農村集體土地流轉在我國已有相當一段時間的實踐探索，特別是耕地流轉，已由早期農戶的個體行為變成納入管理、正在向統一組織過渡并逐步規范的交易行為。而作為農村土地流轉的另一個重要組成部分的集體建設用地流轉，也形成了不少地方做法，這些都為農村土地流轉的法律定位，尤其是為中央構建城鄉統一的建設用地戰略規劃奠定了基層實踐基礎。
一、耕地流轉
耕地流轉開始較早，在農村廣泛流行，流轉方式（見表1）也多種多樣。
表1 農村耕地流轉模式對比
模式 優 點 缺 陷 評 價
轉包 在集體經濟組織成員間形成生產要素的優化配置。 僅限成員內部流轉，作用有限。 （1）內部流轉限制了資本、技術和品牌向農業生產領域轉移。（2）自發無序，難以形成規模效應。（3）合同期限短，受讓或承租一方存在嚴重短期行為甚至不法行為。（4）法律依據模糊，易產生流轉糾紛。
出租 在土地收益基礎上增加農民非農收入，有利于農村勞動力向第二、三產業轉移。 契約穩定性較差，承包和出租期限有一定限制。
轉讓 有利于土地集中，便于農業規?；洜I。 （1）在文化水平較低，素質較差的狀態下，一次性收益大多用于子女婚事或非法集資，較少用于社會保障，一旦收益用完或出現風險需政府“兜底”。（2）缺乏法律規范，容易產生轉讓糾紛。
互換 形式簡便，有利于農業生產。 仍屬低水平、低層次流轉
抵押 有助于解決農業生產資金緊張 產權不明晰
信托 及時掌握市場信息，便于科學引進不同土地所需要的不同配套產業。 屬于耕地流轉的頂級形式，案例很少，缺乏更多可供借鑒的經驗。 耕地入股大多由集體經濟組織組織進行，突破了耕地僅限內部流轉的羈絆，實現了土地集中、連片、統一流轉，從而產生了規模效益，形成了生產要素的優化配置，確保了長期中的收益穩定，是耕地流轉的發展方向。
入股 延長土地收益鏈，促進農業生產要素合理流動，優化組合，提高農業專業化、現代化水平。 因風險較大，更適合在具備一定經濟基礎且已形成一定產業形態的地區推廣。
其中，轉讓和抵押等流轉方式擴大了作為承包田的耕地的流轉外延，超出了有關法律許可，而入股等流轉方式促進了農業的產業化和規模化，一定程度上實現了農民、企業和國家的多贏，是今后耕地流轉的發展方向。同時由于各地條件不同，流轉方式和效果也不一樣。比如經濟發達地區因農民大量市民化，轉讓案例較多，而經濟欠發達地區出租、互換案例較多；沿海地區盛行民間借貸，承包田抵押案例很多，而靠近城市的耕地潛在的市場價值更高，故以耕地作價入股，組建農民合作組織統一流轉的案例更多。
二、建設用地流轉
（一）江蘇宜興的年租制——“繁榮下的隱憂”
宜興市的農村建設用地流轉最早可以追溯到上世紀90年代初的鄉鎮企業改制時期。經過20幾年的發展，宜興集體建設用地流轉逐漸形成了以“長租短約”為特色的年租制。
1.流轉方式。宜興集體建設用地流轉的主要形式是“出租”，即村集體將土地使用權出租給集體以外的企業使用，具體租賃年限由市國土資源管理部門和農村集體經濟組織與土地使用者在租賃合同中約定，但租期不能超出規定的最高年限，租金標準由各鎮（園區、街道）參照市政府公布的基準地價，經有資質的評估機構評估后確定。租賃年限一般不超過5年，2010年后又改為3年一簽，租金調整周期也是3-5年，調整幅度一般不超過20%。
2.實施主體。宜興市的集體建設用地主要由鄉鎮街道或村級經濟組織主導，將除國家法律規定的4種劃撥用地和出讓用地外的其他非農建設用地全部列入租賃范圍。租賃中涉及的利益主體包括地方政府、村集體、農民及用地企業。地方政府負責政策標準的制定，具體實施是村民、集體和企業三方談判，簽約實施后繳納有關稅費。
3.收益分配。租賃收益的3%上交辦理土地登記手續的國土資源部門，剩余97%歸村集體經濟組織所有。村集體以小組為單位，將其中一部分租賃收益返還給小組成員（按人或項目比例分配），其余作為小組的村公益金，用于公益事業和基礎設施建設，一般是30%作為村集體管理費用，70%用于基礎設施建設維護。
4.評價。年租制是一種以集體建設用地使用權出租為主要流轉方式的制度，它的發展有賴于宜興當地發達的工業背景，政府的政策支持也為集體土地流轉提供了方便。集體建設用地的大規模流轉不僅為當地帶來了可觀的租金收入，促進了農村基礎設施的改善，而且增加了村民就業，分享了土地增值收益，加快了農民的致富步伐。然而，緣于制度障礙，集體建設用地流轉遠不如國有土地那樣“理直氣壯”，村集體缺乏租金標準的話語權，依靠政府行政指令才維持了一個較低的標準下限。同時，年租制易形成土地用途監管的“灰色地帶”，存在亂占或變相侵占農田的隱患。
（二）湖北沙洋的招拍掛——“只欠東風”的尷尬
作為統籌城鄉經濟發展的重要舉措，2003年湖北省國土資源廳將沙洋縣確定為集體建設用地流轉試點，也正因為如此，沙洋縣的集體建設用地流轉設計比較系統完整。
1.流轉方式。除了集體獨自自辦的企業用地、集體公共公益設施用地外，其他集體建設用地一律在土地市場或土地交易所掛牌交易，對從事商業、旅游、娛樂等經營目的的用地，應參照國有土地使用權出讓程序，采取招標、拍賣、掛牌的方式完成使用權的出讓。
2.實施主體。集體土地使用權流轉須經2/3以上的村民或2/3以上的集體經濟組織成員同意，否則視為無效。政府職能部門負責組織拍賣、登記和公告，并對租賃使用全過程進行監管。
3.收益分配。土地使用權成交價不能低于湖北省政府的有關規定，收益的10%上交國土資源部門，剩余90%存入集體經濟組織專戶，優先用于成員的社會保障、安置人員的生活補助、發展生產及償還集體債務，如有剩余可在成員內部進行分配。
4.評價。沙洋縣的招拍掛可以說是在集體建設用地流轉中引入了標準的市場規則，屬于比較規范的集體建設用地流轉模式。但作為中部農村，沙洋縣的區位優勢比不上東部沿海地區，在當地國有建設用地市場已出現供大于求的情況下，期望集體建設用地與國有建設用地“同權同價”，更多是一種理想化狀態。
（三）四川郫縣的“一攬子”流轉模式——去“區位化”探索
作為成渝綜合配套改革試驗區，四川郫縣集體建設用地流轉試水具有明顯的“一攬子”特色，初步實現了政府、企業、村集體和農民多方合作共贏。
1.流轉方式。之所以叫“一攬子”流轉，是因為郫縣方式包括城鄉建設用地增減掛鉤中的“發展權流轉”、使用權抵押、使用權作價入股。而且，流轉形式囊括初次流轉、再流轉和抵押。具體做法是成立村集體資產公司，集中整合內部建設用地，在第三方擔保下“打捆”抵押給銀行融資貸款，然后申請農地復墾、整理，再利用城鄉建設用地增減掛鉤將通過復墾、整理節約的建設用地指標流轉給企業，后者可將指標用于城市國有建設用地開發，而集體經濟組織可以用流轉土地收入、留置用地和農業生產資源作價入股，聯合企業開發現代農業。
2.實施主體。農民組建的集體資產公司負責流轉土地辦理注冊登記、抵押融資等事務，當地政府負責申請掛鉤、整理、復墾等一攬子項目。
3.收益分配。當地政府規定了流轉土地的最低保護價，初次流轉收益大部分歸集體經濟組織所有，縣鄉政府可按一定比例提取城鄉統籌配套建設資金，用于農村農業發展。至于再次流轉的土地使用權收益，由集體經濟組織代表土地所有者與出讓方協議約定；農戶房屋（含宅基地）轉讓的，大部分收益歸轉讓農戶所有，縣鄉政府同樣按一定比例提取城鄉統籌配套建設資金，用于農村農業發展。集體經濟組織統一管理集體建設用地流轉收益，優先用于農民的社會保險。
4.評價。作為綜合改革實驗區，郫縣的集體建設用地流轉有多處創新，并取得不錯的成效。如土地權屬抵押突破了目前的政策羈絆，解決了農業生產資金短缺問題；集體建設用地作價入股相當于土地資本化，有利于農民分享土地增值收益。不足之處是流轉價格偏高，政府保護因素較多而并非真正意義上的市場定價。
