借：固定資產 605000
貸： 應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉出） 605000
2017年6月繼續抵扣待抵扣進項稅額中的剩余部分
借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 440000
貸：應交稅費——待抵扣進項稅額 440000
3.假設A企業于2018年6月將該廠房轉為員工宿舍，則計算方法如下：
（1）計算不得抵扣的進項稅額：
不動產凈值率=（1000-1000÷20*2）÷1000=90%
不得抵扣的進項稅額=（66+44）*90%=99
該廠房 60%的進項稅額 66萬元已經于 2016 年 6 月抵扣；該廠房 40%的待抵扣進項稅額 44萬元已經于2017 年 6 月抵扣。 則已抵扣進項稅額總額＝66萬元＋44 萬元＝110萬元
因為計算的不得抵扣的進項稅額小于該不動產前期已抵扣進項稅額，納稅人應在當期按照不得抵扣的進項稅額進 行進項稅額轉出處理。該99萬元應于 2018 年 7月申報期申報6月屬期 增值稅時做進項稅轉出。
會計處理如下：
借：固定資產 990000
貸： 應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉出） 990000
三、
不得抵扣的固定資產轉為可抵扣項目時如何處理？
B企業為一般納稅人，于2016年5月斥資1110萬元購進一棟樓用作食堂，購進時取得增值稅專用發票并已認證，但因用于集體福利故未抵扣增值稅進項稅額。11月，企業決定將該食堂改建為生產經營場所，假設不動產凈值率為90%。
15號公告第九條規定：按照規定不得抵扣進項稅額的不動產，發生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。
可抵扣進項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產凈值率
則B企業應在12月做如下處理：
（1）計算可抵扣進項稅額
可抵扣進項稅額=1110÷（1+11%）ⅹ11%ⅹ90%=99萬元
（2）其中99ⅹ60%=59.4萬元可在當期用于進項稅額抵扣，剩余99ⅹ40%=39.6萬元轉入待抵扣進項稅額，可以于2018年1月抵扣進項稅額。
會計處理如下：
2016年5月購進職工宿舍時的會計處理：
借：固定資產 11100000
貸： 銀行存款 11100000
2016年12月職工宿舍改為生產經營場所的會計處理：
借：應交稅費——待抵扣進項稅額 594000
貸：固定資產 594000
借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 594000
貸：應交稅費——待抵扣進項稅額 594000
2017年12月繼續抵扣待抵扣進項稅額中的剩余部分
借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 396000
貸：應交稅費——待抵扣進項稅額 396000
