中國水利水電第八工程局有限公司 張熊華
說到營改增的意義，大家都默念于心，諸如：有利于稅負水平的降低、是科學發展稅收制度的一項歷程等等。2012年至2014年，我國營改增經過五輪推進后，2016年5月1日是最后一輪營改增，占原營業稅比重的80%，可見其力度之大。但行業整體的稅負降低怎樣在本企業實現；科學的稅收制度在本單位現有稅收管理構架中怎樣卓著體現，這都考驗著一個單位個體的素質與團體的優勢。
面對稅改，在我公司涉及的眾多稅種里，不動產租賃業務的營業稅改增值稅，也“脫穎而出”，怎樣“脫穎”而不“脫軌”？不動產租賃是納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產，主要包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。在遵循《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)、《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第16）的同時，作為公司后線單位財務人員，梳理了以下幾點營改增對不動產租賃業務的影響，以備擴充交流，從而進一步學稅法、用稅法。
影響一：納稅主體方面
納稅人以經營租賃方式出租不動產。不同的納稅主體，適用不同的納稅方法。且不同的納稅主體可以向稅務機關申請不同的征收方式。不動產租賃業務的年應稅銷售額500萬元及以上非其他個人為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人，還可以依納稅人是否經常發生應稅行為，會計核算健全與否申報主體確認，營改增擴充了一般納稅人與小規模納稅人的范圍。
影響二：相關稅率方面
營業稅政策不動產租賃的服務業稅目均采用5%的稅率，營改增后不動產租賃服務：一般納稅人11%，小規模納稅人：5%，個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。且一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。
影響三：發票管理方面
在營改增的培訓中，我們接觸到培訓老師總結的“查稅必查票，查賬必查票，查案必查票，查票必查稅”，可見發票管理的重要性，在我公司《稅務管理辦法》中，對票據管理也提出了具體要求。營改增后不動產租賃發票的開具有新規，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在備注欄注明不動產的詳細地址。另作為小規模納稅人不能開具增值稅專用發票，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開。
影響四：會計核算方面
原不動產租賃業務營業稅主要通過“營業稅金及附加”科目核算，營改增后，進增值稅，核算涉及“應交稅費——應交增值稅”科目，其三級科目比較多，財政部也印發《營業稅改征增值稅試點有關企業會計處理規定》的通知（財會〔2012〕13號），文件對營改增會計核算進行了指導。值得注意的是：1．小規模納稅人在會計核算中，可以簡易簡單操作，可不動用三級科目，簡化會計核算；2．預繳增值稅時，簡易計稅可以通過“未交增值稅”進行核算；3．通過學習，我們可以在常規的三級科目的設置中，多增設“增值稅檢查調整”三級明細科目，一是有備無患，二是方便與稅務申報表的對應取數；4．營業稅附加隨營改增變動為增值稅附加。
影響五：申報系統方面
原不動產租賃營業稅的申報在地稅金三系統進行，營改增后，不動產租賃收入的增值稅，有專業公司開發的財稅專家ABC4000電子申報繳稅系統，及國家稅務總局電子申報繳稅系統，供納稅人自主選擇。
營改增是一個系統工程，對我們工作、生活的影響遠遠不止這一些，把控好不動產租賃營改增，遵照稅法執行的同時，實踐中有些細節也值得我們思考：對于營改增前已存在的租賃合同，是否適用任何過渡政策或豁免政策？免租期、“免費”空位及業主提供的其他優惠，是否需要作“視同銷售”處理？收入的確認、預收賬款的確認，所對應申報的稅款是否采用臺賬記錄？原營業稅中對租賃收入的稅收優惠政策怎樣接洽到營改增的稅收中來？對一個季度未超過9萬元租賃收入的免稅政策是否可以跨季度操作使用？怎樣通過完善不動產租賃營改增的“四流合一”制度去建全企業內部控制體系？這些問題都實時提醒我們，對待不動產租賃的營改增，要求我們在認真學習稅改的基礎上，正確對待稅務身份認證、認真著手不動產的清理、著重合同的清理與合同簽訂、以收入為線加強內控制度的健全，爭取平穩有效過渡。
我國經濟現進入新常態的重大時期，我們能夠理解營改增成為促進國民經濟健康協調發展中的重要作用，“不塞不流，不止不行”，認識規律，調整狀態，學以致用，作為會計人，著手行動力的增進，在學習中思考，在思考中學習，讓營改增在本職工作中順利進行！
