【摘要】隨著改革開放的不斷深入，人民的生活條件也越來越好，隨著生活水平的提升人們對衣食住行的要求也越來越高。因此，房地產行業以迅猛的發展速度成為當今炙手可熱的行業，但是由于我國會計制度改革的不完善，房地產行業中的會計核算業務仍然存在著諸多問題，極大的影響了社會發展的進程。本文就此進行詳細的分析和闡述。
【關鍵詞】房地產 會計核算 業務處理
房地產行業的動態關系到人民的切實利益，受到廣泛的關注。盡管在實行獨立企業制度之后，房地產開發企業得到了規范化的發展，但是在現行的制度下，對于房地產的會計核算業務處理仍然不完善，造成了房地產開發企業的會計核算與實際情況之間存在較大的差異，在一定程度上影響了社會發展的正常進程。
一、房地產開發企業會計核算現狀
（1）沒有統一整齊的會計科目設置。房地產開發企業按照現行的會計準則的規定，設置了很多不同的會計科目，但是各種雜亂的科目設置使得會計工作者在行駛職能的時候經常遇到層層阻礙，很難核算出與實際情況相符合的數據，造成了很多不必要的損失和麻煩。
（2）銷售模式的不同，使收入確認方面存在問題。目前，房地產項目的銷售方式主要有兩種：第一，合同銷售模式。在這種銷售模式下，企業與賣方事先簽訂售房合同，然后在滿足合同要求的基礎上，建造符合合同標準住房，然后會計確認收入。第二，自行開發的房地產銷售。這種模式下必須要求房地產開發企業事先辦理好各種許可證，然后采取購房者預售和分期付款方式進行收入的確認。兩種不同的收入模式體現了房地產銷售收入確認的復雜性，這種復雜性加大房地產開發企業會計核算的難度，使得核算結果與實際情況誤差加大，在很大程度上制約了房地產行業的發展。
（3）會計核算收入時，在稅收方面存在問題。主要表現有：第一，只要獲得預售許可證，房地產企業就可以進行上市銷售，但是此時所收入的款項為暫收款，并不計入企業收入，只有當產品完全竣工時，才可將暫借款作為主要收入。但是，稅法上卻把暫借款作為了稅收項目，需要按毛利率預交所得稅。第二，房地產行業發展過程包含了停車位、地下室等附屬設施，并且這些附屬項目都屬于房地產銷售的范圍，但是這些銷售額卻并未計入到總收入之中，同時對于這些項目所涉及的一系列的金額均為計入賬目，但是這些金額沒有被計入總收入之中。第三，房地產企業在發展的過程中，用于自身或企業職工的各種支出和福利并沒有申報納稅。
（4）會計核算中成本費用在稅收方面的不足。主要體現有：第一，大量違規的或者過期的發票仍然計入正常的賬目，甚至出現自己涂改填寫發票的情況。第二，所計入賬項目往往是以合同金額，預計金額或者白條入賬的形式，忽略“工程結算單據”，導致嚴重的貪污腐敗現象，甚至出現挪用建房項目資金的情況，這對房地產行業的發展產生了極其惡劣的影響。第三，混淆成本核算對象，提前列支成本，將部分成本有償轉讓或者將自己使用的東西報入公用設備項目，并且都沒有按照單獨進行成本核算，而是直接計入到只要營業業務成本中去。第四，產品對象設置以及相關明細的核算科目不被重視。
二、完善房地產企業會計核算業務的措施
（1）建立健全的票據管理制度，增強票據管理的質量。由于房地產開發企業的特殊性，其所有的對外票據主要用于預收房款的收據、代收多種集資款的收據，這及其容易造成房地產開發資金的濫用與挪用，對房地產開發進程產生極大的影響。因此，建立一個完善健全的票據管理制度，是房地產企業平穩發展的前提，是稅務部門檢查工作有序開展的保障。
（2）嚴格執行相關制度，保證稅金額足額入庫。按照國家的相關規定，嚴格遵守法律法規，對當期取得的收入應及時，準確的按照相關計算標準，扣除其中稅收的費用，同時計入當期的納稅所得，待產品開發計算計稅后在進行調整，一定要保證稅收金額足額入庫。
（3）完善房地產企業收入核算工作。第一，建立一個明確的銷售稅收核算范圍，將一系列的附屬產業等各種業務收入都應該計入銷售收入的范圍之內，除了出售自用的房產為固定資產核算的行為之外，統計總共所得的銷售金額，嚴格按照國家相關法律規定計算稅收金額，并及時入庫。第二，統一收入確認標準，眾所周知，房地產銷售一般要經過四個環節，其中房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂，但是在房屋未經買方驗收認可之前，商品的所有權上的風險和報酬并沒有轉移給買方，所以在此之前無論企業是否收取款項都不應該計入企業的銷售收入額之中，只能作為暫借款或者預收款形式記錄。
（4）在房地產開發企業采取報告上增加土地儲備及成本構成信息。買方在購買房地產企業的房屋時總是會通過各種渠道去了解房地產開發企業的主要信息，而在房地產開發成本中土地占據了較大的比例，所以，土地儲備以及土地儲備成本情況，從一定程度上反映了房地產企業的未來發展方向。因此，如果房地產企業所公布的信息中包含有此信息就能使買方更加全面的認識信息發布企業，使得買方與房地產開發企業達成雙贏。
（5）披露各個分項目的現金流量。房地產開發企業在公司的運作與發展進程中，往往涉及到很多的分項目，而在房地產行業會計核算業務中卻沒有明確披露這些分項目的資金流量情況，致使大量的資金流入個人口袋，加大了企業的開支，加劇的企業內部的腐敗狀況，而加大對各個分項目的現金流量的披露，可以在一定程度上遏制這種狀況的發生。因此，增加分項目現金流量信息的披露也是房地產企業平穩發展和完善房地產企業會計核算業務的一大措施， 在施行過程中首先重視提高企業現金流量信息的可靠性和有用性，這就要求企業必須做到，在按照企業會計準則規定提供現金流量表的前提下，準確分析企業組建各種活動因銷售房屋的現金流入與因支付工資等發生的現金流出，而且房地產開發企業還應當在一定程度上披露企業風險信息，還有對于房地產開發企業的高風險性，也應當在相關信息中加以披露和列示。
隨著市場經濟體質的不斷發展與完善，必然要求市場主體不斷的加強自身的管理與控制，因此，房地產行業也只有在不斷加強自身的管理與控制的前提下去適應新的市場主體要求，這樣才能在激烈的社會競爭中不斷提高自身的綜合競爭力，真正的參與到市場經濟活動中去。而根據目前我國房地產會計核算的業務處理情況來看，我國房地產開發企業和房地產市場仍然不夠成熟，企業的會計核算工作還是存在著很大的不足，房地產開發企業要想獲得平穩的發展就必須不斷的加強會計監督和內部控制制度的完善與統一房地產會計核算的業務處理方法，提高會計核算的準確性，完善會計市場的建設，促進國家發展的腳步。
